ヴェルト東新宿
ヴェルト東新宿（東京都 新宿区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築21年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都新宿区大久保2丁目2-10 |
|---|---|
| 交通 | 西早稲田駅 徒歩7分 ／ 東新宿駅 徒歩7分 |
| 築年 | 2005-06（築21年） |
| 総戸数 | 37戸 |
| 階数 | 13階建 |
| 建物管理会社 | Gates |
この物件の解説（宅建士視点）
ヴェルト東新宿は、東京都新宿区大久保にある2005年築・13階建て・37戸のワンルームマンションです。西早稲田駅・東新宿駅から徒歩7分。割高診断は2件のみの参考値ですが、いずれも「安全・割安」でした。地価や取引事例など周辺データも交えて、宅建士の視点で解説します。
立地と交通
ヴェルト東新宿は、東京都新宿区大久保2丁目2-10にあります。最寄り駅は西早稲田駅と東新宿駅で、どちらも徒歩7分です。2つの路線を使い分けられるため、通勤や通学のルートを状況に応じて選びやすい点は、住まい探しをする人にとって使いやすい立地といえます。周辺には新宿駅もあり、都心へのアクセスもしやすいエリアです。
用途地域は商業地域で、建蔽率（敷地に対して建てられる建物の広さの割合）は80%、容積率（敷地に対して建てられる延べ床面積の割合）は600%です。商業地域は店舗やオフィスが建てやすく、生活に必要な施設が集まりやすい地域とされています。一方で、人通りや車の往来が多くなりやすく、騒がしさが気になる人もいるかもしれません。
商業地域内の物件は、住宅街に比べて周辺の建物が高くなりやすく、日当たりや眺望が変わる場合があります。学校区や買い物施設、周辺の再開発計画などの詳しい情報については、今回のデータには含まれていないため、実際に現地を歩いて確認することをおすすめします。夜間の人通りなど、時間帯によって雰囲気が変わる点にも注意すると良いでしょう。
建物と管理
この建物は2005年6月に竣工し、築年数は21年です。13階建てで総戸数は37戸、管理会社はGatesです。築年数が経っているマンションでは、大規模修繕の実施状況や修繕積立金の残高が、今後の資産価値や維持費に大きく関わってきます。購入前には管理組合の議事録などで確認しておきたいポイントです。
構造（鉄筋コンクリート造かどうかなど）、権利形態（所有権か借地権かなど）、分譲した会社、ブランド名については、今回のデータでは取得できていません。分からない項目については、購入を検討する段階で重要事項説明書や登記情報を取り寄せて、直接確認することをおすすめします。
総戸数37戸は、大規模マンションに比べると比較的小規模な部類に入ります。小規模なマンションは管理組合の意思決定がまとまりやすい一方、修繕費用を戸数で割った際の1戸あたりの負担が大きくなりやすい面もあります。管理規約や長期修繕計画の内容も、あわせて確認しておきたいところです。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件で、3件未満のため参考値として扱います。2件とも判定は「安全・割安」でした。平均実質利回り（家賃収入から経費を引いた後の収益の割合）は3.76%、平均提示価格は3160万円、家賃中央値は123,000円です。家賃サンプルは2件とも123,000円で、最小・最大とも同じ金額でした。最終診断日は2026年9月18日です。
一方、新宿区全体では診断件数が249件あり、最も多い判定は「危険（割高）」で129件でした。「安全・割安」は82件、「注意」は37件、判定不能は1件です。エリア平均の実質利回りは3.51%、平均提示価格は3060万円、家賃中央値は95,000円でした。棟の参考値とエリア全体の傾向には差が見られますが、棟側は件数が少ないため、この差だけで結論づけることはできません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から77m離れた地点（大久保２－５－２３）の地価公示によると、令和8年1月1日時点の価格は1平方メートルあたり3,490,000円で、前年の2,910,000円から19.9%上昇しました。この地点も商業地域に指定されており、防火地域（火事の広がりを防ぐための建築上の決まりがある地域）でもあります。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期の間で760件あり、価格中央値は3100万円、単価中央値は1平方メートルあたり115.8万円、面積中央値は25平方メートルでした。例として2025年第4四半期には、北新宿で1K・25平方メートル・築2012年の物件が3300万円で取引されています。
