メゾンサンシャイン
メゾンサンシャイン（東京都 豊島区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築47年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都豊島区東池袋3丁目1-4 |
|---|---|
| 交通 | 東京メトロ有楽町線 東池袋駅 徒歩5分 ／ JR山手線 池袋駅 徒歩13分 |
| 築年 | 1978-11（築47年） |
| 総戸数 | 246戸 |
| 階数 | 地上12階建 |
| 構造 | SRC造(鉄骨鉄筋コンクリート) |
| 分譲会社 | 株式会社新都心開発センター |
| 建物管理会社 | 自主管理 |
| 土地権利 | 賃借権(旧法) |
この物件の解説（宅建士視点）
東京都豊島区東池袋にあるメゾンサンシャインは、東池袋駅徒歩5分・池袋駅徒歩13分の築48年SRC造12階建・246戸のワンルームマンションです。権利形態は賃借権(旧法)で管理は自主管理という特徴があり、宅建士の視点で立地・建物・相場を中立に整理しました。
立地と交通
メゾンサンシャインは、東京メトロ有楽町線の東池袋駅から徒歩5分、JR山手線の池袋駅から徒歩13分の場所にあります。2つの路線が使えることは、通勤や通学の行き先によって駅を選べるという意味で、単身者向け物件としては便利な条件のひとつです。駅から近いほど賃貸での募集もしやすい傾向があると一般に言われます。
一方で、駅からの道の傾斜や周辺の商店街の雰囲気、夜間の人通りといった実際の歩きやすさや環境面の情報は、今回のデータにはありません。内見や現地訪問の際に、実際に歩いてみて自分の目で確認することをおすすめします。
建物と管理
この建物は1978年11月に竣工した、築48年のSRC造(鉄骨鉄筋コンクリート造。鉄骨と鉄筋コンクリートを組み合わせた丈夫な構造のことです)で、地上12階建・総戸数246戸という大規模な建物です。分譲会社は株式会社新都心開発センターです。築年数が古いため、過去の大規模修繕の実施状況や耐震診断の結果は重要な確認ポイントになります。
気になる点として、この棟の権利形態は賃借権(旧法)です。これは建物が建っている土地そのものを所有せず、借りる権利を持つという形態で、通常の所有権の物件とは契約の仕組みが異なります。また管理会社は無く自主管理のため、管理組合の体制や修繕の意思決定が住民によって行われています。自主管理は管理費が抑えられる良さがある一方、管理の質が組合の運営力に左右されやすい面もあります。契約期間や更新条件、管理の実態は重要事項説明書と登記簿、管理組合の議事録で確かめてください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は3件行われており、2025年9月15日時点で、平均提示価格は1,943万円、平均実質利回りは3.93%でした。家賃は中央値72,000円(69,000円〜85,000円)で、判定の内訳は危険(割高)が1件、安全・割安が2件で、多い判定は安全・割安でした。この棟はサンプルを実数として扱ってよいデータとされています。
豊島区全体では288件の診断があり、多い判定は危険(割高)で、平均提示価格は2,677万円、平均実質利回りは3.55%、家賃中央値は86,000円でした。この棟の利回りはエリア平均より0.38ポイント高く、提示価格もエリア平均より低い結果です。ただしこの棟の診断は3件のみで、エリア全体(288件)に比べると情報量が少ないため、この結果だけで割安と決めつけず、個別の賃貸条件を仲介会社や管理組合に確認してください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から287m離れた東池袋3-12-12の地価公示地点では、令和8年1月1日時点の価格は1平方メートルあたり2,570,000円で、前年の2,230,000円から15.2%上昇しています。用途地域は商業地域で、建蔽率80%、容積率700%、防火地域に指定されています。周辺の取引事例は2024年第1四半期〜2025年第4四半期で927件あり、価格中央値は2,600万円、単価中央値は1平方メートルあたり107.3万円、面積中央値は25平方メートルでした。例えば2025年第4四半期の東池袋では、築2015年・20平方メートルの1Kが3,100万円で取引されています。地価が直近で上昇していることは事実ですが、この先も同じ傾向が続くとは限らないため、将来の価格を決めつけずに参考情報として受け止めてください。
ハザード情報では、洪水浸水想定は「なし」、液状化のしやすさは「しにくい」、地形は水はけの良いローム台地とされています。防災面では比較的落ち着いた情報ですが、ハザードマップは更新されることがあるため、購入前に豊島区の最新の防災マップも確認すると安心です。
築48年SRC造・賃借権(旧法)・自主管理という点で、通常の分譲マンションと仕組みが異なります。
棟の診断は3件中2件が安全・割安ですが、エリア全体は危険(割高)が多く判定に差があります。
地価は直近1年で上昇していますが将来の断定はできず、権利関係の確認が特に重要です。
- 重要事項説明書で賃借権(旧法)の契約期間・更新条件を確認する
- 登記簿で権利関係・抵当権の有無を確認する
- 自主管理の管理組合の総会議事録・会計状況を確認する
- 長期修繕計画や直近の大規模修繕の履歴を確認する
- 現地で建物の劣化状況や共用部の様子を見学する
- 最新の賃貸募集状況で家賃相場を再確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない(確認項目が揃うことと価格が妥当なことは別だから)
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-05時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 3 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 豊島区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.39ポイント。やや割安寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（3.93%）は、東京都 豊島区相場（3.54%）より0.39ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 豊島区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 85,000円
- 72,000円
- 69,000円
この棟の家賃中央値（72,000円）は、東京都 豊島区の周辺相場中央値（86,000円）より 16.3% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／東池袋３－１２－１２（この棟から約287m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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