パティオ西早稲田
パティオ西早稲田（東京都 新宿区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築32年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都新宿区西早稲田2丁目10-18 |
|---|---|
| 交通 | 都電荒川線 面影橋駅 徒歩7分 ／ 東京メトロ副都心線 西早稲田駅 徒歩9分 |
| 築年 | 1994-03（築32年） |
| 総戸数 | 104戸 |
| 階数 | 地上10階建 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート・鉄骨造 |
| 分譲会社 | 白石建設株式会社 |
| 建物管理会社 | 株式会社東急コミュニティー |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
パティオ西早稲田は東京都新宿区西早稲田にある、築32年・総戸数104戸のワンルーム投資用マンションです。都電荒川線面影橋駅から徒歩7分、副都心線西早稲田駅から徒歩9分の立地で、割高診断や国交省の地価公示データを交えながら、宅建士の視点で中立に解説します。
立地と交通
パティオ西早稲田は、東京都新宿区西早稲田2丁目10-18に立地しています。最寄りは都電荒川線の面影橋駅で徒歩7分、東京メトロ副都心線の西早稲田駅までは徒歩9分です。2つの路線が使えるため、通勤や通学で行き先の選択肢が分かれやすい場所です。
周辺は第一種中高層住居専用地域に指定されており、これは建てられる建物の高さや種類の目安を決めるルールのことです。大きな商業施設よりも住宅が中心の落ち着いた街並みが想定されます。具体的な商店街やスーパーの情報は今回のデータに無いため、現地を歩いて確かめてください。
建物と管理
この建物は1994年3月に竣工した、地上10階建て・総戸数104戸のマンションです。築年数は32年で、構造は鉄骨鉄筋コンクリート・鉄骨造、権利形態は所有権です。分譲は白石建設株式会社、管理は株式会社東急コミュニティーが担っています。
管理会社が大手である点は安心材料のひとつですが、実際の清掃状況や修繕の計画は今回のデータだけでは分からないため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を売主や管理会社に確認してください。築32年は大規模修繕の実施時期が気になる年数でもあるため、修繕履行の記録も合わせて見ておきたいところです。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみのため、参考値として扱います。判定は「危険（割高）」、平均実質利回りは3.67%、平均提示価格は2330万円、家賃は84,000円でした。件数が少ないため、この結果だけで棟全体の価格が高いか低いかを決めることはできません。
エリア全体（新宿区）では257件の診断があり、多い判定はやはり「危険（割高）」でした。平均実質利回りは3.5%、平均提示価格は3074万円、家賃中央値は95,000円です。エリア全体でも割高判定が多いことから、新宿区のワンルーム市場は値付けが高めになりやすい傾向がうかがえます。ただしこれはエリア全体の傾向であり、この棟の価格が適正かどうかは別に確認する必要があります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の地価公示によると、棟から229m地点の地価は1平方メートルあたり930,000円（令和8年1月1日時点）で、前年の840,000円から10.7%上昇しています。この地点は第一種中高層住居専用地域で、建蔽率60%・容積率300%、準防火地域に指定されています。
周辺の取引事例は642件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は3100万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例えば2025年第4四半期には20平方メートルの1Kが1900万円、2025年第3四半期には30平方メートルの1Kが3200万円で成約しています。面積や築年で価格は変わるため、この棟の広さに近い事例を個別に確認することが大切です。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は「なし」、地盤は液状化しにくいローム台地とされています。高潮については今回のデータに記載が無いため、新宿区が公開するハザードマップで確認してください。
住んでいる人・検討した人の声
口コミサイト「マンションレビュー」では、この棟に評点3.7（18件）が付いています。具体的にどんな点が良いとされ、どんな点が気になるとされているかの内容は今回のデータには含まれていないため、サイト本体の個別レビューを読んで確認してください。
この棟の診断は1件のみで参考値、「危険（割高）」判定はこれだけで断定できません。
新宿区全体も割高判定が多く、エリアとして値付けが高めになりやすい傾向が見えます。
地価は上昇傾向ですが、管理状態や修繕計画は別の資料で確認が必要です。
- 管理組合の総会議事録で管理状態を確認する
- 長期修繕計画書と修繕履行の記録を確認する
- 重要事項説明書で構造や権利関係を確認する
- 自分が検討する部屋に近い面積の取引事例を比較する
- 新宿区のハザードマップで高潮・浸水リスクを確認する
- マンションレビューの個別レビュー内容を読む
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認項目が揃うことと価格が妥当なことは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-27時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 3.7点18件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-26確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 新宿区）
相場（3.5%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.17ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.67%）は、東京都 新宿区相場（3.5%）より0.17ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 新宿区エリア匿名集計。
エリア解説（監修：こうのすけ）
新宿区のワンルーム需要と相場観
新宿区は都内でも屈指の賃貸需要エリアです。JR・私鉄・地下鉄が集中し、都心各所への通勤利便が高いため、単身社会人を中心に空室が出にくい傾向があります。神楽坂・市ヶ谷・四谷など職住近接の落ち着いた住宅地から、新宿駅周辺の繁華性の高いエリアまで、同じ区内でも賃料帯が大きく分かれる点に注意が必要です。
供給面では投資用ワンルームの新規開発が続いており、駅からの距離や築年で競合が生じやすい状況です。表面利回りは都内平均並みに低く出やすく、提示価格が相場から乖離していないかを一戸ずつ確認することをおすすめします。買う前に、同一エリアの実勢賃料と提示価格のバランスを割高診断で客観的に把握しておくと安心です。
監修：こうのすけ（宅地建物取引士）。エリアの単身需要・供給・相場観にもとづく編集部解説です。
家賃相場・賃料分析
- 84,000円
この棟の家賃中央値（84,000円）は、東京都 新宿区の周辺相場中央値（95,000円）より 11.6% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／西早稲田２－１８－３５（この棟から約229m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
無料面談を受けた方のリアルな声（全22件）
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