フォルム新宿
フォルム新宿（東京都 新宿区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築44年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都新宿区新宿7丁目12-5 |
|---|---|
| 交通 | 東京メトロ副都心線 東新宿駅 徒歩5分 ／ 都営大江戸線 東新宿駅 徒歩5分 |
| 築年 | 1982-04（築44年） |
| 総戸数 | 28戸 |
| 階数 | 地上8階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 建物管理会社 | 太平洋興発 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
東京都新宿区新宿7丁目にある「フォルム新宿」は、東京メトロ副都心線・都営大江戸線の東新宿駅から徒歩5分の投資用ワンルームです。1982年築・地上8階建・28戸のRC造で、割高診断の参考値（1件）では安全・割安の判定が出ています。
立地と交通
「フォルム新宿」は、東京都新宿区新宿7丁目12-5に位置するワンルームマンションです。東京メトロ副都心線と都営大江戸線の東新宿駅から徒歩5分で、2つの路線が使える立地です。新宿駅周辺へのアクセスもしやすく、通勤や通学で複数路線を使い分けたい人にとって便利な場所といえます。
国交省の用途地域データでは、この棟の立地は商業地域（市街化区域）とされています。一方、棟から233m離れた地価公示地点は第一種中高層住居専用地域に指定されており、同じ新宿7丁目でも場所によって用途地域が異なることがわかります。実際の建築条件などは、新宿区の都市計画図で確認してください。
建物と管理
建物は1982年4月に竣工し、現在築44年になります。地上8階建で総戸数は28戸、構造は鉄筋コンクリート造（RC造。鉄とコンクリートでできた丈夫なつくりのことです）、土地の権利形態は所有権です。築年数がかなり経過しているため、外壁や設備の老朽化がどの程度進んでいるかは現地での確認が欠かせません。
管理会社は太平洋興発です。分譲した会社名やブランド名は今回のデータに無いため、重要事項説明書や登記簿で確認してください。また、修繕積立金の状況や過去の大規模修繕の実施時期もデータに無いため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を売主や管理会社に求めてください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟についての割高診断は1件のみで、3件未満のため参考値として扱います。判定は「安全・割安」で、平均提示価格は1730万円、平均実質利回りは4.36%、想定家賃は78,000円（1件のみのデータ）でした。診断件数が少ないため、この結果だけで割安と決めつけることはできません。
新宿区全体では診断件数が257件あり、最も多い判定は「危険（割高）」（133件）でした。エリア全体の平均実質利回りは3.5%、平均提示価格は3074万円、家賃中央値は95,000円です。棟単独の1件の結果とエリア全体の傾向は単純に比較できないため、複数の診断データを集めて相場感を確かめることをおすすめします。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の地価公示によると、棟から233m離れた地点の価格は1平方メートルあたり1,060,000円で、前年の930,000円から変動率は+14%でした。この地点の用途地域は第一種中高層住居専用地域です。地価の上昇が今後も続くかどうかは分からないため、最新の地価公示や近隣の取引事例を自分でも確認してください。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までに1154件あり、価格の中央値は3400万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は120万円、面積の中央値は30平方メートルでした。例えば2025年第4四半期には、北新宿で1K・25平方メートル・3300万円、歌舞伎町で1DK・30平方メートル・3900万円という取引がありました。
ハザード情報では、この地点は洪水浸水想定が「なし」とされていますが、地盤は「やや液状化しやすい」とされ、地形は谷底低地（傾斜1/100未満の緩やかな低い土地のことです）です。液状化のしやすさは地震時のリスクに関わるため、購入前に自治体のハザードマップで最新の情報を確認してください。
住んでいる人・検討した人の声
口コミサイト「マンションレビュー」には、この棟について5件の評価が投稿されており、評点は4（5点満点中）となっています。具体的な良い点・気になる点のコメント内容は今回のデータには含まれていなかったため、詳しい感想を知りたい場合はマンションレビューのページ本体で直接確認してください。
口コミは投稿された時期や投稿者によって内容が変わることがあります。購入を検討する際は、他の口コミサイトの評価や、可能であれば実際の見学で得た印象もあわせて確かめることをおすすめします。
診断は1件のみで参考値、安全・割安という判定もあくまで参考程度に留めましょう。
新宿区全体は危険（割高）の判定が最多で、相場感覚は地域差も意識したいです。
築44年のRC造のため、管理体制や修繕計画は売主や管理組合に必ず確認しましょう。
- 重要事項説明書で分譲会社や権利関係を確認する
- 登記簿で所有権や抵当権の状況を確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を確認する
- 自治体のハザードマップで液状化・浸水リスクを確認する
- マンションレビュー等で住民の声を直接確認する
- 複数の診断件数を集めて相場感を再確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認項目が揃うことと、価格が妥当なことは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-27時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 4点5件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-26確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 新宿区）
相場（3.5%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.86ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（4.36%）は、東京都 新宿区相場（3.5%）より0.86ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 新宿区エリア匿名集計。
エリア解説（監修：こうのすけ）
新宿区のワンルーム需要と相場観
新宿区は都内でも屈指の賃貸需要エリアです。JR・私鉄・地下鉄が集中し、都心各所への通勤利便が高いため、単身社会人を中心に空室が出にくい傾向があります。神楽坂・市ヶ谷・四谷など職住近接の落ち着いた住宅地から、新宿駅周辺の繁華性の高いエリアまで、同じ区内でも賃料帯が大きく分かれる点に注意が必要です。
供給面では投資用ワンルームの新規開発が続いており、駅からの距離や築年で競合が生じやすい状況です。表面利回りは都内平均並みに低く出やすく、提示価格が相場から乖離していないかを一戸ずつ確認することをおすすめします。買う前に、同一エリアの実勢賃料と提示価格のバランスを割高診断で客観的に把握しておくと安心です。
監修：こうのすけ（宅地建物取引士）。エリアの単身需要・供給・相場観にもとづく編集部解説です。
家賃相場・賃料分析
- 78,000円
この棟の家賃中央値（78,000円）は、東京都 新宿区の周辺相場中央値（95,000円）より 17.9% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／新宿７－２２－１９（この棟から約233m） 令和8年7月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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