GSハイム第5鶯谷
GSハイム第5鶯谷（東京都 台東区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築46年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都台東区北上野1丁目11-9 |
|---|---|
| 交通 | 東京メトロ日比谷線 入谷駅 徒歩3分 ／ JR山手線 鶯谷駅 徒歩7分 |
| 築年 | 1980-06（築46年） |
| 総戸数 | 36 |
| 階数 | SRC9階建 地下1階 |
| 構造 | SRC |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
GSハイム第5鶯谷は東京都台東区北上野1丁目にある1980年竣工・築46年のワンルームマンションです。東京メトロ入谷駅徒歩3分、JR鶯谷駅徒歩7分と交通に恵まれ、商業地域に立地します。割高診断は件数が少なく参考値ですが、宅建士の視点で立地・建物・相場感を中立に解説します。
立地と交通
GSハイム第5鶯谷は東京都台東区北上野1丁目に位置し、東京メトロ日比谷線の入谷駅まで徒歩3分、JR山手線の鶯谷駅まで徒歩7分という二駅利用できる立地です。駅近の物件は入居希望者が探しやすく、賃貸需要の面では強みになりやすい条件と言えます。ただし実際の人気度は空室状況や周辺相場を個別に確認する必要があります。
この建物がある北上野エリアは商業地域に指定され、用途地域の面では店舗や事務所も混在しやすい立地です。地価公示では近隣地点で前年より価格が上昇しており、地域としての需要は一定程度うかがえます。一方で建物自体の人気や実際の賃貸需要は、管理会社や周辺の賃貸仲介に空室状況を確認するのが確実です。
建物と管理
この建物は1980年6月に竣工したSRC造（鉄骨鉄筋コンクリート造）9階建て・地下1階で、総戸数は36戸、権利形態は所有権です。築46年という年数は、設備の老朽化や耐震性能の面で確認したい点が増える目安になります。購入を検討する場合は、修繕履歴や耐震診断の有無を売主や管理組合に確かめることをおすすめします。
分譲会社・管理会社・ブランド名は今回のデータに記載がないため、管理体制や修繕積立金の状況は管理組合の総会議事録と長期修繕計画で確かめてください。築46年のSRC造は、耐震基準の変更前に建てられている可能性もあるため、耐震診断や大規模修繕の実施履歴も重要事項説明書で確認しておくと安心です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は診断の件数が1件のみのため、参考値として扱い、判定だけで値ごろ感を断定することはできません。この1件では判定は「安全・割安」、平均実質利回りは4.28%、平均提示価格は1,750万円、家賃は75,000円という結果でした（最終診断日2023年6月2日）。件数が少ないため、今後の診断の積み重ねで傾向が変わる可能性があります。
一方、台東区全体でみると診断の件数は132件あり、判定は危険（割高）53件、注意19件、安全・割安57件、判定不能3件で、最も多いのは「安全・割安」でした。エリア平均の実質利回りは3.52%、平均提示価格は253,766万円、家賃中央値は97,600円です。この棟の家賃75,000円はエリアの中央値より低めですが、部屋の広さや階数などの条件が異なるため、単純な比較はできません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国土交通省の地価公示によると、棟から85m離れた地点（下谷1-4-10）の令和8年7月1日時点の価格は1平方メートルあたり2,030,000円で、前年の1,700,000円から19.4%上昇しています。用途地域は商業地域、建蔽率80%・容積率700%の防火地域で、都市部らしい高い容積率が設定されています。地価の上昇は地域の需要を示す材料の一つですが、個別の建物の価値や将来の価格を保証するものではありません。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までの726件で、価格の中央値は3,200万円、面積の中央値は30平方メートルでした。例として挙げられた事例は千束地区のもので、価格5,000万円（1LDK・35㎡・2018年築）などがあり、北上野とは離れた地区のデータである点に注意が必要です。実際の相場感は、同じ北上野エリアの取引事例を不動産会社や国土交通省の不動産情報ライブラリで確認することをおすすめします。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は3〜5m、液状化は「液状化しやすい」、地形は三角州・海岸低地とされています。低地特有のリスクがあるため、購入前には自治体のハザードマップや保険の条件を確認し、浸水対策や管理組合の防災体制についても管理会社に確認しておくと安心です。
住んでいる人・検討した人の声
口コミサイトのマンションレビューには、評点3.6、件数13件の情報が登録されています。良い点・気になる点の具体的な内容は今回のデータには含まれていないため、実際の住み心地や管理の評判は、周辺の不動産会社への聞き取りや内見の際の管理人への質問で確かめてください。
GSハイム第5鶯谷は入谷駅徒歩3分、鶯谷駅徒歩7分と交通に優れた築46年の物件です。
割高診断は参考値のため、安全・割安の判定だけで値ごろ感を決めつけないことが大切です。
築46年で地価は上昇傾向ですが、洪水や液状化のリスクもあるため資料で確かめましょう。
- 管理組合の総会議事録で修繕積立金や管理体制を確認する
- 長期修繕計画書で今後の大規模修繕の予定を確認する
- 登記簿や重要事項説明書で権利関係や構造の詳細を確認する
- 洪水・液状化のハザードマップを自治体窓口で確認する
- 現在の空室状況や賃料を管理会社に確認する
- 周辺の取引事例と価格を複数の資料で比較する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格の妥当性は別途確認が必要）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-27時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 3.6点13件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-26確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 台東区）
相場（3.52%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.76ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（4.28%）は、東京都 台東区相場（3.52%）より0.76ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 台東区エリア匿名集計。
エリア解説（監修：こうのすけ）
台東区（上野・浅草・御徒町）の単身向け賃貸需要の特徴
台東区は上野・浅草・御徒町を擁する東京23区東部（城東）のエリアです。JR・地下鉄・つくばエクスプレスなど複数路線が使え、上野からは新幹線や空港へのアクセスも良好で、交通利便性の高さが単身者に選ばれる大きな理由になっています。
商店街やスーパー、飲食店が多く単身でも生活しやすい環境が整っているうえ、都心への職住近接から社会人・学生の賃貸需要が安定しやすいエリアです。上野・浅草の集客力や継続的な再開発も、街としての魅力を下支えしています。
交通と生活利便で単身需要は底堅い一方、人気エリアは物件価格も相応に高くなりがちです。個別の物件は「相場に対して割高でないか」を必ず数字で確認してください。
監修：こうのすけ（宅地建物取引士）。エリアの単身需要・供給・相場観にもとづく編集部解説です。
家賃相場・賃料分析
- 75,000円
この棟の家賃中央値（75,000円）は、東京都 台東区の周辺相場中央値（98,000円）より 23.5% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／下谷１－４－１０（この棟から約85m） 令和8年7月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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