鳥越尾形シャルム
鳥越尾形シャルム（東京都 台東区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築46年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都台東区浅草橋3-34-4 |
|---|---|
| 交通 | 総武中央線 浅草橋駅 徒歩5分 ／ 都営大江戸線 新御徒町駅 徒歩9分 |
| 築年 | 1980-07（築46年） |
| 総戸数 | 42戸 |
| 階数 | 地上11階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート |
| 建物管理会社 | 尾形地所 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
鳥越尾形シャルムは、東京都台東区浅草橋にある1980年竣工・築46年の投資用ワンルームマンションです。浅草橋駅から徒歩5分、商業地域に立つ鉄筋コンクリート11階建て・42戸で、立地と建物、相場の読み方を宅建士の視点で中立に解説します。
立地と交通
鳥越尾形シャルムは、総武線・中央線の浅草橋駅から徒歩5分、都営大江戸線の新御徒町駅から徒歩9分という、2路線が使える立地にあります。都心へのアクセスがしやすく、通勤や通学での需要が見込みやすい場所といえます。所在地は東京都台東区浅草橋3-34-4で、用途地域は商業地域、建蔽率80%・容積率500%と、建物を建てる際の規制がゆるやかな地域に位置しています。
国土交通省の地価公示によると、棟から194m離れた地点（令和8年1月1日時点）の1平方メートルあたりの価格は1,220,000円で、前年の1,030,000円から18.4%上がっています。防火地域にも指定されており、建物の防火性能に一定の基準が求められる地域です。地価の上昇は土地の需要を示す一つの目安ですが、今後も同じペースで上がり続けるとは限らないため、将来の値上がりを前提にした判断は避けましょう。
建物と管理
建物は1980年7月に竣工した、地上11階建て・総戸数42戸の鉄筋コンクリート（RC）造で、権利形態は所有権です。竣工から46年が経過しており、設備や共用部分の老朽化が進んでいる可能性があります。管理会社は尾形地所です。分譲時の会社名やブランド名についてはデータが無いため、販売当時の資料を保有していれば確認してみてください。
築年数が古い建物では、これまでの修繕履歴とこれからの修繕計画が特に重要になります。今回のデータには長期修繕計画や修繕積立金の金額、耐震診断の有無が含まれていないため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を売主や管理会社に確認してください。これらの資料から、将来かかる修繕費の見込みや、これまでの維持管理の実態が見えてきます。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件しかないため、参考値として読んでください。内訳は「危険（割高）」が1件、「注意」が1件で、件数が少ない中では「危険（割高）」が多い判定でした。平均の実質利回りは4.02%、平均の提示価格は2,035万円でした（最終診断日は2024年10月22日）。診断件数が少ないため、この数字だけで物件全体の割高・割安を決めつけることはできません。
家賃は中央値84,000円（サンプル2件、68,000円〜100,000円）でした。一方、台東区全体では診断件数130件で、多い判定は「安全・割安」、平均実質利回り3.53%、家賃中央値98,000円です。この棟の家賃中央値はエリア全体より低めに出ていますが、サンプルがわずか2件のため、同じ建物の他の号室や階数での実際の家賃も合わせて確認することをおすすめします。
参考までに、周辺の取引価格中央値3,200万円と比べると、この棟の平均提示価格2,035万円は低めですが、面積や築年数、間取りが異なるため単純に比較はできません。あくまで一つの手がかりとして受け止めてください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までの1,254件で、価格の中央値は3,200万円、1平方メートルあたりの単価中央値は116万円、面積の中央値は30平方メートルでした。例として、浅草橋地区では2,700万円・25平方メートル・1K・1998年築の事例や、4,100万円・25平方メートル・1K・2020年築の事例があります。築年数や面積によって価格は大きく変わるため、この棟と条件が近い事例で比べることが大切です。
国のハザードマップでは、この地域は洪水の浸水想定が0.5〜3m、高潮の想定が0.3m以上0.5m未満とされ、地盤は液状化しやすく、地形は三角州・海岸低地です。低い土地にあるマンションは水害リスクを意識しておく必要があり、自治体が公開するハザードマップで浸水想定区域や避難場所を具体的に確かめてください。
浅草橋駅徒歩5分で2路線使える立地ですが、築46年のため修繕状況の確認が欠かせません。
割高診断は2件のみで参考値ですが、危険（割高）判定が出ており慎重な検討が必要です。
周辺の地価は上昇していますが、液状化しやすい地盤という点も踏まえて判断してください。
- 長期修繕計画書と修繕積立金の金額を管理会社に確認する
- 総会議事録で管理組合の活動状況を確認する
- 耐震診断の有無を重要事項説明書で確認する
- 家賃の実績を複数号室分で確認する
- 自治体のハザードマップで浸水想定区域を確認する
- 周辺の取引事例と価格を比較する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません。価格の妥当性は別だからです。
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-07時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 台東区）
相場（3.52%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.5ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（4.02%）は、東京都 台東区相場（3.52%）より0.5ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 台東区エリア匿名集計。
エリア解説（監修：こうのすけ）
台東区（上野・浅草・御徒町）の単身向け賃貸需要の特徴
台東区は上野・浅草・御徒町を擁する東京23区東部（城東）のエリアです。JR・地下鉄・つくばエクスプレスなど複数路線が使え、上野からは新幹線や空港へのアクセスも良好で、交通利便性の高さが単身者に選ばれる大きな理由になっています。
商店街やスーパー、飲食店が多く単身でも生活しやすい環境が整っているうえ、都心への職住近接から社会人・学生の賃貸需要が安定しやすいエリアです。上野・浅草の集客力や継続的な再開発も、街としての魅力を下支えしています。
交通と生活利便で単身需要は底堅い一方、人気エリアは物件価格も相応に高くなりがちです。個別の物件は「相場に対して割高でないか」を必ず数字で確認してください。
監修：こうのすけ（宅地建物取引士）。エリアの単身需要・供給・相場観にもとづく編集部解説です。
家賃相場・賃料分析
- 100,000円
- 68,000円
この棟の家賃中央値（84,000円）は、東京都 台東区の周辺相場中央値（98,000円）より 14.3% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／浅草橋３－４－４（この棟から約194m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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