方南町コーポビアネーズ
方南町コーポビアネーズ（東京都 杉並区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築53年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都杉並区方南2丁目4-17 |
|---|---|
| 交通 | 東京メトロ方南支線 方南町駅 徒歩3分 |
| 築年 | 1973-09（築53年） |
| 総戸数 | 131戸 |
| 階数 | 地上12階建 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 大末建設 |
| 建物管理会社 | 野村不動産パートナーズ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
方南町コーポビアネーズは、東京都杉並区方南2丁目にある東京メトロ方南支線・方南町駅から徒歩3分の投資用ワンルームマンションです。1973年竣工・地上12階建て・総戸数131戸の建物を、宅建士の視点で中立に整理しました。
立地と交通
方南町コーポビアネーズは東京都杉並区方南2丁目4-17にあり、東京メトロ方南支線の方南町駅から徒歩3分の距離です。方南支線は一部区間で本数や直通の条件が本線と異なる場合があるため、通勤時間帯の時刻表は事前に駅や鉄道会社の公式情報で確認してください。駅から近いという立地の強みは、賃貸需要を考えるうえで分かりやすいポイントです。
この棟が立つ場所の用途地域は近隣商業地域で、区域は市街化区域です。一方、近くの地価公示地点（方南２－２１－３、棟から166m）は商業地域で、建蔽率80%・容積率400%・防火地域という条件になっています。この地価公示の数値は棟そのものの敷地条件ではないため、棟の正確な建蔽率・容積率は登記簿や重要事項説明書で確認してください。
建物と管理
建物は1973年9月竣工で、築53年、鉄骨鉄筋コンクリート造の地上12階建て、総戸数131戸、権利形態は所有権です。分譲は大末建設が手がけました。竣工時期から見て、現在の耐震基準より前の時期に建てられた可能性があるため、耐震診断を受けているかどうかは重要事項説明書や管理組合の記録で確かめてください。
管理会社は野村不動産パートナーズです。ただし、毎月の管理費や修繕積立金の金額、築53年の建物にふさわしい長期修繕計画があるかどうかは今回のデータに含まれていません。これらは売買の判断材料として重要なので、管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を売主や管理会社に求めて確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件のみで、3件未満のため参考値として扱います。内訳は「危険（割高）」が1件、「注意」が1件で、この少ない件数で物件全体の価格が妥当かどうかを断定することはできません。参考値として見ると、平均実質利回りは3.65%、平均提示価格は1615万円、家賃は中央値65,500円（58,000円〜73,000円、サンプル2件）でした。
同じ杉並区エリア全体では193件の診断があり、「危険（割高）」が99件、「注意」が32件、「安全・割安」が62件で、最も多いのは「危険（割高）」です。エリアの平均実質利回りは3.54%、平均提示価格は2399万円、家賃中央値は85,000円でした。棟とエリアの数値を見比べると、この棟は提示価格・家賃ともにエリア平均より低めですが、件数が少ないため、購入を検討する際は改めて現地の家賃相場を自分でも調べることをおすすめします。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から166m離れた地点（方南２－２１－３）の令和8年1月1日時点の地価公示では、1平方メートルあたり1,280,000円で、前年の1,090,000円から17.4%上昇しました。この地点は商業地域・建蔽率80%・容積率400%・防火地域という条件で、周辺の地価は上昇傾向にあることが読み取れます。ただし地価が上がったからといって、今後の家賃や売却価格が必ず上がるとは限りません。
周辺エリアの取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までに449件あり、価格の中央値は2500万円、1平方メートルあたりの単価中央値は100万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例えば2025年第4四半期の和泉地区では、20平方メートルの1Kが2300万円、15平方メートルの1Kが900万円で取引されています。この棟の専有面積は今回のデータに無いため、面積あたりの価格を比べたい場合は重要事項説明書で確認してください。
ハザード情報では、洪水浸水想定区域には入っておらず、地盤は液状化しにくいローム台地とされています。これは今回確認できた範囲の情報であり、防災面の安心材料にはなりますが、最新のハザードマップは購入前に自治体のサイトで必ず見直してください。
築53年で旧耐震の可能性があるため、耐震診断の有無を必ず確認しましょう。
棟の診断はわずか2件の参考値で、杉並区全体では危険（割高）判定が最多です。
地価は前年より17.4%上昇していますが、将来の値上がりを保証するものではありません。
- 耐震診断の実施有無を重要事項説明書で確認する
- 管理費・修繕積立金の金額と滞納状況を確認する
- 長期修繕計画書の有無を管理組合に確認する
- 方南支線の本数・直通条件を時刻表で確認する
- 棟の専有面積・間取りを登記簿で確認する
- 近隣の賃貸事例で家賃設定の妥当性を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認項目が揃うことと価格が妥当なことは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-02時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 3.9点13件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-24確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 杉並区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.11ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.65%）は、東京都 杉並区相場（3.54%）より0.11ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 杉並区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 73,000円
- 58,000円
この棟の家賃中央値（65,500円）は、東京都 杉並区の周辺相場中央値（85,000円）より 22.9% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／方南２－２１－３（この棟から約166m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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