ルーブル森下弐番館
ルーブル森下弐番館（東京都 墨田区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築19年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都墨田区千歳３丁目１８−８ |
|---|---|
| 交通 | 森下駅 徒歩6分 ／ 両国駅 徒歩7分 |
| 築年 | 2007-09（築19年） |
| 総戸数 | 48戸 |
| 階数 | 9階建 |
| 建物管理会社 | パートナーズ |
この物件の解説（宅建士視点）
東京都墨田区千歳のワンルーム「ルーブル森下弐番館」は森下駅徒歩6分・両国駅徒歩7分、2007年竣工・9階建48戸の物件です。割高診断は参考値（1件）で安全・割安判定ですが、墨田区全体では危険（割高）が最多という結果です。
立地と交通
ルーブル森下弐番館は東京都墨田区千歳3丁目にあるワンルームマンションです。都営新宿線・大江戸線が使える森下駅まで徒歩6分、JR総武線や都営地下鉄が使える両国駅まで徒歩7分で、2つの駅を使い分けられる立地です。地価公示によると、この地点は商業地域に区分されています。
一方、国交省の用途地域データでは棟の周辺は準工業地域（市街化区域）とされており、地価公示の商業地域という区分とは場所が異なる可能性があります。実際の用途地域や建築制限は墨田区の都市計画図や重要事項説明書で確かめてください。日常の買い物環境や周辺の雰囲気は今回のデータに無いため、現地を歩いて確認することをおすすめします。
建物と管理
建物は2007年9月に竣工した9階建て・総戸数48戸のマンションで、2026年時点で築19年です。分譲会社は株式会社クリードで、「ルーブル」ブランドとして首都圏の主要駅周辺にワンルームを展開してきた会社です。管理会社はパートナーズが担当しています。
建物の構造（RC造かSRC造かなど）や、土地の権利が所有権か借地権かは今回のデータに無いため、登記簿謄本や重要事項説明書で確かめてください。管理組合の総会議事録や長期修繕計画、修繕積立金の残高についても同様にデータが無いため、売主や管理会社に資料を求めることをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟についての割高診断は1件のみで、3件に満たないため参考値です。判定は「安全・割安」でしたが、件数が少なく棟全体の傾向とは言えません。参考値として、平均実質利回りは3.51%、平均提示価格は2610万円、家賃は92,000円でした。
一方、墨田区全体でみると診断件数は155件あり、最も多い判定は「危険（割高）」（74件）でした。エリア全体の平均実質利回りは3.48%、平均提示価格は2746万円、家賃中央値は87,000円です。この棟の診断1件だけでエリアより安全とは言えず、購入を検討する際は複数の診断や査定を取ることをおすすめします。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
この棟から114m離れた地価公示地点（千歳3-12-6）は商業地域・商業地で、建蔽率80%、容積率500%、防火地域に指定されています。令和8年の価格は1平方メートルあたり1,180,000円で、前年の1,020,000円から15.7%上昇しました。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期の間に1,521件あり、価格の中央値は3100万円、1平方メートルあたりの単価中央値は117.1万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例として挙げられた3件は2700万円〜3400万円、築年は2007年〜2012年とさまざまです。地区名が離れた場所を含む例もあるため、実際の取引価格は個別に確認してください。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は0.5〜3m、高潮は1m以上3m未満とされ、地盤は液状化しやすい干拓地に位置しています。水害リスクについては、墨田区のハザードマップや洪水浸水想定区域図で具体的な避難経路や想定水位を確かめてください。
住んでいる人・検討した人の声
マンションレビューでは評点4.1、件数19件という評価が集計されています。具体的な良い点や気になる点のコメント内容は今回のデータに含まれていないため、気になる方はマンションレビューの該当ページで実際の投稿を確認してください。
診断は1件のみの参考値で、安全・割安という判定も断定はできません。
墨田区全体は危険（割高）が最多で、エリア相場との比較には複数データが必要です。
液状化しやすい干拓地のため、ハザード確認と構造・権利の確認を先に行いましょう。
- 建物の構造（RC造・SRC造など）と権利形態を登記簿で確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画、修繕積立金の残高を確認する
- 洪水・高潮・液状化のリスクを区のハザードマップで確認する
- 周辺取引事例の立地条件が実際にこの棟と近いか個別に確認する
- 診断件数が1件のみのため、複数の査定や診断で相場を確認する
- 家賃や利回りの最新情報を賃貸サイトや管理会社で確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません。確認項目が揃うことと、価格が妥当なことは別だからです。
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-12時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ルーブル」ブランドで都市型ワンルームマンションを企画・分譲。首都圏主要駅周辺に展開。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 4.1点19件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-09-12確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 墨田区）
相場（3.49%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.02ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.51%）は、東京都 墨田区相場（3.49%）より0.02ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 墨田区エリア匿名集計。
エリア解説（監修：こうのすけ）
墨田区（両国・錦糸町周辺）の投資環境
墨田区は錦糸町・両国を中心に再開発が進み、都心へのアクセスと生活利便のバランスが取れたエリアです。総武線・大江戸線・半蔵門線などが使え、単身者からの賃貸需要は安定しています。新宿・中央区に比べると取得価格が抑えやすく、利回りをやや確保しやすい傾向があります。
一方で、駅からの距離や築年によって賃料の下がり方に差が出やすく、同じ区内でも立地の見極めが重要です。提示価格が周辺相場に対して割高に振れていないか、家賃の実勢とあわせて確認しておくと、購入後の手出しリスクを抑えられます。
監修：こうのすけ（宅地建物取引士）。エリアの単身需要・供給・相場観にもとづく編集部解説です。
家賃相場・賃料分析
- 92,000円
この棟の家賃中央値（92,000円）は、東京都 墨田区の周辺相場中央値（88,500円）より 4% 高い ＝ やや割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／千歳３－１２－６（この棟から約114m） 令和8年7月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
無料面談を受けた方のリアルな声（全22件）
こうのすけの無料の個別面談（不動産投資セカンドオピニオン相談）を受けた方の、実際のアンケート回答です。下の枠内をスクロールしてご覧いただけます。
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22※ 実際に無料の個別面談を受けた方のアンケート回答です（プライバシー配慮のため氏名を伏せ、一部表現を調整／アイコンはイメージです）。記載は個人の感想であり、成果・効果を保証するものではありません。
同じエリアの物件
- ルーブル両国墨田区
- メゾン両国墨田区
- プレール・ドゥーク蔵前墨田区
- プレセダンヒルズ押上墨田区
- キャッスルステージ浅草吾妻橋墨田区
- ライオンズマンション東墨田墨田区
