巣鴨陽光ハイツ
巣鴨陽光ハイツ（東京都 豊島区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築48年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都豊島区巣鴨1丁目11-3 |
|---|---|
| 交通 | JR山手線 巣鴨駅 徒歩2分 ／ 都営三田線 千石駅 徒歩9分 |
| 築年 | 1977-12（築48年） |
| 総戸数 | 137戸 |
| 階数 | 地上10階建 |
| 構造 | SRC |
| 建物管理会社 | 伊藤忠アーバンコミュニティ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
巣鴨陽光ハイツは東京都豊島区巣鴨にある、JR山手線巣鴨駅徒歩2分・築49年のSRC造ワンルーム投資物件です。診断件数は参考値ですが利回りはエリア平均を上回り、価格や管理状況は資料で確かめる必要があります。
立地と交通
巣鴨陽光ハイツは、JR山手線の巣鴨駅から徒歩2分の場所にあります。さらに都営三田線の千石駅も徒歩9分で使え、2つの路線を状況に応じて選べます。駅に近い物件は入居者を探しやすいと言われますが、実際の人気度は周辺の家賃相場や建物の古さと合わせて確認することが大切です。
この場所は商業地域に指定され、建物を建てられる割合（建蔽率）は80%、延べ面積の割合（容積率）は700%と高く設定されています。また地盤はローム台地で、国の資料では液状化しにくいとされています。ただし建物自体の耐震性や設備の状態は今回のデータに無いため、重要事項説明書や耐震診断の記録で確かめてください。
建物と管理
建物は1977年12月に竣工し、2026年時点で築49年になります。構造はSRC（鉄骨鉄筋コンクリート）造で、地上10階建、総戸数は137戸です。権利形態は所有権で、土地も含めて所有できる点は安心材料です。築年数49年の建物のため、配管や外壁などの老朽化の進み方は個別に確認する必要があります。
管理会社は伊藤忠アーバンコミュニティです。管理会社の名前が分かっていても、実際の管理の質や修繕の計画までは今回のデータに含まれていません。管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に求めて、修繕費の積立状況や過去の工事内容を確かめることをおすすめします。分譲会社やブランド名の情報は今回のデータにありませんでした。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件のため、参考値として見てください。平均実質利回りは4.9%で、エリア（豊島区）全体の平均3.55%より高くなっています。平均提示価格は1,895万円、家賃中央値は96,150円でした。家賃は68,000円から124,300円まで幅があり、サンプル数も2件のみなので、この幅がそのまま今後の相場を示すとは言えません。
エリア全体では287件の診断があり、最も多い判定は「危険（割高）」で158件、次いで「安全・割安」が85件、「注意」が38件でした。豊島区全体では割高判定が多い中、この棟の2件は「安全・割安」でしたが、件数が少ないため棟全体の傾向とは言い切れません。実際の価格が適正かどうかは、個別の物件ごとに最新の賃料や取引事例と照らし合わせて判断してください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から111m離れた地価公示地点（巣鴨１－１８－９）では、令和8年1月1日時点の価格が1平方メートルあたり2,630,000円で、前年の2,230,000円から17.9%上昇しています。地価の上昇は周辺エリアの需要の強さを示す一つの材料ですが、これがそのまま物件の資産価値の上昇を意味するわけではありません。
周辺の取引事例は594件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は2,700万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例として2025年第4四半期に巣鴨で2,400万円・20平方メートルの1Kが取引されています。取引件数が多いことは売買が活発なエリアだと分かりますが、個別の物件の価格は間取りや築年数によって差があるため、この中央値だけで判断しないでください。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は「なし」、液状化は「しにくい」とされ、地形はローム台地です。高潮の情報は今回のデータにありませんでした。水害や地盤のリスクが低いとされる地域ですが、ハザードマップは更新されることがあるため、購入前に最新の自治体のハザードマップで確認することをおすすめします。
巣鴨駅徒歩2分という立地は強みですが、築49年の建物は修繕状況の確認が欠かせません。
割高診断は2件の参考値で、利回り4.9%はエリア平均3.55%より高めですが断定はできません。
地価は上昇傾向でも、取引実績は多様なため、個別物件の価格妥当性は資料で確認してください。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 修繕費の積立状況と過去の工事履歴を確認する
- 耐震診断や配管の更新履歴を重要事項説明書で確認する
- 直近の賃貸成約事例と空室期間を管理会社に確認する
- 周辺の取引事例と比較して提示価格の妥当性を確認する
- 最新のハザードマップで水害・地盤リスクを確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格の妥当性は別途確認が必要）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-03時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 4.3点17件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-24確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 豊島区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは +1.36ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（4.9%）は、東京都 豊島区相場（3.54%）より1.36ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 豊島区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 124,300円
- 68,000円
この棟の家賃中央値（96,150円）は、東京都 豊島区の周辺相場中央値（86,500円）より 11.2% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／巣鴨１－１８－９（この棟から約111m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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