MAXIV CITY神楽坂
MAXIV CITY神楽坂（東京都 新宿区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築0年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都新宿区西五軒町 |
|---|---|
| 交通 | 東京メトロ有楽町線/江戸川橋駅 徒歩5分 |
| 築年 | 2026-01（築0年） |
| 分譲会社 | 株式会社ＭＡＸＩＶ |
この物件の解説（宅建士視点）
MAXIV CITY神楽坂は、東京都新宿区西五軒町に位置する投資用マンションです。東京メトロ有楽町線江戸川橋駅から徒歩5分で、竣工は2026年1月（賃貸掲載情報）とされていますが、販売状況は公式サイトでは確かめられていません。本記事では宅建士の視点から、良い点と気になる点を中立にまとめます。
立地と交通
MAXIV CITY神楽坂は、東京都新宿区西五軒町に位置する投資用マンションです。交通は東京メトロ有楽町線の江戸川橋駅から徒歩5分で、都心各駅へのアクセスは比較的良いと考えられます。「神楽坂」という名前がついていますが、最寄り駅は江戸川橋駅である点は投資を検討するうえで確認しておきたいポイントです。徒歩5分という距離は、通勤・通学の負担を考えるうえで一つの目安になります。
周辺の商業施設や生活環境、坂の多さなどの街並みについては今回のデータに含まれていないため、現地を歩いてみるか地図アプリや区の地域情報で確かめることをおすすめします。ワンルームマンションであることから、単身者の通勤・通学利用を想定した立地と考えられますが、具体的な入居者層や賃貸需要の強さについては今回のデータに含まれていないため、賃貸情報サイトの掲載状況などで確かめてください。
建物と管理
この棟の竣工は2026年1月とされていますが、この数字は賃貸の掲載情報（公式外）によるもので、売主の物件概要や重要事項説明書（物件を買う前に渡される説明書）で確かめる必要があります。階数や総戸数、建物の構造、権利形態（所有権か借地権かなど）は今回のデータには記載がなく、同じく重要事項説明書や登記簿（土地や建物の権利を記録した公的な書類）で確認してください。
分譲会社（マンションを販売する会社）は株式会社ＭＡＸＩＶです。管理会社や管理体制についてはデータが無いため、管理規約や長期修繕計画（将来の修繕にかかるお金の計画）、管理組合の総会議事録を売主や管理会社に確認することをおすすめします。新築ならではの設備の新しさや、当面大規模修繕が発生しにくい点はメリットですが、分譲価格が立地や相場に対して妥当かどうかは別の論点として確認が必要です。価格相場は近隣の取引事例と比較すると判断しやすくなります。
割高診断から見た相場ポジション
この棟自体の割高診断は、現時点で0件のため「データ蓄積中」です。今後診断が増えれば、この棟の実質利回りや価格の妥当性がより具体的に見えてきます。現時点では個別の判定はできません。参考として、同じ新宿区エリア全体の診断データを見てみましょう。
新宿区エリアでは250件の診断があり、「危険（割高）」が129件と最も多く、「注意」が37件、「安全・割安」が82件、「判定不能」が2件でした。平均実質利回り（経費を引いた収益の割合）は3.51%、平均提示価格は3059万円、家賃中央値は95,000円です。これはエリア全体の傾向であり、この棟の個別の価格が妥当かどうかを直接示すものではありません。「安全・割安」の判定も82件あり、物件ごとの差が大きいことがわかります。
この棟とエリアの利回りを直接比べたデータ（利回り差）は今回のデータにはありません。比較する際は、売主から提示価格と想定家賃を聞き、新宿区エリアの平均実質利回り3.51%や平均提示価格3059万円と照らし合わせてみると、価格感をつかみやすくなります。ただし平均はあくまで目安であり、個別の条件によって適正価格は変わります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
周辺の地価公示や実際の取引事例のデータは今回のデータに無いため、価格の妥当性を詳しく知りたい場合は国土交通省の『不動産情報ライブラリ』や近隣の取引事例で確かめてください。特に新築の購入価格は分譲会社が決めるため、周辺の中古相場と比べて見る視点が欠かせません。必要であれば、不動産会社以外の第三者機関が公開する統計情報も参考になります。
ハザードマップでの水害・土砂災害リスクや、用途地域（建てられる建物の種類を決める区分）も今回のデータに無いため、新宿区のハザードマップや都市計画情報で現地の災害リスクと規制内容を確かめてください。特に低地や川沿いの地域では浸水想定区域（水があふれたときに水につかる可能性がある場所として指定された区域）の確認が重要になるため、該当するかどうかも含めて調べておくと安心です。
新宿区は「危険（割高）」の判定が多いエリアで、価格と利回りの見極めが重要です。
この棟自体の診断データはまだ無く、今後の蓄積を待って判断する必要があります。
竣工・総戸数・管理体制など未確定な情報が多く、契約前に売主へ確認することが大切です。
- 竣工日や総戸数などの建物概要を売主の物件概要で確認する
- 管理規約・長期修繕計画・総会議事録を管理組合に確認する
- 権利形態（所有権か借地権か）を登記簿で確認する
- 周辺の取引事例や地価公示を国交省データで確認する
- ハザードマップで浸水・土砂災害リスクを確認する
- 新宿区エリアでは「危険（割高）」の判定が最多な点を踏まえて価格を比較する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格の妥当性は別問題）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-02時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
エリア相場ポジション（東京都 新宿区）
出典: 当社「割高診断」の東京都 新宿区エリア匿名集計。
エリア解説（監修：こうのすけ）
新宿区のワンルーム需要と相場観
新宿区は都内でも屈指の賃貸需要エリアです。JR・私鉄・地下鉄が集中し、都心各所への通勤利便が高いため、単身社会人を中心に空室が出にくい傾向があります。神楽坂・市ヶ谷・四谷など職住近接の落ち着いた住宅地から、新宿駅周辺の繁華性の高いエリアまで、同じ区内でも賃料帯が大きく分かれる点に注意が必要です。
供給面では投資用ワンルームの新規開発が続いており、駅からの距離や築年で競合が生じやすい状況です。表面利回りは都内平均並みに低く出やすく、提示価格が相場から乖離していないかを一戸ずつ確認することをおすすめします。買う前に、同一エリアの実勢賃料と提示価格のバランスを割高診断で客観的に把握しておくと安心です。
監修：こうのすけ（宅地建物取引士）。エリアの単身需要・供給・相場観にもとづく編集部解説です。
家賃相場・賃料分析
この棟の家賃事例は現在 0件。匿名性確保のため 1件 以上で実数を公開します。下の周辺相場をご参照ください。
出典: 当社「割高診断」の東京都 新宿区エリア家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
登録住所が町丁目までのため、町丁目の代表点で国土交通省のデータを引いています（棟の位置とは数百mずれることがあります）。
地価公示／水道町４－２２（町丁目の代表点から最寄り） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・町丁目の代表点から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
登録住所が町丁目までのため、町丁目の代表点で想定最大規模の浸水想定区域・地形分類を判定した参考値です。棟の実位置では区分が異なることがあります。用途地域は区画ごとに変わるため、座標が確かな棟のみ表示しています。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は町丁目の代表点で、棟の実位置とは数百mの誤差があります。用途地域は座標が確かな棟のみ表示しています。
無料面談を受けた方のリアルな声（全22件）
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