トレイスヒル

物件サマリー

この物件の解説（宅建士視点）

トレイスヒルは東京都新宿区高田馬場3丁目にある、JR山手線と東京メトロ東西線の高田馬場駅から徒歩6分、総戸数21戸・築35年のワンルームマンションです。過去の割高診断5件はすべて「安全・割安」でしたが、新宿区全体では「危険（割高）」が最多のため、購入前に価格と管理の状態を見極めることが欠かせません。

立地と交通

トレイスヒルは、JR山手線と東京メトロ東西線の高田馬場駅から徒歩6分の場所にあります。2つの路線が使えるため、通勤や通学の行き先によって乗り換えの選択肢が増えるのは良い点です。駅までの時間や道のりの詳しい状況は今回のデータに含まれていないため、実際に歩いて確認することをおすすめします。

所在地は東京都新宿区高田馬場3丁目で、用途地域（建物を建てる際のルールを決めた区分）は第1種住居地域、市街化区域に入っています。一方、約122m離れた地価公示の地点（高田馬場３－２２－３）は商業地域で建蔽率80%・容積率500%、防火地域に指定されており、同じ高田馬場でも区画によって建てられる建物の規模が異なることが分かります。

建物と管理

建物は1991年8月に完成し、築35年のRC造（鉄筋コンクリート造）4階建てで、総戸数は21戸です。所有権のマンションのため、住む権利ではなく土地と建物そのものを所有する形になります。築35年という年数は、建物の設備や外壁の老朽化が進みやすい時期でもあるため、次の段落で触れる管理状況とあわせて確認することが大切です。

管理会社はトキワ管理サービスです。ただし分譲会社やブランド名、管理の具体的な体制（修繕の計画や管理費の使い方など）は今回のデータに無いため、管理規約や長期修繕計画、管理組合の総会議事録を売主や管理会社に確かめてください。築35年という年数を考えると、修繕の履歴は特に重要です。入居者の状況や空室の有無は今回のデータに無いため、賃貸借契約書や管理会社に確認してください。

割高診断から見た相場ポジション

この棟の割高診断は5件行われ、すべてが「安全・割安」の判定でした。平均の実質利回り（投資した金額に対して実際に得られる利益の割合）は4.33%で、提示価格の平均は1530万円、家賃は65,000円から70,000円の範囲、中央値は68,000円でした。診断件数は3件以上のため、参考値ではなく実数として扱えます。

同じ新宿区エリアでは251件の診断があり、もっとも多い判定は「危険（割高）」で130件、次いで「安全・割安」が82件、「注意」が37件でした。エリアの平均実質利回りは3.51%で、この棟の利回りはエリア平均より0.82ポイント高くなっています。エリア全体が割高に偏る中で、この棟の過去の診断結果は相対的に良好だったことになります。

ただし最終診断日は2023年12月17日で、今から見るとやや古いデータです。家賃や取引価格は変わっている可能性があるため、最新の家賃相場や売買価格は賃貸サイトや不動産会社に直接確認してください。周辺の地価や取引価格も変化している可能性があるため、下記の国交省データも参考にしながら総合的に判断してください。

周辺の地価・取引・ハザードの読み方

国交省の地価公示によると、棟から約122m離れた地点（高田馬場３－２２－３）の価格は1平方メートルあたり2,130,000円で、前年の1,820,000円から17%上昇しています。この地点は商業地域で、時点は令和8年1月1日です。地価が上がっている様子はうかがえますが、この価格は棟そのものの土地の価格ではない点に注意してください。

2024年第1四半期から2025年第4四半期までの周辺の取引事例は574件あり、価格の中央値は2700万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は105.35万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例として2025年第4四半期に高田馬場で2800万円・20平方メートル（築1979年）の取引などが見られます。これらはこの棟そのものの取引ではなく、周辺エリアの事例として参考にしてください。

ハザード情報では、洪水の浸水想定は「なし」、液状化は「やや液状化しにくい」、地形は谷底低地（傾斜が1/100以上のなだらかな地形）とされています。高潮の情報はデータが無いため、区のハザードマップで確かめてください。用途地域は第1種住居地域で市街化区域内にあるため、一般的な住宅地としての利用が想定されています。

※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-05時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。

この物件の割高診断サマリー

出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 5 件の集計。個人を特定する情報は含みません。

エリア相場ポジション（東京都 新宿区）

この棟の平均実質利回り（4.33%）は、東京都 新宿区相場（3.5%）より0.83ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。

出典: 当社「割高診断」の東京都 新宿区エリア匿名集計。

家賃相場・賃料分析

この棟の家賃中央値（68,000円）は、東京都 新宿区の周辺相場中央値（95,000円）より 28.4% 安い ＝ かなり割安の水準です。

出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。

この棟の国土交通省データ

駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。

出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。

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