東建シティハイツ上野
東建シティハイツ上野（東京都 台東区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築34年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都台東区東上野四丁目18番2号 |
|---|---|
| 交通 | 山手線 上野駅 徒歩5分 ／ 東京メトロ銀座線 稲荷町駅 徒歩6分 |
| 築年 | 1992-09（築34年） |
| 総戸数 | 93戸 |
| 階数 | 地上9階建 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 東京建物 |
| 建物管理会社 | 東京建物アメニティサポート |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
東建シティハイツ上野は、東京都台東区東上野四丁目にある1992年竣工・地上9階建て全93戸のワンルームマンションです。山手線上野駅から徒歩5分、銀座線稲荷町駅から徒歩6分という駅近立地で、台東区エリアの割高診断データや地価・取引事例とあわせて中立に解説します。
立地と交通
東建シティハイツ上野があるのは、東京都台東区東上野四丁目です。最寄り駅はJR山手線の上野駅で徒歩5分、東京メトロ銀座線の稲荷町駅も徒歩6分と、複数の路線を徒歩圏内で利用できる立地です。上野駅は新幹線や複数のJR在来線、他の地下鉄路線も乗り入れるターミナル駅で、通勤や通学の行き先を選びやすい点も特徴です。
この建物が建つ場所は商業地域に指定されており、建物を建てられる敷地面積の割合を示す建蔽率が80%、延べ床面積の上限の目安となる容積率が700%と定められています。商業地域は店舗やオフィスビルが集まりやすく、駅前らしい活気がある一方で、住宅地としての静けさは相対的に少なくなりやすい点も押さえておきたいところです。
建物と管理
建物は1992年9月に竣工し、2026年時点で築34年です。地上9階建てで総戸数は93戸、構造は鉄骨鉄筋コンクリート造（鉄骨とコンクリートを組み合わせた丈夫な造り）です。土地と建物の権利は所有権で、期限のある借地権ではありません。分譲した会社は東京建物です。
管理を担っているのは東京建物アメニティサポートです。一方で、管理費や修繕積立金の具体的な金額、長期修繕計画の内容、これまでの大規模修繕の実施状況は今回のデータに含まれていないため、重要事項説明書や管理組合の総会議事録で確かめてください。築34年という年数を踏まえると、外壁や給排水管などの修繕がいつ行われたかが、今後の資金計画や住み心地にも関わってきます。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件しかなく、3件に満たないため参考値として受け止めてください。内訳は2件とも「危険（割高）」判定で、平均実質利回りは3.53%、平均提示価格は1925万円でした。家賃は中央値76,000円（69,000円〜83,000円、2件分）で、最終診断日は2023年4月21日とやや前の時点のデータです。件数が少ないため、この結果だけで棟全体の割高・割安を判断することはできません。
同じ台東区エリア全体で見ると診断件数は130件あり、内訳は危険52件・注意18件・安全57件・判定不能3件で、最も多いのは「安全・割安」です。エリアの平均実質利回りは3.53%、平均提示価格は257625万円、家賃中央値は98,000円でした。この棟の診断件数は少ないため、エリア全体の傾向をそのままこの棟に当てはめることはできません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から233m離れた地点の地価公示（上野7-6-10、令和8年1月1日時点）は1平方メートルあたり2,870,000円で、前年の2,450,000円から17.1%上昇しています。用途地域は商業地域、建蔽率80%・容積率700%、防火地域にも指定されています。地価は上昇していますが、これは周辺の公示地点の数値であり、この棟そのものの資産価値を示すものではありません。
2024年第1四半期から2025年第4四半期までの周辺取引事例は861件あり、価格の中央値は3200万円、1平方メートルあたりの単価中央値は110万円、面積の中央値は30平方メートルでした。例として、2025年第4四半期の東上野では1K・25平方メートルで4600万円、1DK・25平方メートルで2700万円、1R・25平方メートルで3200万円という取引がありました。
国のデータによると、この地点の洪水浸水想定は0.5〜3m、地盤は液状化しやすいとされ、地形は三角州・海岸低地に分類されています。低地特有の水害・液状化リスクがあるため、購入前にハザードマップで具体的な想定範囲や浸水の深さをご自身でも確認することをおすすめします。
駅近で利便性は高い一方、割高診断は参考値ながら危険判定が目立ち価格検討が必要です。
築34年の建物は修繕履歴や管理体制を書類で確認し、今後の修繕費も見込んでおきましょう。
地価は上昇傾向ですが、浸水・液状化リスクのある低地のためハザード面も必ず確認してください。
- 管理費・修繕積立金の金額と長期修繕計画を重要事項説明書で確認する
- 過去の大規模修繕の実施履歴を管理組合の議事録で確認する
- 現在の入居状況や空室期間を売主・管理会社に確認する
- ハザードマップで浸水・液状化の具体的な想定範囲を確認する
- 周辺の類似取引事例と提示価格を比較して割高感を自分でも確認する
- これらが揃っても買ってよいとは限りません（価格の妥当性は別途判断が必要なため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-03時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 5点5件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-26確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 台東区）
相場（3.52%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.01ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.53%）は、東京都 台東区相場（3.52%）より0.01ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 台東区エリア匿名集計。
エリア解説（監修：こうのすけ）
台東区（上野・浅草・御徒町）の単身向け賃貸需要の特徴
台東区は上野・浅草・御徒町を擁する東京23区東部（城東）のエリアです。JR・地下鉄・つくばエクスプレスなど複数路線が使え、上野からは新幹線や空港へのアクセスも良好で、交通利便性の高さが単身者に選ばれる大きな理由になっています。
商店街やスーパー、飲食店が多く単身でも生活しやすい環境が整っているうえ、都心への職住近接から社会人・学生の賃貸需要が安定しやすいエリアです。上野・浅草の集客力や継続的な再開発も、街としての魅力を下支えしています。
交通と生活利便で単身需要は底堅い一方、人気エリアは物件価格も相応に高くなりがちです。個別の物件は「相場に対して割高でないか」を必ず数字で確認してください。
監修：こうのすけ（宅地建物取引士）。エリアの単身需要・供給・相場観にもとづく編集部解説です。
家賃相場・賃料分析
- 83,000円
- 69,000円
この棟の家賃中央値（76,000円）は、東京都 台東区の周辺相場中央値（98,000円）より 22.4% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／上野７－６－１０（この棟から約233m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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