アコードハイツ高円寺

物件サマリー

この物件の解説（宅建士視点）

アコードハイツ高円寺は、JR中央本線「高円寺」駅から徒歩3分、東京都杉並区高円寺北二丁目に建つ1986年築・鉄筋コンクリート造・地上5階建て15戸のワンルームマンションです。駅近の利便性と築40年という年数、管理体制、杉並区エリア全体の相場との比較、そして件数が少なく参考値となる割高診断の結果を、宅建士の視点で良い点・気になる点の両方から中立に解説します。

立地と交通

最寄りはJR中央本線「高円寺」駅で、徒歩3分という近さです。東京地下鉄丸ノ内線の「新高円寺」駅も徒歩14分で使えるため、2つの路線を状況に応じて選べる点は便利です。住所は東京都杉並区高円寺北二丁目で、用途地域は商業地域、防火地域に指定されており、駅周辺に商店や飲食店が集まる賑わいのある場所だと分かります。

一方で、丸ノ内線側の駅までは徒歩14分とやや距離があり、日常的に使うのは中央線が中心になりそうです。周辺の商店街の雰囲気や夜間の人通り、生活に必要なお店の充実度など、暮らしやすさに関わる部分は今回の数字データには出てこないため、実際に現地を歩いて確かめることをおすすめします。

建物と管理

建物は1986年8月に竣工した、鉄筋コンクリート造・地上5階建て、総戸数15戸のマンションです。鉄筋コンクリート造は建物の骨組みがコンクリートと鉄でできている工法で、丈夫さに定評があります。総戸数が15戸とそれほど多くないため、修繕費の集め方や意思決定の進め方は、戸数の多い大規模マンションとは違う場合があります。築年数は40年で、権利形態は所有権、分譲した会社は株式会社迦葉です。

管理の担当は「アコードハイツ高円寺管理組合」となっており、外部の管理会社名が見当たりません。入居者たちが自分たちで管理する自主管理の建物である可能性があります。自主管理は管理会社に委託する場合と違い、修繕やお金の管理をすべて住民で行う形です。築40年で大規模修繕の実績や今後の計画がどうなっているかは今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を売主や管理組合に確認してください。

割高診断から見た相場ポジション

この棟について行った診断の件数は1件で、判定は「安全・割安」でした。ただし診断件数が3件に満たないため、これは参考値であり、この1件だけで棟全体の価格が安いと決めることはできません。診断時点（2024年8月26日）の提示価格は1600万円、想定家賃は65,000円、実質利回りは4.11%でした。

同じ杉並区内で行った診断は193件あり、もっとも多い判定は「危険（割高）」で99件でした。次に「安全・割安」が62件、「注意」が32件です。エリア全体の平均実質利回りは3.54%、平均提示価格は2399万円、家賃の中央値は85,000円でした。この棟の想定家賃65,000円はエリアの中央値より低く、その理由は今回のデータだけでは分からないため、広さや設備の違いも含めて賃貸サイトや管理組合に確認してください。

周辺の地価・取引・ハザードの読み方

棟から134m離れた地点（高円寺北２－６－２）の地価公示では、令和8年7月1日時点で1平方メートルあたり4,100,000円でした。前年の3,500,000円と比べて17.1%上がっています。用途地域は商業地域で、建蔽率80%、容積率600%、防火地域に指定されており、建物が密集しやすいエリアだと分かります。

周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで490件あり、価格の中央値は2400万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は91.4万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例として、2025年第4四半期に大和町で4800万円・35平方メートルの1LDK（2016年築）の取引や、高円寺北で680万円・15平方メートルの1R（1988年築）の取引があり、築年や広さによって価格の幅が大きいことがうかがえます。

ハザードの面では、洪水浸水想定区域には入っておらず、液状化のリスクも「液状化しにくい」とされ、地形はローム台地です。ローム台地は火山灰が積み重なった硬めの地盤のことで、比較的安定しているとされます。大きな水害リスクは低そうですが、正式な確認は自治体が出すハザードマップで行ってください。

住んでいる人・検討した人の声

住宅情報サイト「マンションレビュー」には、この棟についての評価が5件投稿されており、評点は5となっています。ただし具体的な良い点や気になる点のコメントは今回のデータには含まれていなかったため、暮らしやすさの詳しい内容はサイトの投稿欄を直接見るか、管理組合や近隣の不動産会社に確認してください。

※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-11-04時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。

外部サイトの口コミ・評判（参考情報）

• マンションレビュー 5点5件
  マンションレビューで詳細を見る →

上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-11-03確認）

この物件の割高診断サマリー

※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。

出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。

エリア相場ポジション（東京都 杉並区）

この棟の平均実質利回り（4.11%）は、東京都 杉並区相場（3.54%）より0.57ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。

出典: 当社「割高診断」の東京都 杉並区エリア匿名集計。

家賃相場・賃料分析

この棟の家賃中央値（65,000円）は、東京都 杉並区の周辺相場中央値（85,000円）より 23.5% 安い ＝ かなり割安の水準です。

出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。

この棟の国土交通省データ

駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。

出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。

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