プレール・ドゥーク蔵前
プレール・ドゥーク蔵前（東京都 墨田区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築10年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 墨田区本所1-24-8 |
|---|---|
| 交通 | 蔵前駅 徒歩8分 ／ 浅草駅 徒歩9分 |
| 築年 | 2016-07（築10年） |
| 総戸数 | 88戸 |
| 階数 | 9階建 |
| 建物管理会社 | アセットビルダー |
この物件の解説（宅建士視点）
プレール・ドゥーク蔵前は東京都墨田区本所にある築10年・9階建て88戸の投資用マンションです。蔵前駅徒歩8分、浅草駅徒歩9分。割高診断は参考値ながら「危険（割高）」の判定が出ています。良い点と気になる点を宅建士の視点でまとめました。
立地と交通
プレール・ドゥーク蔵前は東京都墨田区本所1-24-8にあります。最寄り駅は蔵前駅まで徒歩8分、浅草駅まで徒歩9分で、二つの駅を利用できる立地です。
国交省のデータでは、この場所は「近隣商業地域」に指定された市街化区域です。近隣商業地域は、住宅と店舗が混在しやすい地域を指す言葉で、生活に必要な店が集まりやすいエリアと考えられます。
建物と管理
この建物は2016年7月に完成し、9階建てで総戸数は88戸です。分譲したのは木下不動産(株)、管理を行っているのはアセットビルダーです。構造や土地の権利（所有権か借地権かなど）は、今回のデータには含まれていないため分かりません。
分譲会社の木下不動産は「プレール・ドゥーク」というブランドで首都圏を中心にマンションを分譲しています。入居率の高さや設備保証が特徴として挙げられることが多いブランドです。もしサブリース契約（管理会社が家賃を保証して又貸しする仕組み）が付いている場合は、契約内容をよく確認することが大切です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみで、件数が少ないため参考値として扱います。参考値としての判定は「危険（割高）」で、平均実質利回りは2.98%、平均提示価格は3040万円、家賃は84,150円（サンプル数1件）でした。この数字だけで棟全体の価格が妥当かどうかを判断することはできません。
エリア全体（東京都墨田区）では155件の診断があり、多い判定は同じく「危険（割高）」でした。内訳は危険74件、注意34件、安全・割安43件、判定不能4件です。エリアの平均実質利回りは3.48%、平均提示価格は2746万円、家賃中央値は87,000円でした。棟とエリアの利回り差についてはデータが取得できておらず、分かりません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から175メートルの地点（東駒形2-1-2）の公示地価は、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり755,000円です。前年の663,000円から13.9%上昇しました。用途地域は近隣商業地域、建蔽率（敷地に対して建てられる建物の面積の割合）は80%、容積率（敷地に対して建てられる延べ床面積の割合）は300%で、防火地域に指定されています。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までに1121件あり、価格の中央値は3000万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例として、2025年第4四半期に業平地区で価格3700万円・面積50平方メートル・1LDK（築1972年）、石原地区で価格1400万円・面積15平方メートル・1K（築1992年）などの取引があります。これらは周辺全体の傾向を示すもので、この棟の各部屋の価格を直接示すものではありません。
国交省のハザード情報では、この場所の洪水浸水想定は0.5〜3メートル、高潮による浸水想定は1メートル以上3メートル未満とされています。地盤は液状化しやすいとされ、地形は干拓地（海や湖を埋め立ててできた土地）です。購入を検討する際は、こうした災害リスクの情報も合わせて確認することをおすすめします。
住んでいる人・検討した人の声
口コミサイト「マンションレビュー」には13件の口コミがあり、評点は3.4です。良い点としては「カフェや飲食店・スーパーが近くにあり静かで住みやすい」「オートロックや内廊下でセキュリティが安心」「スーパーのサミットが近い」といった声が挙がっています。気になる点についての口コミは、今回のデータには含まれていませんでした。
口コミは投稿した人の個人的な感想であり、全ての住民の意見を反映しているわけではありません。参考情報の一つとして捉えることをおすすめします。
割高診断は参考値ですが、この棟・エリアともに「危険（割高）」の判定が多い状況です。
公示地価は上昇していますが、洪水・高潮・液状化などのリスク情報も確認が必要です。
口コミは概ね良好ですが、価格や利回りの妥当性は別途データで確認しましょう。
- 管理会社アセットビルダーの管理内容・修繕計画を確認する
- サブリース契約の有無と条件を確認する
- 建物の構造や権利関係を分譲会社・管理会社に確認する
- 洪水・高潮・液状化などハザード情報を自治体窓口で確認する
- 割高診断は参考値のため、複数の情報源で価格を確認する
- 周辺の取引事例と家賃相場を自分でも調べる
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません。確認項目が揃うことと、価格が妥当なことは別だからです。
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-09-28時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「プレール・ドゥーク」ブランドで首都圏を中心に投資用・居住用マンションを分譲。入居率の高さと設備保証が特徴として挙げられることが多い。サブリース契約を伴う場合は条件の確認が重要。
「プレール・ドゥークって、実際どうなの？」。木下不動産は2026年2月に「株式会社ドゥークデザイン」へ社名変更し、ボルテックスグループ入りしました。「入居率99.33%」「設備保証10年」という数字と、「サブリースで管理費を増額された」「契約後のフォローがない」という声が混在する会社を、立地・収支・サブリースの構造から検証します。 評価が割れる会社だからこそ、両方の声をフラットに見ることが大切です。 （不動産投資のミカタに載っている口コミ・評判をもとにした、当サイトの要約です。原文の引用ではありません） （不動産投資のミカタに載っている口コミ・評判をもとにした、当サイトの要約です。原文の引用ではありません） 口コミサイトには不満を持った人が書き込みやすいバイアスがありますが、サブリース関連のトラブルが複数件・似た内容で確認されている点は軽視できません。 新築ワンルーム、サブリースつき、電話営業から始まった話。この3つが重なる提案は、価格が相場より高くなっていないかを、契約の前に確かめてください。契約してからでは、価格は変えられません。
木下不動産の詳細レポートを読む →この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 3.4点13件
- カフェや飲食店・スーパーが近くにあり静かで住みやすい環境
- オートロックで内廊下採用・セキュリティが安心
- おしゃれなカフェやレストランが充実・スーパーのサミットも近い
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-06-29確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 墨田区）
相場（3.48%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.5ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（2.98%）は、東京都 墨田区相場（3.48%）より0.5ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 墨田区エリア匿名集計。
エリア解説（監修：こうのすけ）
墨田区（両国・錦糸町周辺）の投資環境
墨田区は錦糸町・両国を中心に再開発が進み、都心へのアクセスと生活利便のバランスが取れたエリアです。総武線・大江戸線・半蔵門線などが使え、単身者からの賃貸需要は安定しています。新宿・中央区に比べると取得価格が抑えやすく、利回りをやや確保しやすい傾向があります。
一方で、駅からの距離や築年によって賃料の下がり方に差が出やすく、同じ区内でも立地の見極めが重要です。提示価格が周辺相場に対して割高に振れていないか、家賃の実勢とあわせて確認しておくと、購入後の手出しリスクを抑えられます。
監修：こうのすけ（宅地建物取引士）。エリアの単身需要・供給・相場観にもとづく編集部解説です。
家賃相場・賃料分析
- 84,150円
この棟の家賃中央値（84,150円）は、東京都 墨田区の周辺相場中央値（87,000円）より 3.3% 安い ＝ やや割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／東駒形２－１－２（この棟から約175m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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