ライオンズマンション東墨田
ライオンズマンション東墨田（東京都 墨田区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築37年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都墨田区東墨田2丁目27-8 |
|---|---|
| 交通 | 京成押上線 八広駅 徒歩6分 |
| 築年 | 1989-01（築37年） |
| 総戸数 | 78戸 |
| 階数 | 地上7階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 株式会社大京・株式会社三友工務店 |
| 建物管理会社 | 株式会社大京アステージ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ライオンズマンション東墨田は、東京都墨田区東墨田にある1989年築・地上7階建て、全78戸の中古マンションです。京成押上線八広駅から徒歩6分。管理会社は大京アステージ、分譲は大京・三友工務店です。価格や利回り診断、周辺地価・ハザードの情報を宅建士の視点でまとめました。
立地と交通
ライオンズマンション東墨田は、東京都墨田区東墨田2丁目にあります。最寄り駅は京成押上線の八広駅で、徒歩6分です。徒歩6分は駅から比較的近い距離ですが、都心方面への乗り換え回数や所要時間の具体的なデータは今回ありませんので、八広駅の時刻表や乗換案内サービスで実際に確かめてください。
建物がある場所の用途地域は「工業地域」、区域は市街化区域です。工業地域とは、工場と住宅が混在してもよいと決められた地域を指す言葉です。駅周辺の商店やスーパー、学校といった具体的な生活環境のデータは今回ありませんので、現地を歩くか地図サービスで確認することをおすすめします。
建物と管理
建物は1989年1月に竣工し、築37年が経っています。構造は鉄筋コンクリート造、地上7階建てで、総戸数は78戸です。権利形態は所有権で、土地と建物をそのまま自分の持ち物にできる権利を指します。分譲は大京・三友工務店、管理は大京アステージが担当しています。
ブランド名は「ライオンズマンション」で、大京（現在はオリックスグループ）が長年手がけてきたシリーズです。全国的に供給数が多く、中古としての流通量も多いブランドとされています。ただし、このマンション固有の管理組合の運営状況や修繕計画の内容は今回のデータに無いため、総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に確かめてください。
この建物は1989年1月に竣工し、築37年が経っている建物です。古い建物では耐震診断や大規模修繕の実施状況が重要ですが、今回のデータにはその記録がありませんので、売主や管理会社に耐震診断書や修繕工事の履歴を確かめてください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟について割高診断を行ったのは3件です。内訳は、危険（割高）が0件、注意が3件、安全・割安が0件でした。平均の実質利回り（投じた金額に対して実際に得られる利益の割合）は4.25%、平均の提示価格は1357万円でした。家賃は中央値56,000円で、50,700円から60,000円の範囲（3件分）でした。最終の診断日は2025年8月7日です。
同じ墨田区全体でみると、診断の件数は156件で、最も多い判定は危険（割高）でした（危険74件、注意34件、安全・割安44件、判定不能4件）。エリア全体の平均実質利回りは3.48%、平均提示価格は2747万円、家賃中央値は87,500円でした。この棟の利回りはエリア平均より0.77ポイント高い結果ですが、診断件数は3件と少ないため、幅を持って受け止めることが大切です。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国土交通省の地価公示によると、この棟から541m離れた八広４－４７－７の地点（令和8年1月1日時点）は、1平方メートルあたり407,000円でした。前年の376,000円から8.2%上昇しています。地価公示とは、国が毎年公表する土地の標準的な価格の目安です。この地点の用途地域は準工業地域で、建蔽率80%、容積率200%、準防火地域に指定されています。
周辺の取引事例は224件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は2800万円、1平方メートルあたりの単価中央値は101.25万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例として、2025年第4四半期の八広地区では、1988年築・15平方メートルの1Rが680万円で取引されています。これはこの棟と築年が近い事例として参考になります。
国土交通省のハザード情報では、この場所は洪水の浸水想定が3〜5m、高潮の想定が3m以上5m未満とされています。また、液状化（地震の際に地盤が水を含んだ砂のように緩み、建物が傾きやすくなる現象）がしやすい地形（三角州・海岸低地）とされています。購入を検討する際は、墨田区が公開しているハザードマップで最新の情報を確認してください。
地価が上昇している一方で、洪水や高潮、液状化のリスクも国のデータとして示されています。片方の情報だけを見て判断せず、両方を踏まえて検討することが大切です。将来値上がりするとは限らないため、現時点のデータとして受け止めてください。
診断3件の利回り4.25%はエリア平均3.48%を上回りますが、件数が少なく幅を持って見ましょう。
周辺地価は上昇中ですが、洪水・高潮・液状化のリスクも合わせて確認することが大切です。
管理体制や耐震性のデータは無く、重要事項説明書や管理組合資料で必ず確認してください。
- 重要事項説明書で耐震性や修繕履歴を確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 現在の入居状況と実際の賃料を管理会社に確認する
- 墨田区のハザードマップで洪水・高潮・液状化を確認する
- 周辺取引事例と比較して提示価格が妥当か確認する
- 診断件数が3件と少ないため複数の情報源で相場を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません（確認と価格の妥当性は別）。
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-14時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ライオンズマンション」ブランドで長年の実績を持つデベロッパー。現在はオリックスグループ傘下。全国に供給実績があり、中古流通量も多い。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 3 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 墨田区）
相場（3.49%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.76ポイント。やや割安寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（4.25%）は、東京都 墨田区相場（3.49%）より0.76ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 墨田区エリア匿名集計。
エリア解説（監修：こうのすけ）
墨田区（両国・錦糸町周辺）の投資環境
墨田区は錦糸町・両国を中心に再開発が進み、都心へのアクセスと生活利便のバランスが取れたエリアです。総武線・大江戸線・半蔵門線などが使え、単身者からの賃貸需要は安定しています。新宿・中央区に比べると取得価格が抑えやすく、利回りをやや確保しやすい傾向があります。
一方で、駅からの距離や築年によって賃料の下がり方に差が出やすく、同じ区内でも立地の見極めが重要です。提示価格が周辺相場に対して割高に振れていないか、家賃の実勢とあわせて確認しておくと、購入後の手出しリスクを抑えられます。
監修：こうのすけ（宅地建物取引士）。エリアの単身需要・供給・相場観にもとづく編集部解説です。
家賃相場・賃料分析
- 60,000円
- 56,000円
- 50,700円
この棟の家賃中央値（56,000円）は、東京都 墨田区の周辺相場中央値（88,500円）より 36.7% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／八広４－４７－７（この棟から約541m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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