トレイスヒル
トレイスヒル（東京都 新宿区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築35年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都新宿区高田馬場3丁目12-16 |
|---|---|
| 交通 | 山手線 高田馬場駅 徒歩6分 ／ 東京メトロ東西線 高田馬場駅 徒歩6分 |
| 築年 | 1991-08（築35年） |
| 総戸数 | 21戸 |
| 階数 | 地上4階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 建物管理会社 | トキワ管理サービス |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
トレイスヒルは東京都新宿区高田馬場三丁目にある築35年、全21戸のワンルームマンションです。高田馬場駅から徒歩6分で、JR山手線と東京メトロ東西線が利用できます。割高診断では5件すべてが安全・割安判定でした。事実データをもとに宅建士の視点で中立に解説します。
立地と交通
トレイスヒルは東京都新宿区高田馬場3丁目12-16にあります。最寄り駅はJR山手線と東京メトロ東西線の高田馬場駅で、どちらも徒歩6分の距離です。複数の路線が使える駅が近いことは、通勤や通学のしやすさにつながるポイントです。乗り換えの利便性は路線数だけでなく行き先によっても変わります。
駅からの距離は事実データにある徒歩6分という情報のみで、実際の道のりに坂道や踏切があるかどうかは分かりません。周辺のスーパーや学校などの生活環境についてのデータも取得していないため、現地を歩いて確認することをおすすめします。地図上の距離と体感の距離は異なることもあります。
建物と管理
建物は1991年8月に完成し、築35年が経過しています。地上4階建てで、鉄筋コンクリート造（RC造、コンクリートと鉄筋を組み合わせた丈夫なつくり）です。総戸数は21戸で、権利形態は所有権となっています。小規模な棟は管理組合の意思決定がまとまりやすい一方、修繕費用を戸数で分担する負担が増えやすい面もあります。
管理会社はトキワ管理サービスです。分譲した会社の名前やブランド名についてはデータがなく、分かりません。築35年ということもあり、過去の修繕履歴や今後の大規模修繕計画についても事実データには含まれていないため、購入を検討する際は管理会社や管理組合に直接確認することが欠かせません。
割高診断から見た相場ポジション
この棟について診断した件数は5件で、すべて「安全・割安」の判定でした。平均の実質利回り（家賃収入から諸費用を差し引いて計算した利回り）は4.33%、平均提示価格は1530万円です。家賃は65,000円から70,000円の範囲にあり、中央値は68,000円でした。最終診断日は2023年12月17日です。
同じ新宿区エリア全体では249件の診断があり、もっとも多い判定は「危険（割高）」でした。エリアの平均実質利回りは3.51%、平均提示価格は3060万円、家賃中央値は95,000円です。棟の平均利回りはエリア平均より0.82ポイント高くなっています。ただし最終診断日から時間が経っているため、現在の市況とは異なる可能性がある点に留意してください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から122m離れた高田馬場３－２２－３の地価公示地点では、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり2,130,000円でした。前年の1,820,000円から17%上がっています。用途地域は商業地域で、建蔽率80%、容積率500%、防火地域に指定されています。地価公示は国が毎年公表する土地の標準的な価格で、近隣の相場を知る目安になります。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までの間に574件あり、価格の中央値は2700万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例として2025年第4四半期には、高田馬場で2800万円（20平方メートル、築1979年）、2200万円（20平方メートル、1K、築2003年）の取引があり、西早稲田では2500万円（20平方メートル、1K、築1997年）の取引もありました。
ハザード情報では、洪水の浸水想定区域には入っていません。液状化のしやすさは「やや液状化しにくい」、地形は谷底低地（傾斜が緩やかな低い土地）です。高潮についてのデータは取得しておらず、分かりません。棟自体の用途地域は第１種住居地域で、市街化区域に含まれています。地価公示地点の用途地域（商業地域）とは異なる点に注意してください。
高田馬場駅徒歩6分で2路線利用可、立地の利便性は高い物件です。
診断5件は全て安全・割安判定で、利回りはエリア平均より高めです。
築35年で修繕履歴は不明、購入前に管理状況の確認が欠かせません。
- 現地で徒歩6分の道のりや周辺環境を歩いて確認する
- 過去の修繕履歴・大規模修繕計画を管理会社に確認する
- 分譲会社・ブランドが不明なため販売資料で確認する
- 割高診断の最終診断日が2023年12月と古い点に注意する
- 家賃相場が現在も65,000〜70,000円の水準か確認する
- ハザードマップで高潮リスクなど未取得データを調べる
- 総戸数21戸の管理組合の運営状況・積立金を確認する
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-09-23時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」に寄せられた当該棟の匿名診断 5 件の集計（一次情報）。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 新宿区）
相場（3.51%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.82ポイント。やや割安寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（4.33%）は、東京都 新宿区相場（3.51%）より0.82ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 新宿区エリア匿名集計（一次情報）。
エリア解説（監修：こうのすけ）
新宿区のワンルーム需要と相場観
新宿区は都内でも屈指の賃貸需要エリアです。JR・私鉄・地下鉄が集中し、都心各所への通勤利便が高いため、単身社会人を中心に空室が出にくい傾向があります。神楽坂・市ヶ谷・四谷など職住近接の落ち着いた住宅地から、新宿駅周辺の繁華性の高いエリアまで、同じ区内でも賃料帯が大きく分かれる点に注意が必要です。
供給面では投資用ワンルームの新規開発が続いており、駅からの距離や築年で競合が生じやすい状況です。表面利回りは都内平均並みに低く出やすく、提示価格が相場から乖離していないかを一戸ずつ確認することをおすすめします。買う前に、同一エリアの実勢賃料と提示価格のバランスを割高診断で客観的に把握しておくと安心です。
監修：こうのすけ（宅地建物取引士）。エリアの単身需要・供給・相場観にもとづく編集部解説です。
家賃相場・賃料分析
- 70,000円
- 68,000円
- 68,000円
- 68,000円
- 65,000円
この棟の家賃中央値（68,000円）は、東京都 新宿区の周辺相場中央値（95,000円）より 28.4% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」に寄せられた家賃データの匿名集計（一次情報）。数値は当社の割高診断に寄せられた家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／高田馬場３－２２－３（この棟から約122m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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