ルーブル森下弐番館
ルーブル森下弐番館（東京都 墨田区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築19年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都墨田区千歳３丁目１８−８ |
|---|---|
| 交通 | 森下駅 徒歩6分 ／ 両国駅 徒歩7分 |
| 築年 | 2007-09（築19年） |
| 総戸数 | 48戸 |
| 階数 | 9階建 |
| 建物管理会社 | パートナーズ |
この物件の解説（宅建士視点）
ルーブル森下弐番館は、東京都墨田区千歳にある築19年・9階建て48戸のワンルームマンションです。森下駅・両国駅から徒歩圏内にあり、分譲はクリード、管理はパートナーズが担当しています。棟の割高診断は1件のみで参考値、エリア全体では「危険（割高）」が最多です。
立地と交通
この物件は東京都墨田区千歳3丁目にあります。最寄り駅は森下駅で徒歩6分、両国駅までは徒歩7分です。二つの駅がどちらも徒歩10分以内にあり、日常の移動や通勤・通学のルートを選びやすい立地だと言えます。
建物が建つ場所の用途地域（土地に建てられる建物の種類や大きさを決めたルール）は準工業地域で、市街化区域に含まれています。一方、棟から114m離れた地価公示の地点は商業地域に指定されており、建蔽率は80%、容積率は500%、防火地域です。同じ周辺でも地点によって指定内容が異なるため、正確な用途地域は登記や役所窓口で確認することをおすすめします。
建物と管理
建物は2007年9月に完成し、2026年時点で築19年になります。9階建てで総戸数は48戸のワンルームマンションです。分譲を手がけたのはクリードで、「ルーブル」というブランド名で首都圏の主要駅周辺に都市型ワンルームマンションを多く展開している会社です。
管理を担当しているのはパートナーズです。建物の構造（鉄筋コンクリート造など建物の骨組みの種類）や、土地の権利形態（所有権か借地権かなど）については、今回のデータには含まれておらず分かりません。管理体制や修繕の状況とあわせて、購入前に管理組合の資料などで確認することをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件しか行われていません。診断件数が3件に満たないため、結果は参考値として扱います。その1件の判定は「安全・割安」で、実質利回り（物件価格に対して家賃収入がどのくらいの割合かを示す数字）は3.51%、提示価格は2,610万円、家賃は92,000円でした。
同じ墨田区エリア全体では155件の診断が行われており、最も多い判定は「危険（割高）」でした。エリアの平均実質利回りは3.48%、平均提示価格は2,746万円、家賃の中央値は87,000円です。棟とエリアの利回りを直接比較したデータは今回取得できておらず、分かりません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から114m離れた地価公示の地点（国が毎年発表する土地の価格の目安）では、令和8年7月1日時点で1平方メートルあたり1,180,000円となっています。前年の1,020,000円と比べると15.7%上昇しており、この地点は商業地域で建蔽率80%、容積率500%、防火地域に指定されています。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までの期間で1,521件が集計されており、価格の中央値は3,100万円、1平方メートルあたりの単価中央値は117.1万円、面積の中央値は25平方メートルです。例として挙げられている立川や新大橋の取引は本棟から離れた地区のものも含まれているため、参考程度にとどめる必要があります。
ハザード情報では、洪水が起きた場合の浸水想定は0.5〜3m、高潮による浸水想定は1m以上3m未満とされています。また、地震の際に地面が水のように緩んでしまう「液状化」が起きやすい地域とされ、地形は水を抜いて造成した「干拓地」です。これらは購入前に自治体のハザードマップで確認しておきたい情報です。
住んでいる人・検討した人の声
外部サイト「マンションレビュー」には評点4.1（19件）が登録されています。ただし、具体的にどのような良い点や気になる点が書かれているかについてのコメント内容はデータを取得できておらず、分かりません。評点の数字だけでなく、可能であれば元のサイトで内容を確認することをおすすめします。
棟の診断は1件のみで参考値、エリア全体は「危険（割高）」が最多です。
地価は前年より15.7%上昇していますが、液状化しやすい地盤である点も踏まえる必要があります。
構造や権利形態など不明な項目も多く、契約前に自身での確認が欠かせません。
- 建物の構造（RCなど）を重要事項説明で確認する
- 土地の権利形態（所有権か借地権か）を確認する
- 家賃92,000円が現在も続いているか確認する
- 液状化や浸水などハザード情報を自治体で確認する
- 管理会社パートナーズの管理状況を確認する
- エリアで「危険（割高）」が多い理由を調べる
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格の妥当性は別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-09-28時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ルーブル」ブランドで都市型ワンルームマンションを企画・分譲。首都圏主要駅周辺に展開。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 4.1点19件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-09-12確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 墨田区）
相場（3.48%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.03ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.51%）は、東京都 墨田区相場（3.48%）より0.03ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 墨田区エリア匿名集計。
エリア解説（監修：こうのすけ）
墨田区（両国・錦糸町周辺）の投資環境
墨田区は錦糸町・両国を中心に再開発が進み、都心へのアクセスと生活利便のバランスが取れたエリアです。総武線・大江戸線・半蔵門線などが使え、単身者からの賃貸需要は安定しています。新宿・中央区に比べると取得価格が抑えやすく、利回りをやや確保しやすい傾向があります。
一方で、駅からの距離や築年によって賃料の下がり方に差が出やすく、同じ区内でも立地の見極めが重要です。提示価格が周辺相場に対して割高に振れていないか、家賃の実勢とあわせて確認しておくと、購入後の手出しリスクを抑えられます。
監修：こうのすけ（宅地建物取引士）。エリアの単身需要・供給・相場観にもとづく編集部解説です。
家賃相場・賃料分析
- 92,000円
この棟の家賃中央値（92,000円）は、東京都 墨田区の周辺相場中央値（87,000円）より 5.7% 高い ＝ やや割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／千歳３－１２－６（この棟から約114m） 令和8年7月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
無料面談を受けた方のリアルな声（全22件）
こうのすけの無料の個別面談（不動産投資セカンドオピニオン相談）を受けた方の、実際のアンケート回答です。下の枠内をスクロールしてご覧いただけます。
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22※ 実際に無料の個別面談を受けた方のアンケート回答です（プライバシー配慮のため氏名を伏せ、一部表現を調整／アイコンはイメージです）。記載は個人の感想であり、成果・効果を保証するものではありません。
同じエリアの物件
- ルーブル両国墨田区
- メゾン両国墨田区
- プレール・ドゥーク蔵前墨田区
- プレセダンヒルズ押上墨田区
- キャッスルステージ浅草吾妻橋墨田区
- ライオンズマンション東墨田墨田区