ハザード情報では、洪水の浸水想定区域には入っておらず、地盤は液状化（地震のときに地面が水のようにやわらかくなる現象）しにくいローム台地とされています。高潮についての情報は今回取得できていません。用途地域は商業地域で、市街化区域に含まれています。地盤の状態は資産価値にも関わるため、購入前に区のハザードマップも合わせて確認すると安心です。
住んでいる人・検討した人の声
口コミサイト「マンションレビュー」には8件の評価が寄せられており、評点は5点満点中4です。ただし、具体的な良い点・気になる点のコメント内容は今回のデータには含まれておらず、取得できていません。実際に住んでいる人の声を知りたい場合は、口コミサイトを直接確認することをおすすめします。
割高診断は2件のみの参考値で、新宿区全体の傾向とは判定が分かれています。
地価は1年で19.9%上昇しており、周辺の取引価格帯とおおむね近い水準です。
構造や権利形態など未取得の情報も多く、契約前に書類で個別確認が必要です。
- 修繕積立金の残高と大規模修繕の実施履歴を確認
- 構造・権利形態を重要事項説明書で確認
- 分譲会社・ブランド名を登記情報で確認
- 家賃サンプルが少ないため近隣相場も比較検討
- 地価が1年で19.9%上昇した背景を確認
- 高潮ハザードは区のハザードマップで確認
- 管理会社Gatesの管理体制や修繕計画を確認
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-09-22時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
入居者・オーナーの口コミ（1件）
-
★★★★★オーナー
駅近で入居率高め
【良かったところ】
優れている・好きな部分
・東新宿徒歩7分という好立地
・近くに大学があり、再開発事業が周辺で絶え間なく実施されている
その理由
・入居率が高くなる
・人口流入可能性が高くなる
口コミは投稿者個人の体験・感想であり、投資成果を保証するものではありません。断定的な評価・誹謗は掲載していません。匿名投稿です。
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 4点8件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-08-16確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」に寄せられた当該棟の匿名診断 2 件の集計（一次情報）。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 新宿区）
相場（3.51%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.25ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.76%）は、東京都 新宿区相場（3.51%）より0.25ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 新宿区エリア匿名集計（一次情報）。
エリア解説（監修：こうのすけ）
新宿区のワンルーム需要と相場観
新宿区は都内でも屈指の賃貸需要エリアです。JR・私鉄・地下鉄が集中し、都心各所への通勤利便が高いため、単身社会人を中心に空室が出にくい傾向があります。神楽坂・市ヶ谷・四谷など職住近接の落ち着いた住宅地から、新宿駅周辺の繁華性の高いエリアまで、同じ区内でも賃料帯が大きく分かれる点に注意が必要です。
供給面では投資用ワンルームの新規開発が続いており、駅からの距離や築年で競合が生じやすい状況です。表面利回りは都内平均並みに低く出やすく、提示価格が相場から乖離していないかを一戸ずつ確認することをおすすめします。買う前に、同一エリアの実勢賃料と提示価格のバランスを割高診断で客観的に把握しておくと安心です。
監修：こうのすけ（宅地建物取引士）。エリアの単身需要・供給・相場観にもとづく編集部解説です。
家賃相場・賃料分析
- 123,000円
- 123,000円
この棟の家賃中央値（123,000円）は、東京都 新宿区の周辺相場中央値（95,000円）より 29.5% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」に寄せられた家賃データの匿名集計（一次情報）。数値は当社の割高診断に寄せられた家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／大久保２－５－２３（この棟から約77m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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