レフィーズ上野
レフィーズ上野（東京都 台東区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築19年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都台東区松が谷4丁目5-5 |
|---|---|
| 交通 | 東京メトロ日比谷線 入谷駅 徒歩7分 ／ 山手線 上野駅 徒歩14分 |
| 築年 | 2007-02（築19年） |
| 総戸数 | 23戸 |
| 階数 | 地上9階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 建物管理会社 | 株式会社大世工業 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
レフィーズ上野は東京都台東区松が谷にある2007年2月竣工、地上9階建・23戸のワンルームマンションです。日比谷線入谷駅徒歩7分、上野駅徒歩14分。割高診断は参考値ながら「危険（割高）」の判定が出ており、価格と家賃のバランスを確認する必要があります。
立地と交通
レフィーズ上野は、東京都台東区松が谷4丁目にあります。最寄りは東京メトロ日比谷線の入谷駅で、徒歩7分の距離です。JR山手線の上野駅までは徒歩14分で、複数の路線を使い分けやすい立地と言えます。
周辺は商業地域に指定されており、店舗や事務所が混在する下町らしい雰囲気のエリアです。入谷駅からは日比谷線で都心方向へ直通でき、乗り換えの手間が少ない点も特徴です。駅からの実際の道のりや周辺環境は、現地を歩いて確認することをおすすめします。
建物と管理
建物は2007年2月の竣工で、2026年時点で築19年になります。地上9階建、総戸数23戸の鉄筋コンクリート造（コンクリートと鉄の骨組みで建てた構造という意味です）で、権利形態は所有権です。管理会社は株式会社大世工業です。
分譲会社の情報は今回のデータに無いため、重要事項説明書や登記簿で確認してください。長期修繕計画や修繕積立金の積立状況も今回のデータには含まれていないため、管理組合の総会議事録や売主に確認することをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断の件数は1件で、3件未満のため参考値として扱います。判定は「危険（割高）」で、平均実質利回りは3.14%、平均提示価格は3240万円、家賃は100,000円（サンプル1件）でした。最終診断日は2023年1月30日で、現在の相場とは時間差がある点に注意してください。
一方、台東区全体での診断の件数は132件あり、多い判定は「安全・割安」でした。内訳は危険（割高）53件、注意19件、安全・割安57件、判定不能3件です。エリア平均の実質利回りは3.52%、平均提示価格は253766万円、家賃中央値は97,600円でした。この棟の利回りはエリア平均よりやや低く出ていますが、診断件数が1件のため、この棟だけの傾向と決めつけることはできません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国の地価公示（毎年決まった地点の土地の値段を示す指標です）によると、棟から133m離れた松が谷3-11-3の地点は、令和8年7月1日時点で1平方メートルあたり1,070,000円でした。前年の920,000円から16.3%上昇しており、用途地域は商業地域、建蔽率80%、容積率500%、防火地域に指定されています。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで1,013件あり、価格の中央値は3100万円、1平方メートルあたりの単価中央値は106.7万円、面積の中央値は30平方メートルでした。例えば千束地区では、2025年第4四半期に1LDK（35平方メートル、2018年築）が5000万円、1K（25平方メートル、2021年築）が3000万円で取引されています。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は3〜5m、高潮は0.3m以上0.5m未満、地盤は液状化しやすい三角州・海岸低地とされています。液状化とは、地震の際に地面が水分を含んで一時的に柔らかくなる現象のことです。購入前には区のハザードマップで最新の想定を確認してください。
住んでいる人・検討した人の声
外部の口コミサイト「マンションレビュー」では、評点2点、件数8件の評価が確認できます。良い点・気になる点の具体的なコメント内容は今回のデータには含まれていないため、気になる場合はサイト上の個別の投稿を直接確認することをおすすめします。
築19年・23戸で入谷駅徒歩7分、交通の便は悪くないワンルームです。
割高診断は参考値で「危険（割高）」、台東区全体は「安全・割安」が多数でした。
地価は上昇傾向ですが液状化や浸水リスクもあり、価格だけで判断しないでください。
- 分譲会社や当時の価格を重要事項説明書で確認する
- 長期修繕計画と修繕積立金の残高を管理組合に確認する
- 現在の家賃や空室期間を複数の賃貸サイトで確認する
- 洪水・高潮・液状化のリスクをハザードマップで確認する
- 周辺の取引事例とこの棟の提示価格を比較する
- 管理会社（大世工業）との管理費や契約内容を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません（価格の妥当性は別問題です）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-28時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 2点8件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-27確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 台東区）
相場（3.52%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.38ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.14%）は、東京都 台東区相場（3.52%）より0.38ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 台東区エリア匿名集計。
エリア解説（監修：こうのすけ）
台東区（上野・浅草・御徒町）の単身向け賃貸需要の特徴
台東区は上野・浅草・御徒町を擁する東京23区東部（城東）のエリアです。JR・地下鉄・つくばエクスプレスなど複数路線が使え、上野からは新幹線や空港へのアクセスも良好で、交通利便性の高さが単身者に選ばれる大きな理由になっています。
商店街やスーパー、飲食店が多く単身でも生活しやすい環境が整っているうえ、都心への職住近接から社会人・学生の賃貸需要が安定しやすいエリアです。上野・浅草の集客力や継続的な再開発も、街としての魅力を下支えしています。
交通と生活利便で単身需要は底堅い一方、人気エリアは物件価格も相応に高くなりがちです。個別の物件は「相場に対して割高でないか」を必ず数字で確認してください。
監修：こうのすけ（宅地建物取引士）。エリアの単身需要・供給・相場観にもとづく編集部解説です。
家賃相場・賃料分析
- 100,000円
この棟の家賃中央値（100,000円）は、東京都 台東区の周辺相場中央値（98,000円）より 2% 高い ＝ ほぼ相場どおりの水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／松が谷３－１１－３（この棟から約133m） 令和8年7月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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