高円寺ローヤルコーポ
高円寺ローヤルコーポ（東京都 杉並区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築56年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都杉並区高円寺北3丁目20番8号 |
|---|---|
| 交通 | 中央線 高円寺駅 徒歩4分 ／ 東京メトロ丸ノ内線 新高円寺駅 徒歩15分 |
| 築年 | 1970-11（築56年） |
| 総戸数 | 30戸 |
| 階数 | 地上5階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 藤澤建設 |
| 建物管理会社 | 秀栄興産 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
高円寺ローヤルコーポは、東京都杉並区高円寺北にあり、中央線高円寺駅から徒歩4分、1970年築・地上5階建て・総戸数30戸のワンルームマンションです。分譲は藤澤建設、管理は秀栄興産。割高診断は参考値（2件）で、いずれも「危険（割高）」、平均提示価格は2733万円でした。
立地と交通
高円寺ローヤルコーポは、東京都杉並区高円寺北3丁目20番8号に位置するワンルームマンションです。最寄りは中央線高円寺駅で徒歩4分、東京メトロ丸ノ内線の新高円寺駅からは徒歩15分です。中央線は新宿方面や東京駅方面へ一本でつながる路線で、駅からの近さは通勤・通学のしやすさに直結するポイントです。高円寺駅の周辺は商店街が多く、駅までの道に生活に必要な店がそろっている点も住みやすさにつながります。
この土地の用途地域は商業地域で、建蔽率（土地に対して建てられる建物の面積の割合）は80%、容積率（土地面積に対して建てられる建物の延べ面積の割合）は600%、防火地域に指定されています。商業地域は住宅だけでなく店舗やオフィスも建てやすい地域で、将来の建て替えや周辺の開発のしやすさにも関わる情報です。近くの地価公示地点（高円寺北2-6-2、棟から140m）は令和8年7月1日時点で1平方メートルあたり4,100,000円、前年の3,500,000円から17.1%上昇しており、周辺の土地需要の強さがうかがえます。
建物と管理
建物は1970年11月に竣工した鉄筋コンクリート造で、現在の築年数は56年です。地上5階建て、総戸数30戸、権利形態は所有権です。分譲会社は藤澤建設、管理会社は秀栄興産です。鉄筋コンクリート造は鉄の骨組みにコンクリートを流し込んで作る構造で、耐久性が比較的高いとされますが、築年数が長いほど劣化の進み方には個体差が出てきます。
築56年と年数を重ねているため、耐震診断の実施状況や過去の修繕履歴は特に確認したい点です。これらは今回のデータに無いため、重要事項説明書や管理組合の総会議事録、長期修繕計画を売主・管理会社に確かめてください。
管理費と修繕積立金の金額、直近の大規模修繕の実施時期についても、同じ資料であわせて確認することをおすすめします。古い建物では配管や外壁の修繕費が将来大きくかかることもあるため、積立金の残高と修繕計画のバランスを見ておくと安心です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件で、3件未満のため参考値として扱います。2件とも判定は「危険（割高）」でした。平均実質利回りは3.74%、平均提示価格は2733万円、家賃は中央値107,500円（最小105,000円、最大110,000円、サンプル2件）で、最終診断日は2025年6月29日です。家賃もサンプルが少ないため、同じく参考値として見てください。実質利回りとは、価格に対して実際に手元に残る収益の割合のことです。
エリア全体（東京都杉並区）では診断件数193件のうち、「危険（割高）」が99件、「注意」が32件、「安全・割安」が62件で、こちらも多い判定は「危険（割高）」でした。エリアの平均実質利回りは3.54%、平均提示価格は2399万円、家賃中央値は85,000円です。この棟の提示価格はエリア平均より高めで、利回りの水準は大きくは変わりません。データが少ない棟の判定だけでなく、エリア全体の傾向も合わせて見ることが大切です。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
周辺の取引事例は470件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は2400万円、1平方メートルあたりの単価中央値は90万円、面積の中央値は30平方メートルです。例えば高円寺北地区では2021年築の1Kが2,900万円（20平方メートル、2025年第4四半期）で取引されています。大和町地区では2016年築の1LDKが4,800万円（35平方メートル）、2006年築の部屋が2,100万円（20平方メートル）で取引された例もあり、築年数や間取りによって価格の幅が大きいことが分かります。
ハザード情報では、洪水浸水想定は「なし」、液状化は「しにくい」、地形は「ローム台地」とされています。高潮の情報は今回のデータに無いため、杉並区のハザードマップで確かめてください。地盤や水害のリスクは物件選びの判断材料になるため、公式の地図とあわせて確認すると安心です。
高円寺駅徒歩4分と立地は良いですが、割高診断は参考値で2件とも「危険（割高）」でした。
築56年のRC造で、耐震診断や修繕履歴は重要事項説明書・総会議事録で確認が必要です。
地価は上昇傾向でも、価格が妥当かは別問題。複数の診断と現地資料で見極めてください。
- 耐震診断の実施記録を管理組合か売主に確認する
- 長期修繕計画と修繕積立金の残高を総会議事録で確認する
- 直近の大規模修繕の実施時期を資料で確認する
- 賃貸借契約書で家賃設定の根拠を確認する
- 高潮ハザードは杉並区のハザードマップで確認する
- 管理会社秀栄興産との管理委託内容を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格の妥当性は別に確認が必要なため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-09時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 杉並区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.2ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.74%）は、東京都 杉並区相場（3.54%）より0.2ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 杉並区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 110,000円
- 105,000円
この棟の家賃中央値（107,500円）は、東京都 杉並区の周辺相場中央値（85,000円）より 26.5% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／高円寺北２－６－２（この棟から約140m） 令和8年7月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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