プレセダンヒルズ押上
プレセダンヒルズ押上（東京都 墨田区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築8年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都墨田区向島２丁目１３−１１ |
|---|---|
| 交通 | とうきょうスカイツリー駅 徒歩7分 ／ 押上駅(スカイツリー前)駅 徒歩8分 |
| 築年 | 2018-05（築8年） |
| 総戸数 | 42戸 |
| 階数 | 12階建 |
| 建物管理会社 | パートナーズ |
この物件の解説（宅建士視点）
プレセダンヒルズ押上は、東京都墨田区向島にある2018年竣工・12階建42戸の投資用ワンルームマンションです。とうきょうスカイツリー駅・押上駅から徒歩圏にあり、割高診断は参考値（2件）で「危険（割高）」の判定が出ています。立地・建物・相場を宅建士の視点で中立に解説します。
立地と交通
プレセダンヒルズ押上は、東京都墨田区向島2丁目にあります。最寄りはとうきょうスカイツリー駅で徒歩7分、押上駅(スカイツリー前)駅までは徒歩8分です。2つの駅が使えるため、通勤や買い物の行き先に合わせて選びやすい立地です。
国交省のデータでは、この住所周辺は商業地域（市街化区域）とされていますが、近くの地価公示地点（向島3-14-6）は準工業地域です。実際にこの棟がどちらの用途地域に入るかは、建築確認や都市計画図で確かめてください。
建物と管理
建物は2018年5月に竣工し、2026年時点で築8年です。12階建てで総戸数は42戸の規模です。築年数が浅いため設備の劣化はまだ少ないと考えられますが、実際の状態は内見で確認することをおすすめします。
構造や権利形態、分譲会社は今回のデータに無いため、重要事項説明書か登記簿で確かめてください。管理会社はパートナーズですが、管理体制や修繕の計画は分からないため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主に求めてください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件で、件数が少ないため参考値として扱います。内訳は「危険（割高）」が1件、「注意」が1件で、多い判定は「危険（割高）」でした。平均の実質利回りは3.27%、平均提示価格は3840万円、家賃の中央値は120,000円（最小100,000円・最大140,000円、2件のデータ）です。最終診断日は2026年9月26日です。
エリア全体（東京都墨田区）では診断件数が155件あり、「危険（割高）」が74件、「注意」が34件、「安全・割安」が43件、「判定不能」が4件でした。平均実質利回りは3.48%、平均提示価格は2746万円、家賃中央値は87,000円です。この棟の提示価格はエリア平均より高く、利回りはやや低めですが、棟側のデータは2件のみなので、価格交渉の際は別途確認が必要です。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から253mにある地価公示地点（向島3-14-6）は、令和8年7月1日時点で1平方メートルあたり735,000円です。前年の650,000円から13.1%上がりました。用途地域は準工業地域（住宅地）で、建蔽率60%、容積率300%、防火地域に指定されています。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までに769件あり、価格の中央値は2900万円、1平方メートルあたりの単価中央値は106万円、面積の中央値は25平方メートルです。例として、横川地区の2013年築1Kが2900万円、向島地区の2013年築1Kが2800万円、向島地区の2017年築1LDKが6500万円で取引されています。
ハザードマップでは、この地域は洪水で0.5〜3mの浸水想定、高潮で3m以上5m未満の想定があります。地盤は液状化がやや起きやすい砂州・砂礫州とされています。購入前には区のハザードマップと建物の階数・設備の位置を合わせて確認することをおすすめします。
立地はスカイツリー駅・押上駅の双方徒歩圏で、通勤・生活の便は良好です。
割高診断は参考値（2件）で「危険（割高）」が多く、価格は慎重に見る必要があります。
地価は上昇傾向ですが、液状化・浸水リスクもあり、現地確認が欠かせません。
- 重要事項説明書か登記簿で構造・権利形態を確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主に求める
- 建築確認や都市計画図で用途地域を確認する
- 区のハザードマップで浸水・高潮・液状化リスクを確認する
- 割高診断は参考値のため複数の診断・相場データと比較する
- 周辺取引事例と価格・利回りを照らし合わせて確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格の妥当性は別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-09時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 4.6点7件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-09-19確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 墨田区）
相場（3.48%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.21ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.27%）は、東京都 墨田区相場（3.48%）より0.21ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 墨田区エリア匿名集計。
エリア解説（監修：こうのすけ）
墨田区（両国・錦糸町周辺）の投資環境
墨田区は錦糸町・両国を中心に再開発が進み、都心へのアクセスと生活利便のバランスが取れたエリアです。総武線・大江戸線・半蔵門線などが使え、単身者からの賃貸需要は安定しています。新宿・中央区に比べると取得価格が抑えやすく、利回りをやや確保しやすい傾向があります。
一方で、駅からの距離や築年によって賃料の下がり方に差が出やすく、同じ区内でも立地の見極めが重要です。提示価格が周辺相場に対して割高に振れていないか、家賃の実勢とあわせて確認しておくと、購入後の手出しリスクを抑えられます。
監修：こうのすけ（宅地建物取引士）。エリアの単身需要・供給・相場観にもとづく編集部解説です。
家賃相場・賃料分析
- 140,000円
- 100,000円
この棟の家賃中央値（120,000円）は、東京都 墨田区の周辺相場中央値（87,000円）より 37.9% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／向島３－１４－６（この棟から約253m） 令和8年7月1日 住宅地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
無料面談を受けた方のリアルな声（全22件）
こうのすけの無料の個別面談（不動産投資セカンドオピニオン相談）を受けた方の、実際のアンケート回答です。下の枠内をスクロールしてご覧いただけます。
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22※ 実際に無料の個別面談を受けた方のアンケート回答です（プライバシー配慮のため氏名を伏せ、一部表現を調整／アイコンはイメージです）。記載は個人の感想であり、成果・効果を保証するものではありません。
同じエリアの物件
- ルーブル両国墨田区
- メゾン両国墨田区
- プレール・ドゥーク蔵前墨田区
- ルーブル森下弐番館墨田区
- キャッスルステージ浅草吾妻橋墨田区
- ライオンズマンション東墨田墨田区
