プレール・ドゥーク蔵前
プレール・ドゥーク蔵前（東京都 墨田区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築10年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 墨田区本所1-24-8 |
|---|---|
| 交通 | 蔵前駅 徒歩8分 ／ 浅草駅 徒歩9分 |
| 築年 | 2016-07（築10年） |
| 総戸数 | 88戸 |
| 階数 | 9階建 |
| 建物管理会社 | アセットビルダー |
この物件の解説（宅建士視点）
プレール・ドゥーク蔵前は墨田区本所にある2016年築・9階建て88戸の投資用マンションです。蔵前駅徒歩8分、浅草駅徒歩9分。診断の件数は1件（参考値）で判定は「危険（割高）」。地価・取引・ハザードも含め宅建士の視点で中立に解説します。
立地と交通
プレール・ドゥーク蔵前は、蔵前駅から徒歩8分、浅草駅から徒歩9分の場所にあります。2つの駅がいずれも徒歩10分以内にあるため、行き先によって使う駅を選びやすい立地といえます。ただし具体的な利用路線や所要時間の詳細は今回のデータに無いため、実際の通勤・通学ルートは駅の案内板や乗換案内で確かめてください。
最寄り駅までの道のりや周辺の人通りは、時間帯によって印象が変わることがあります。後述する住んでいる人の声も参考になりますが、実際の歩きやすさや夜間の雰囲気、買い物のしやすさなどは現地を歩いて自分の目で確かめることをおすすめします。
建物と管理
この建物は2016年7月に竣工した9階建て、総戸数88戸のマンションです。築年数は10年で、分譲したのは木下不動産(株)、管理を担当しているのはアセットビルダーです。「プレール・ドゥーク」というブランドは首都圏で投資用・居住用マンションを多く手がけており、入居率の高さや設備保証が特徴として挙げられることが多いとされています。
一方で、建物の構造（鉄筋コンクリートなど）や土地の権利形態（所有権か借地権か）は今回のデータに無いため、重要事項説明書か登記簿で確かめてください。修繕がきちんと計画的に行われているかも分からないため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に求めることをおすすめします。サブリース契約（部屋を一括で借り上げてもらう契約）が付いている場合は、賃料や契約期間の条件を契約書でよく確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟について割高診断を行った件数は1件で、3件未満のため参考値として扱います。判定は「危険（割高）」でした。平均の実質利回りは2.98%、平均提示価格は3040万円、家賃は84,150円（家賃サンプル1件の中央値）でした。診断件数が少ないため、この結果だけで割高・割安を決めつけることはできません。
同じ墨田区全体でみると、診断件数は155件あり、判定の内訳は危険（割高）74件、注意34件、安全・割安43件、判定不能4件で、最も多いのは危険（割高）でした。エリア全体の平均実質利回りは3.48%、平均提示価格は2746万円、家賃中央値は87,000円です。この棟の利回りや家賃はエリア平均よりやや低く、提示価格はエリア平均より高めという位置づけになります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国土交通省の地価公示によると、棟から175m離れた東駒形２－１－２の地点（近隣商業地域・商業地）は、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり755,000円でした。前年の663,000円から13.9%上昇しています。建蔽率は80%、容積率は300%で、防火地域に指定されています。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで1121件あり、価格の中央値は3000万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例えば業平地区の1972年築・50平方メートルの1LDKは3700万円、石原地区の1992年築・15平方メートルの1Kは1400万円、同じ石原地区の2018年築・40平方メートルの1DKは4400万円で取引されています。築年数や面積によって価格の幅が大きいことが分かります。
ハザード情報では、この周辺は洪水浸水想定が0.5〜3m、高潮の想定が1m以上3m未満とされ、液状化しやすい干拓地と分類されています。これらは国のデータに基づく参考情報であり、実際の購入前には自治体が公開しているハザードマップで最新の情報を確かめてください。
住んでいる人・検討した人の声
外部サイトのマンションレビューでは、評点3.4（件数13件）という評価が付いています。良い点としては、カフェや飲食店・スーパーが近く静かで住みやすいこと、オートロックや内廊下でセキュリティが安心なこと、おしゃれな店やスーパーのサミットが近くにあることが挙げられています。気になる点についてはこのサイトでは特に挙げられていませんでした。これらは外部サイトの口コミであり、当社が確認したものではない点に注意してください。
