ドミー池袋
ドミー池袋（東京都 豊島区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築48年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都豊島区東池袋4丁目23-6 |
|---|---|
| 交通 | 東京メトロ有楽町線 東池袋駅 徒歩3分 ／ 都電荒川線 東池袋四丁目駅 徒歩5分 |
| 築年 | 1978-11（築48年） |
| 総戸数 | 66 |
| 階数 | 7 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 双葉トレーディング株式会社 |
| 建物管理会社 | 友隣サービス株式会社 |
| 土地権利 | 旧法地上権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ドミー池袋は東京都豊島区東池袋にある1978年築・7階建て・66戸のワンルームマンションです。東池袋駅徒歩3分で商業地域に立地し、土地は旧法地上権という権利形態である点が特徴です。割高診断の件数はまだ少なく、参考値としての紹介になります。
立地と交通
ドミー池袋は東京都豊島区東池袋4丁目にあります。東京メトロ有楽町線の東池袋駅から徒歩3分、都電荒川線の東池袋四丁目駅からも徒歩5分と、2つの路線を使い分けられる立地です。駅までの距離が短いことは、通勤や通学、日々の買い物のしやすさにつながるポイントで、賃貸に出す場合の入居者募集にも影響しやすい条件です。
住所の用途地域は商業地域です。商業地域とは、お店やオフィスなどの建物を建てやすいように国が決めた地域の区分のことです。建蔽率は80%、容積率は800%、防火地域にも指定されており、周辺には比較的高い建物が建ちやすい土地柄だと分かります。
池袋駅周辺の繁華街にも近いエリアですが、具体的な商業施設の種類や数、周辺の騒音や人通りの様子は今回のデータにはありません。生活のしやすさを細かく知りたい場合は、平日と休日の両方で現地を実際に歩いて確かめることをおすすめします。
建物と管理
建物は1978年11月に竣工した鉄筋コンクリート造（コンクリートと鉄の骨組みでできた構造）です。築48年、7階建てで、総戸数は66戸あります。分譲会社は双葉トレーディング株式会社、管理会社は友隣サービス株式会社です。
この棟の権利形態は旧法地上権です。これは、建物の持ち主が土地そのものを所有するのではなく、地代を払って土地を使う権利だけを持つ仕組みのことです。所有権の物件とは地代や更新の条件が異なるため、重要事項説明書で必ず内容を確かめてください。
耐震診断の実施状況や過去の修繕履歴、修繕積立金の金額、今後の大規模修繕の予定は今回のデータに含まれていません。これらは管理組合の総会議事録や長期修繕計画書を、売主や管理会社に確認することをおすすめします。築年数が長い建物ほど、この確認の重要性は高くなります。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件のみで、3件に満たないため参考値として扱います。2件とも判定は「安全・割安」でした。平均実質利回りは4.39%、平均提示価格は1665万円、家賃は中央値78,000円（68,000円〜88,000円）でした。
同じ豊島区全体では287件の診断が行われており、最も多い判定は「危険（割高）」で158件、次いで「安全・割安」が85件、「注意」が38件でした。エリア平均の実質利回りは3.55%、平均提示価格は2675万円、家賃中央値は85,750円です。
この棟の2件だけを見るとエリア平均より利回りが高く、価格も低めです。しかし件数が少ないため、この棟全体が常に割安だとは言い切れません。より正確な判断をしたい場合は、同じ棟の他の部屋の診断結果も合わせて確認してください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から220m離れた東池袋１－２２－１４の地価公示地点では、令和8年1月1日時点の価格が1平方メートルあたり3,290,000円でした。前年の2,840,000円から15.8%上がっています。ただしこれは公示地価の変動であり、この先も同じ割合で上がり続けるとは限りません。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までの間に928件あり、価格の中央値は2600万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例えば2025年第4四半期には、東池袋地区で面積20平方メートルの1Kが3100万円で取引された例もあります。
ハザード情報では、この地点は洪水の浸水想定区域に入っておらず、地盤はローム台地で液状化もしにくいとされています。ただしハザードマップは更新されることがあるため、購入を検討する際は自治体が公表する最新のハザードマップも確認してください。
東池袋駅徒歩3分で2路線使える立地ですが、築48年・旧法地上権という条件も確認が必要です。
棟の割高診断は2件のみの参考値で、安全・割安でしたが断定はできません。
地価は上昇傾向ですが、将来の値上がりを保証するものではなく、確認は自己判断で行ってください。
- 旧法地上権の地代・更新条件を重要事項説明書で確認する
- 耐震診断の実施有無を管理組合・売主に確認する
- 長期修繕計画と修繕積立金の状況を確認する
- 管理組合の総会議事録で管理体制を確認する
- 周辺の最新ハザードマップを自治体で確認する
- 割高診断はこの棟2件のみのため参考値として扱う
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認と価格の妥当性は別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-03時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 豊島区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.85ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（4.39%）は、東京都 豊島区相場（3.54%）より0.85ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 豊島区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 88,000円
- 68,000円
この棟の家賃中央値（78,000円）は、東京都 豊島区の周辺相場中央値（86,500円）より 9.8% 安い ＝ やや割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／東池袋１－２２－１４（この棟から約220m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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