東高円寺アムフラット
東高円寺アムフラット（東京都 杉並区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築35年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都杉並区和田1丁目46-11 |
|---|---|
| 交通 | 東京地下鉄丸ノ内線 東高円寺駅 徒歩9分 ／ 東京地下鉄丸ノ内線 中野富士見町駅 徒歩9分 |
| 築年 | 1990-12（築35年） |
| 総戸数 | 49 |
| 階数 | 地上4階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | プロス環境開発株式会社 |
| 建物管理会社 | 株式会社ケイエヌ・マネージメント |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
東高円寺アムフラットは東京都杉並区和田にある1990年築・鉄筋コンクリート造4階建て全49戸のワンルームマンションです。丸ノ内線東高円寺駅・中野富士見町駅から徒歩9分、杉並区の相場データとあわせて宅建士が中立に解説します。
立地と交通
東高円寺アムフラットは、東京地下鉄丸ノ内線の東高円寺駅と中野富士見町駅のどちらからも徒歩9分という立地です。2つの駅を使えるのは、通勤や通学の時間帯によって混雑を避けられる点で便利といえます。一方で徒歩9分はやや距離があるため、実際に歩いてみて坂道の有無や夜間の道の明るさなども確認しておくと、入居者が選ぶときの判断材料になります。
用途地域は第一種低層住居専用地域（高さの低い建物を中心に建てて、静かな住宅街を保つための区分）で、建蔽率60%・容積率150%、準防火地域に指定されています。周囲は低層の建物が多く、日当たりや風通しの良さが期待できる環境です。一方で、商業施設やスーパーの充実度は今回のデータに含まれていないため、生活の便利さを重視する方は現地で確認することをおすすめします。
建物と管理
建物は1990年12月の竣工で、築36年、地上4階建て・全49戸の鉄筋コンクリート造です。権利形態は所有権で、分譲会社（建物を最初に売り出した会社）はプロス環境開発株式会社、管理会社は株式会社ケイエヌ・マネージメントです。築36年という年数は、建物によって大規模修繕の回数や質に差が出やすい時期でもあるため、履歴の確認が特に重要になります。
具体的な修繕履歴や管理組合の運営状況、積立金の残高などは今回のデータには含まれていないため、管理組合の総会議事録や長期修繕計画を売主または管理会社に確かめてください。これらの資料からは、これまでの修繕内容と今後の修繕費の見通しが分かり、購入後の負担を見積もる手がかりになります。
割高診断から見た相場ポジション
この棟に対する割高診断は1件のみで、件数が3件未満のため参考値として扱います。判定は「注意」で、平均実質利回りは3.84%、平均提示価格は1500万円、家賃中央値は59,000円でした。1件の結果は個別の取引条件に左右されやすいため、この数字だけで物件全体の割高・割安を判断することはできません。
東京都杉並区全体では診断件数193件のうち、「危険（割高）」が99件と最も多く、平均実質利回りは3.54%、平均提示価格は2399万円、家賃中央値は85,000円でした。本棟の家賃59,000円や提示価格1500万円はエリア中央値より低めですが、件数が少ないため、エリア傾向との単純な比較には注意が必要です。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
本棟から86m地点の地価公示（国が毎年公表する土地の価格の目安）は、令和8年7月1日時点で1平方メートルあたり700,000円、前年の640,000円から9.4%上昇しています。用途地域は第一種低層住居専用地域、建蔽率60%・容積率150%、準防火地域です。地価の上昇は周辺エリアの需要の高さを示す一つの材料ですが、将来も上がり続けるとは限りません。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までの715件で、価格中央値は2500万円、単価中央値は1平方メートルあたり95万円、面積中央値は25平方メートルです。2025年第4四半期の和田地区では1900万円・20平方メートル・1Kなどの事例があり、築年数や面積によって価格には幅があります。ハザード面では洪水浸水想定が「なし」、液状化（地震の揺れで地面が軟らかくなる現象）も「しにくい」とされ、地形はローム台地です。
住んでいる人・検討した人の声
マンションレビューには評点4、件数8件の評価が登録されていますが、具体的な良い点・気になる点のコメントは今回のデータには含まれていません。実際の住み心地や管理の印象を知りたい場合は、マンションレビューのサイトでコメントの内容を直接確認することをおすすめします。口コミは個人の感想であり、物件の価値を直接示すものではない点も踏まえて読むとよいでしょう。
丸ノ内線2駅徒歩9分で利便性はあるが、徒歩距離はやや長めです。
診断は1件のみで参考値、エリア全体は「危険（割高）」が最多です。
地価は上昇傾向ですが、修繕履歴など管理面は書類で確認が必要です。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 重要事項説明書で建物の構造や権利関係を確認する
- 現在の入居状況や家賃を管理会社に確認する
- ハザードマップで浸水・液状化リスクを再確認する
- 周辺の取引事例と価格を比較して相場感を確認する
- マンションレビューの口コミ内容を直接確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認項目が揃うことと価格が妥当なことは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-25時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 4点8件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-24確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 杉並区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.3ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.84%）は、東京都 杉並区相場（3.54%）より0.3ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 杉並区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 59,000円
この棟の家賃中央値（59,000円）は、東京都 杉並区の周辺相場中央値（85,000円）より 30.6% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／和田１－４４－２７（この棟から約86m） 令和8年7月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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