ジュエル荻窪参番館
ジュエル荻窪参番館（東京都 杉並区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築20年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都杉並区清水1丁目13番3号 |
|---|---|
| 交通 | 中央線 荻窪駅 徒歩9分 ／ 東京メトロ丸ノ内線 荻窪駅 徒歩10分 |
| 築年 | 2006-01（築20年） |
| 総戸数 | 44 |
| 階数 | 地上4階建 |
| 構造 | RC造 |
| 分譲会社 | 株式会社ワールドフェニックス |
| 建物管理会社 | ユニオン・シティサービス株式会社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ジュエル荻窪参番館は東京都杉並区清水、JR中央線・東京メトロ丸ノ内線の荻窪駅から徒歩9〜10分にある、2006年築・全44戸のワンルーム投資用マンションです。割高診断は参考値ながら「危険（割高）」の判定が出ており、周辺地価は直近で大きく上昇しています。
立地と交通
ジュエル荻窪参番館は、JR中央線荻窪駅から徒歩9分、東京メトロ丸ノ内線の荻窪駅からは徒歩10分の場所にあります。2つの路線が使えるため、通勤や通学の行き先を選びやすい立地です。用途地域は近隣商業地域で、市街化区域に位置しています。
棟から282メートルの地点にある上荻の地価公示地点では、令和8年7月1日時点で1平方メートルあたり1,260,000円となっています。前年の1,070,000円から変動率は+17.8%で、このエリアの地価は直近1年で大きく上がっています。地価が上がっている背景（再開発や人口動向など）は今回のデータに無いため、杉並区のまちづくり計画や地価公示の詳細資料で確かめてください。
建物と管理
この建物は2006年1月に竣工し、築20年が経っています。地上4階建て、総戸数44戸のRC造（鉄筋コンクリート造）で、権利形態は所有権です。分譲会社は株式会社ワールドフェニックス、管理会社はユニオン・シティサービス株式会社です。
長期修繕計画や修繕積立金の残高、過去の大規模修繕の実施状況は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を売主や管理会社に求めて確認してください。築20年が経っている建物であることから、修繕の実施履歴は特に確認しておきたい点です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件のみで、3件に満たないため参考値として扱います。判定の内訳は「危険（割高）」が1件、「注意」が1件で、安全・割安の判定はありませんでした。平均実質利回りは3.33%、平均提示価格は2,420万円、家賃中央値は78,500円（家賃の範囲は76,000円〜81,000円、サンプル2件）です。最終診断日は2026年3月29日です。
同じ杉並区エリア全体では193件の診断があり、「危険（割高）」が99件、「注意」が32件、「安全・割安」が62件でした。エリア全体の平均実質利回りは3.54%、平均提示価格は2,399万円、家賃中央値は85,000円です。この棟の家賃中央値78,500円は、エリアの中央値85,000円より低く、利回りもエリア平均よりやや低い結果となっています。ただし棟のサンプルは2件のみなので、この差が棟全体の傾向を表すとは言い切れません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
周辺の取引事例は229件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）集まっており、価格中央値は2,700万円、単価中央値は1平方メートルあたり96.7万円、面積中央値は30平方メートルです。例えば2025年第4四半期の荻窪地区では、35平方メートル・1LDK・1995年築が3,900万円、45平方メートル・1LDK・1985年築が6,400万円で取引されています。上荻地区では35平方メートル・1LDK・2009年築が4,900万円でした。
ハザード情報では、洪水浸水想定区域には入っておらず、地盤は液状化しにくいローム台地とされています。これらは国の公開データに基づく情報で、実際の災害リスクは土地の高低差や周辺の排水状況によっても変わるため、区が公開しているハザードマップでも最新情報を確認してください。
荻窪駅徒歩9分・丸ノ内線も使える立地で、周辺地価は直近1年で+17.8%上昇しています。
割高診断は2件のみで参考値ですが、2件とも「危険」「注意」判定でした。
管理や修繕の実態は資料未確認のため、総会議事録や長期修繕計画で必ず確認しましょう。
- 管理組合の総会議事録で滞納や修繕の状況を確認する
- 長期修繕計画書で今後の修繕積立金の見通しを確認する
- 重要事項説明書で権利関係や構造の詳細を確認する
- 登記簿謄本で所有権や担保設定を確認する
- 最新の家賃相場を複数の賃貸サイトで確認する
- 提示価格が周辺取引事例と比べて妥当か自分でも確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認と価格は別問題のため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-02時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 杉並区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.21ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.33%）は、東京都 杉並区相場（3.54%）より0.21ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 杉並区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 81,000円
- 76,000円
この棟の家賃中央値（78,500円）は、東京都 杉並区の周辺相場中央値（85,000円）より 7.6% 安い ＝ やや割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／上荻２－３９－１５（この棟から約282m） 令和8年7月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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