パテラスクエア荻窪

物件サマリー

この物件の解説（宅建士視点）

パテラスクエア荻窪は、東京都杉並区阿佐谷南3丁目にあるJR中央本線・東京メトロ丸の内線荻窪駅から徒歩8分の投資用ワンルームマンションです。2008年築、地上8階建・総戸数17戸のSRC造で、今回の割高診断は参考値ですが2件とも安全・割安の判定が出ています。

立地と交通

所在地は東京都杉並区阿佐谷南3丁目で、JR中央本線と東京メトロ丸の内線が利用できる荻窪駅から徒歩8分です。2つの路線が使えるため、通勤や通学で行き先の選択肢が広がる点は良いところです。徒歩8分という表示距離は目安であり、坂道の有無や交通量、夜道の明るさなどは実際に歩いて確かめることをおすすめします。

周辺の地価公示（国が毎年土地の値段を調べて発表する制度）では、棟から219m離れた地点で1平方メートルあたり960,000円、前年比10.1%の上昇という結果でした。地価が上がっている地域ではありますが、これは1つの公示地点の値にすぎず、この棟そのものの資産価値を直接示すものではないため、個別の査定は不動産会社に確かめてください。

荻窪駅周辺は商店や飲食店が集まるエリアとして知られていますが、具体的な生活利便施設の種類や距離は今回のデータに無いため、現地の見学や地図サービスで確かめることをおすすめします。暮らしやすさは駅からの距離だけでなく、普段の買い物先までの道のりも含めて判断する必要があります。

建物と管理

建物は2008年6月竣工、築18年、地上8階建で総戸数17戸のSRC造（鉄骨と鉄筋コンクリートを組み合わせた構造）です。権利形態は所有権で、分譲会社は株式会社サジェスト、管理会社は株式会社レーベンコミュニティです。所有権のため、土地の権利を自分で持てる点は安心材料のひとつです。

総戸数17戸は比較的小規模なマンションで、所有者どうしの話し合いがまとまりやすい面があります。一方で、修繕費を積み立てる長期修繕計画や過去の大規模修繕の実施状況は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主か管理会社に確かめてください。

小規模マンションは管理費や修繕積立金の1戸あたりの負担が大きくなりやすい傾向がありますが、実際の金額は今回のデータに含まれていません。購入を検討する際は、現在の管理費・修繕積立金の金額と、将来の増額予定があるかどうかを管理会社に直接確認することをおすすめします。

割高診断から見た相場ポジション

この棟の割高診断は2件で、3件未満のため参考値として扱います。内訳は2件とも「安全・割安」で、平均実質利回り（購入価格に対して実際に得られる年間収益の割合）は3.72%、平均提示価格は3775万円でした。家賃は133,000円から143,000円の2件で、中央値は138,000円です。

同じ杉並区エリア全体の診断193件では「危険（割高）」が99件で最も多く、平均実質利回りは3.54%、平均提示価格は2399万円、家賃中央値は85,000円でした。この棟の参考値だけでエリア全体より割安と決めるのは早く、件数が少ないため、今後の診断データが増えてから見直すことをおすすめします。

この棟の家賃中央値138,000円はエリア全体の85,000円より高いですが、部屋の面積や設備の違いが分からないため、単純な比較はできません。実際の広さや設備については重要事項説明書や現地確認で把握することをおすすめします。

周辺の地価・取引・ハザードの読み方

周辺の取引事例は333件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格中央値は2600万円、単価中央値は1平方メートルあたり90万円、面積中央値は30平方メートルです。例として35平方メートルの1LDKが2025年第4四半期に3900万円で、45平方メートルの1LDKが同時期に6400万円で取引されています。

別の例では、築年の新しい2009年築・35平方メートルの1LDKが上荻地区で2025年第4四半期に4900万円で取引されています。築年や地区によって価格に差が見られますが、取引事例は周辺全体の傾向であり、この棟そのものの価格を示すものではないため、実際の売買価格は不動産会社の査定で確かめてください。

ハザード情報では、洪水の浸水想定は0.5m未満、地盤は液状化しにくいローム台地とされています。物件の用途地域は商業地域・市街化区域で、地価公示地点（第一種中高層住居専用地域）とは別の地点のため、実際の建蔽率・容積率は登記簿や都市計画図で確かめてください。

※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-06時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。

外部サイトの口コミ・評判（参考情報）

• マンションレビュー 4.3点20件
  マンションレビューで詳細を見る →

上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-11-03確認）

この物件の割高診断サマリー

※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。

出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。

エリア相場ポジション（東京都 杉並区）

この棟の平均実質利回り（3.72%）は、東京都 杉並区相場（3.54%）より0.18ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。

出典: 当社「割高診断」の東京都 杉並区エリア匿名集計。

家賃相場・賃料分析

この棟の家賃中央値（138,000円）は、東京都 杉並区の周辺相場中央値（85,000円）より 62.4% 高い ＝ 割高の水準です。

出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。

この棟の国土交通省データ

駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。

出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。

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