ルネ御苑プラザ
ルネ御苑プラザ（東京都 新宿区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築40年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都新宿区新宿1丁目24-7 |
|---|---|
| 交通 | 東京メトロ丸ノ内線 新宿御苑前駅 徒歩4分 ／ 都営新宿線 新宿三丁目駅 徒歩8分 |
| 築年 | 1986-02（築40年） |
| 総戸数 | 301戸 |
| 階数 | 地下1階地上14階建 |
| 構造 | SRC造(鉄骨鉄筋コンクリート) |
| 分譲会社 | 総合地所株式会社 |
| 建物管理会社 | 株式会社長谷工コミュニティ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ルネ御苑プラザは、東京都新宿区新宿1丁目にある、東京メトロ丸ノ内線新宿御苑前駅徒歩4分・都営新宿線新宿三丁目駅徒歩8分の中古マンションです。1986年竣工・地上14階建て総戸数301戸で、宅建士の視点から立地・管理・価格の相場感を中立に解説します。
立地と交通
ルネ御苑プラザは東京都新宿区新宿1丁目24-7にあり、東京メトロ丸ノ内線の新宿御苑前駅まで徒歩4分、都営新宿線の新宿三丁目駅まで徒歩8分という二路線が使える立地です。新宿駅周辺へも歩いて行き来しやすく、通勤や通学に便利な場所といえます。
このエリアは商業地域に指定されており、建蔽率80%・容積率600%、防火地域という都市計画のルールが定められています。商業地域は店舗やオフィスも建てやすい地域で、周辺には商業施設や飲食店が多く集まりやすい傾向があります。
建物と管理
建物は1986年2月に竣工し、現在の築年数は40年です。構造はSRC造（鉄骨鉄筋コンクリート）、地下1階地上14階建て、総戸数は301戸、権利形態は所有権です。分譲会社は総合地所株式会社、管理会社は株式会社長谷工コミュニティが担当しています。
築40年という年数は、建物の修繕やこれからの維持費を考えるうえで重要なポイントです。これまでの修繕の履歴や今後の修繕積立金の計画は今回のデータに無いため、長期修繕計画書と直近の総会議事録を管理組合か売主に確かめてください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみで、参考値として扱います。その1件の判定は「危険（割高）」で、実質利回りは3.49%、提示価格は2170万円、想定家賃は79,444円でした。1件の結果だけで棟全体の価格が高いと断定することはできません。
同じ新宿区全体で見ると、診断の件数は258件あり、最も多い判定は「危険（割高）」（133件）で、次に「安全・割安」（82件）、「注意」（38件）、「判定不能」（5件）と続きます。エリアの平均実質利回りは3.5%、平均提示価格は3082万円、家賃中央値は95,000円でした。棟の家賃（79,444円）はエリアの家賃中央値より低い結果でしたが、サンプルが1件のため参考値にとどまります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から152m離れた地価公示地点（新宿１－３１－１６）では、令和8年1月1日時点の価格が1平方メートルあたり2,300,000円で、前年の2,100,000円から15%上昇しました。この地点は商業地域で建蔽率80%、容積率600%、防火地域に指定されています。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までに945件あり、価格の中央値は3600万円、1平方メートルあたりの単価中央値は123.3万円、面積の中央値は30平方メートルでした。例えば富久町の2015年築30平方メートル・1LDKは5000万円、四谷の1983年築50平方メートル・1DKは6800万円で取引されています。広さや築年、部屋タイプが異なるため、単純な比較はできません。
ハザード情報では、洪水浸水想定は「なし」、液状化は「しにくい」、地形は「ローム台地」とされています。高潮については今回のデータに無いため、新宿区のハザードマップで確かめてください。
住んでいる人・検討した人の声
マンションレビューには評点4（5点満点）、件数32件の評価が登録されています。具体的な良い点・気になる点の内容は今回のデータには含まれていないため、気になる方はマンションレビューのサイト本体で詳しい声を確かめてください。
築40年のSRC造301戸で、新宿御苑前駅徒歩4分という利便性は魅力です。
棟の診断は1件の参考値で判定は危険（割高）でしたが、断定はできません。
修繕計画や管理状況は重要事項説明書・議事録で必ず確かめてから検討しましょう。
- 長期修繕計画と修繕積立金の残高を管理組合に確認する
- 直近の総会議事録で修繕履歴とトラブルを確認する
- 登記簿で所有権や抵当権の状況を確認する
- 重要事項説明書で構造や耐震性の詳細を確認する
- 現在の賃料や空室の有無を管理会社に確認する
- 周辺の取引事例と比べて提示価格が妥当か確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認と価格の妥当性は別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-11-08時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 4点32件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-11-07確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 新宿区）
相場（3.5%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.01ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.49%）は、東京都 新宿区相場（3.5%）より0.01ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 新宿区エリア匿名集計。
エリア解説（監修：こうのすけ）
新宿区のワンルーム需要と相場観
新宿区は都内でも屈指の賃貸需要エリアです。JR・私鉄・地下鉄が集中し、都心各所への通勤利便が高いため、単身社会人を中心に空室が出にくい傾向があります。神楽坂・市ヶ谷・四谷など職住近接の落ち着いた住宅地から、新宿駅周辺の繁華性の高いエリアまで、同じ区内でも賃料帯が大きく分かれる点に注意が必要です。
供給面では投資用ワンルームの新規開発が続いており、駅からの距離や築年で競合が生じやすい状況です。表面利回りは都内平均並みに低く出やすく、提示価格が相場から乖離していないかを一戸ずつ確認することをおすすめします。買う前に、同一エリアの実勢賃料と提示価格のバランスを割高診断で客観的に把握しておくと安心です。
監修：こうのすけ（宅地建物取引士）。エリアの単身需要・供給・相場観にもとづく編集部解説です。
家賃相場・賃料分析
- 79,444円
この棟の家賃中央値（79,444円）は、東京都 新宿区の周辺相場中央値（95,000円）より 16.4% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／新宿１－３１－１６（この棟から約152m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
無料面談を受けた方のリアルな声（全22件）
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