診断は参考値（1件）で判定は「危険（割高）」、エリア平均より利回りが低く提示価格は高めです。
地価は前年より13.9%上昇していますが、洪水・高潮・液状化のリスクも分かっています。
建物の構造や権利関係は不明なため、重要事項説明書や登記簿での確認が欠かせません。
- 建物の構造と権利形態を重要事項説明書・登記簿で確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主に求める
- サブリース契約がある場合は条件を契約書で確認する
- 洪水・高潮・液状化のリスクを自治体のハザードマップで確認する
- 周辺の取引事例と比較して提示価格の妥当性を検討する
- 診断の件数は1件の参考値なので複数の根拠で裏付ける
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません（価格の妥当性は別の問題です）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-12時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「プレール・ドゥーク」ブランドで首都圏を中心に投資用・居住用マンションを分譲。入居率の高さと設備保証が特徴として挙げられることが多い。サブリース契約を伴う場合は条件の確認が重要。
「プレール・ドゥークって、実際どうなの？」。木下不動産は2026年2月に「株式会社ドゥークデザイン」へ社名変更し、ボルテックスグループ入りしました。「入居率99.33%」「設備保証10年」という数字と、「サブリースで管理費を増額された」「契約後のフォローがない」という声が混在する会社を、立地・収支・サブリースの構造から検証します。 運営する会社は不動産会社（宅地建物取引業者）ではありません。宅地建物取引士で不動産投資家・経営者のこうのすけが、セカンドオピニオンとしてお話しします。 所在地・築年・家賃・月の費用・提示価格を入れると、家賃から逆算した評価額と、提示価格との差が分かります。無料で、10秒ほどで終わります。 評価が割れる会社だからこそ、両方の声をフラットに見ることが大切です。 口コミサイトには不満を持った人が書き込みやすいバイアスがありますが、サブリース関連のトラブルが複数件・似た内容で確認されている点は軽視できません。
木下不動産の詳細レポートを読む →この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 3.4点13件
- カフェや飲食店・スーパーが近くにあり静かで住みやすい環境
- オートロックで内廊下採用・セキュリティが安心
- おしゃれなカフェやレストランが充実・スーパーのサミットも近い
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-06-29確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 墨田区）
相場（3.49%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.51ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（2.98%）は、東京都 墨田区相場（3.49%）より0.51ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 墨田区エリア匿名集計。
エリア解説（監修：こうのすけ）
墨田区（両国・錦糸町周辺）の投資環境
墨田区は錦糸町・両国を中心に再開発が進み、都心へのアクセスと生活利便のバランスが取れたエリアです。総武線・大江戸線・半蔵門線などが使え、単身者からの賃貸需要は安定しています。新宿・中央区に比べると取得価格が抑えやすく、利回りをやや確保しやすい傾向があります。
一方で、駅からの距離や築年によって賃料の下がり方に差が出やすく、同じ区内でも立地の見極めが重要です。提示価格が周辺相場に対して割高に振れていないか、家賃の実勢とあわせて確認しておくと、購入後の手出しリスクを抑えられます。
監修：こうのすけ（宅地建物取引士）。エリアの単身需要・供給・相場観にもとづく編集部解説です。
家賃相場・賃料分析
- 84,150円
この棟の家賃中央値（84,150円）は、東京都 墨田区の周辺相場中央値（88,500円）より 4.9% 安い ＝ やや割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／東駒形２－１－２（この棟から約175m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
無料面談を受けた方のリアルな声（全22件）
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