サンパークマンション鶯谷
サンパークマンション鶯谷（東京都 台東区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築46年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 台東区下谷2-5-13 |
|---|---|
| 交通 | 東京メトロ日比谷線 入谷駅 徒歩3分 ／ JR山手線 鶯谷駅 徒歩4分 |
| 築年 | 1980-04（築46年） |
| 総戸数 | 46 |
| 階数 | 10階建 |
| 構造 | 鉄骨造・鉄筋コンクリート造 |
| 建物管理会社 | (株)辰栄興発 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
サンパークマンション鶯谷は、東京都台東区下谷2丁目に立つ1980年竣工・10階建・46戸のワンルームマンションです。日比谷線入谷駅徒歩3分、JR鶯谷駅徒歩4分の二駅利用が可能で、割高診断は参考値ながら安全・割安の判定が出ています。宅建士の視点で立地・建物・相場を中立に解説します。
立地と交通
サンパークマンション鶯谷は、東京都台東区下谷2-5-13に位置する投資用マンションです。最寄りは東京メトロ日比谷線の入谷駅で徒歩3分、もう一つの選択肢としてJR山手線の鶯谷駅も徒歩4分の距離にあります。地下鉄と山手線の両方を使い分けられるため、行き先によって最短ルートを選びやすく、乗り換えの選択肢が増えるという利点があります。
このエリアの用途地域は商業地域で、建蔽率80%・容積率600%と定められています。容積率が高いほど建物を大きく建てられる地域という意味で、周辺には店舗やオフィスを含む中高層の建物が集まりやすい傾向があります。近くの地価公示地点（根岸3-6-3、棟から232m）は令和8年時点で1平方メートルあたり138万円、前年の118万円から16.9%上昇しており、周辺の土地需要が強まっていることがうかがえます。
建物と管理
建物は1980年4月に竣工し、築46年を数えます。10階建・総戸数46戸で、構造は鉄骨造・鉄筋コンクリート造、権利形態は所有権です。管理を担うのは(株)辰栄興発で、分譲時の会社名やブランド名についてはデータが無いため、確認したい場合は不動産登記簿や管理規約を取得して調べる必要があります。
築46年という年数は、設備や配管、外壁などの劣化が進んでいる可能性がある時期です。大規模修繕の実施履歴や今後の長期修繕計画、修繕積立金の残高といった情報は今回のデータに含まれていないため、購入を検討する際は管理組合の総会議事録や長期修繕計画書を売主や管理会社に求めて、実際の管理状態を確認することをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみの記録で、3件に満たないため参考値として扱います。その1件では、実質利回り（価格に対する実質的な年間収益の割合）が4.22%、提示価格2230万円、想定家賃95,000円で、判定は安全・割安でした。診断の件数が少ないため、この結果だけで棟全体の価格が割安かどうかを結論づけることはできません。
同じ台東区エリア全体では診断件数が132件あり、内訳は安全・割安が57件、危険（割高）が53件、注意が19件、判定不能が3件でした。エリア平均の実質利回りは3.52%、家賃中央値は97,600円、平均提示価格は253,766万円です。エリア内でも判定は大きく分かれているため、この棟の1件がエリアの典型的な傾向を代表しているとは言えません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の取引データ（2024年第1四半期〜2025年第4四半期、852件）では、価格中央値3000万円、面積中央値30平方メートル、単価中央値は1平方メートルあたり104万円でした。例として千束地区では1LDK35平方メートルが5000万円、1K25平方メートルが3000万円、1R20平方メートル（築1984年）が910万円という取引があり、間取りや築年、面積によって価格帯に幅があることが分かります。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は0.5〜3m、地形は砂州・砂礫州とされています。液状化（地震の際に地面が水分を含んで軟らかくなる現象）については「やや液状化しやすい」とされています。これらは低地特有のリスクを示す情報であり、避難場所や地盤改良の有無といった詳細は、台東区のハザードマップや自治体の防災情報で自分で確認しておくことをおすすめします。
住んでいる人・検討した人の声
外部の口コミサイト「マンションレビュー」には、評点3.1、件数7件の評価が掲載されています。良い点や気になる点として具体的に書かれた内容は今回のデータには含まれていないため、実際の住み心地や管理の評判をより詳しく知りたい場合は、マンションレビューの該当ページを直接確認してみてください。
築46年・46戸の所有権マンションで、入谷・鶯谷の二駅が使える立地です。
棟の割高診断は参考値（1件）で、安全・割安でしたが断定はできません。
修繕履歴や管理状況、ハザードは自身でも資料を確認してから判断しましょう。
- 大規模修繕の実施履歴と長期修繕計画を管理会社に確認する
- 管理組合の総会議事録で運営状況を確認する
- 登記簿や重要事項説明書で権利関係や構造を確認する
- ハザードマップで浸水想定や液状化リスクを確認する
- 周辺の賃貸・売買の最新相場を複数の情報源で確認する
- マンションレビューなど口コミサイトで詳細な評価内容を確認する
- これらが揃えば買ってよいという意味ではない。価格が妥当とは別だから
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-27時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 3.1点7件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-26確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 台東区）
相場（3.52%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.7ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（4.22%）は、東京都 台東区相場（3.52%）より0.7ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 台東区エリア匿名集計。
エリア解説（監修：こうのすけ）
台東区（上野・浅草・御徒町）の単身向け賃貸需要の特徴
台東区は上野・浅草・御徒町を擁する東京23区東部（城東）のエリアです。JR・地下鉄・つくばエクスプレスなど複数路線が使え、上野からは新幹線や空港へのアクセスも良好で、交通利便性の高さが単身者に選ばれる大きな理由になっています。
商店街やスーパー、飲食店が多く単身でも生活しやすい環境が整っているうえ、都心への職住近接から社会人・学生の賃貸需要が安定しやすいエリアです。上野・浅草の集客力や継続的な再開発も、街としての魅力を下支えしています。
交通と生活利便で単身需要は底堅い一方、人気エリアは物件価格も相応に高くなりがちです。個別の物件は「相場に対して割高でないか」を必ず数字で確認してください。
監修：こうのすけ（宅地建物取引士）。エリアの単身需要・供給・相場観にもとづく編集部解説です。
家賃相場・賃料分析
- 95,000円
この棟の家賃中央値（95,000円）は、東京都 台東区の周辺相場中央値（98,000円）より 3.1% 安い ＝ やや割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／根岸３－６－３（この棟から約232m） 令和8年7月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
無料面談を受けた方のリアルな声（全22件）
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