ビッグストーン池袋
ビッグストーン池袋（東京都 豊島区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築36年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都豊島区池袋4丁目12-28 |
|---|---|
| 交通 | JR山手線 池袋駅 徒歩11分 ／ 東京メトロ有楽町線 池袋駅 徒歩12分 |
| 築年 | 1990-09（築36年） |
| 総戸数 | 39 |
| 階数 | 5 |
| 構造 | RC造 |
| 分譲会社 | 石橋産業 |
| 建物管理会社 | 日本ハウズイング |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ビッグストーン池袋は東京都豊島区池袋4丁目にある1990年竣工・5階建て39戸のワンルームマンションです。池袋駅から徒歩11分で、割高診断は参考値ながら2件とも「危険（割高）」でした。地価公示や取引事例も含め、宅建士の視点で中立に解説します。
立地と交通
ビッグストーン池袋は東京都豊島区池袋4丁目12-28にあります。JR山手線池袋駅から徒歩11分、東京メトロ有楽町線池袋駅からは徒歩12分です。池袋駅は複数路線が使えるターミナル駅で、通勤や通学の選択肢が広いのが特徴です。徒歩10分を超える距離は、駅から少し歩く立地と言えます。
用途地域は近隣商業地域で、市街化区域に位置します。近隣商業地域は住宅と店舗が混ざりやすい地域です。実際の周辺環境や生活の便利さは今回のデータに無いため、現地を歩いて自分の目で確かめてください。
建物と管理
建物は1990年9月に竣工したRC造（鉄筋コンクリート造）で、5階建て・総戸数39戸です。築年数は36年、権利形態は所有権です。分譲会社は石橋産業、管理会社は日本ハウズイングです。実際の管理体制や修繕の状況は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に確かめてください。
築36年という年数だけでは、配管や外壁、共用部の劣化状況まではわかりません。修繕履歴は物件ごとに差があるため、長期修繕計画書と修繕履歴の記録を確認することをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件で、3件未満のため参考値として扱います。2件とも判定は「危険（割高）」でした。平均の実質利回りは3.4%、平均提示価格は1630万円です。家賃は中央値57,500円（56,000円〜59,000円、サンプル2件）、最終診断日は2023年1月31日でした。件数が少ないため、この結果だけで物件の良し悪しを断定することはできません。
エリア全体（東京都豊島区）では287件の診断があり、「危険（割高）」が158件、「注意」が38件、「安全・割安」が85件、「判定不能」が6件で、全体でも「危険（割高）」が最も多い結果でした。エリアの平均実質利回りは3.55%、平均提示価格は2675万円、家賃中央値は85,750円です。棟とエリアの数字を並べて見ることで、相場の中でのおおよその位置を確認できます。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の地価公示によると、棟から263m離れた中丸町１４－１の地点（商業地域・商業地）は、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり1,070,000円でした。前年の918,000円から16.6%上昇しており、建蔽率80%、容積率500%、防火地域に指定されています。地価公示は決まった地点の価格を示すもので、この棟そのものの価格ではない点に注意してください。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで867件あり、価格の中央値は2600万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は104万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例として2025年第4四半期の上池袋の事例では、1K・20平方メートルで2100万円や2500万円、1DK・30平方メートル（1975年築）で1200万円という取引がありました。間取りや築年、面積が違うため、単純な比較はできません。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は0.5〜3m、液状化は「液状化しにくい」、地形はローム台地とされています。浸水想定がある地域なので、国や区が公開する最新のハザードマップで確認することをおすすめします。
割高診断は2件で参考値ながら「危険（割高）」、エリア全体でも危険が最多でした。
築36年RC造で管理会社は日本ハウズイング、修繕状況は書類での確認が必要です。
地価は上昇傾向ですが浸水想定もあり、価格とリスクを合わせて見る必要があります。
- 長期修繕計画書と修繕履歴を管理会社や売主に確認する
- 管理組合の総会議事録で管理体制を確認する
- 重要事項説明書で建物の構造や権利関係を確認する
- 最新のハザードマップで浸水リスクを確認する
- 周辺の取引事例を複数比較し価格の妥当性を確認する
- 割高診断の件数が少ないため他の情報も合わせて判断する
- これらが揃っても買ってよいとは限りません（価格の妥当性は別の問題のため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-03時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 4.3点7件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-25確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 豊島区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.14ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.4%）は、東京都 豊島区相場（3.54%）より0.14ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 豊島区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 59,000円
- 56,000円
この棟の家賃中央値（57,500円）は、東京都 豊島区の周辺相場中央値（86,500円）より 33.5% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／中丸町１４－１（この棟から約263m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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