プエルト西池袋
プエルト西池袋（東京都 豊島区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築34年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都豊島区西池袋2丁目9-7 |
|---|---|
| 交通 | JR山手線 池袋駅 徒歩10分 ／ 西武池袋線 池袋駅 徒歩9分 |
| 築年 | 1992-09（築34年） |
| 総戸数 | 28戸 |
| 階数 | 地上6階建 |
| 構造 | RC |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
プエルト西池袋は東京都豊島区西池袋にある1992年竣工・築34年・総戸数28戸のRC造ワンルームマンションです。池袋駅までJR山手線で徒歩10分、西武池袋線で徒歩9分と使いやすく、建物や管理の情報、豊島区の相場との比較を宅建士の視点で整理しました。
立地と交通
プエルト西池袋は東京都豊島区西池袋2丁目にあります。JR山手線池袋駅まで徒歩10分、西武池袋線池袋駅までは徒歩9分で、2つの路線を使い分けられる場所です。池袋駅は乗り換えの多い大きな駅で、通勤・通学の行き先が広がりやすい立地といえます。
用途地域は近隣商業地域で、市街化区域に入っています。近隣商業地域は、お店やオフィスも建てやすい地域という意味で、駅周辺らしい賑わいのあるエリアだと考えられます。実際の周辺環境や騒音の感じ方は人によって違うため、現地を歩いて確認することをおすすめします。
建物と管理
建物は1992年9月に竣工した、築34年のRC（鉄筋コンクリート）造・地上6階建で、総戸数は28戸です。権利形態は所有権で、土地と建物をまとめて所有する形になります。築年数が経っているため、外壁や設備の修繕がどこまで進んでいるかが建物の状態を左右する大事なポイントです。
分譲会社・管理会社・ブランド名は今回のデータでは分からないため、重要事項説明書や登記簿、管理組合の総会議事録で確かめてください。修繕がどこまで進んでいるかは、長期修繕計画を売主や管理会社に求めて確認することをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみのため、参考値としてご覧ください。この診断1件では、平均実質利回り4.56%、平均提示価格2790万円、家賃120,000円で「安全・割安」という判定でした。ただし件数が少なく、この棟全体の傾向とは言えません。
エリア全体（豊島区）では診断290件のうち、最も多い判定は「危険（割高）」で159件、次いで「安全・割安」が86件、「注意」が38件、「判定不能」が7件でした。エリアの平均実質利回りは3.54%、平均提示価格2685万円、家賃中央値86,000円です。
棟の診断1件だけを見ると利回りも家賃もエリアの平均より高めですが、サンプルが1件では比較の意味が限られます。実際に検討する場合は、同じ建物内の複数の取引価格や、現在の賃貸募集家賃を自分でも確認することをおすすめします。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から146m離れた西池袋３－７－５の地価公示（令和8年1月1日時点）は1平方メートルあたり970,000円で、前年の830,000円から16.9%上昇しています。この地点は第一種中高層住居専用地域で、建蔽率60%、容積率300%、準防火地域です。地価公示は参考地点の価格であり、棟の敷地そのものの価格ではない点に注意してください。
周辺の取引事例は885件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は2700万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は108万円、面積の中央値は25平方メートルです。例えば2025年第4四半期の目白では5800万円・30平方メートル・1DKの取引があり、長崎では1200万円・20平方メートル・1Rの取引もあり、地区によって価格の差が大きいことがわかります。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は「なし」、液状化は「液状化しにくい」、地形は「ローム台地」とされています。これは公表データ上の評価であり、実際の防災対策や建物の耐震性は別に確認する必要があるため、自治体のハザードマップや建物の耐震診断の記録も合わせて見てください。
住んでいる人・検討した人の声
マンションレビューには評点4.3（8件）が登録されていますが、具体的な良い点・気になる点のコメントは今回のデータには含まれていないため、実際の住み心地や管理の様子は管理組合の議事録や現地の内見で確かめてください。
評点だけでは実際の住み心地のすべてが分かるわけではないため、気になる点があれば管理会社や管理組合に直接問い合わせることをおすすめします。
プエルト西池袋は池袋駅から徒歩9〜10分の築34年・28戸のワンルームで、交通は便利です。
割高診断は参考値の1件のみで、豊島区全体では「危険（割高）」が最も多い判定でした。
管理会社や修繕計画など不明な点も多く、購入前に売主や管理組合へ直接確認することが欠かせません。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 分譲会社・管理会社の名称と連絡先を売主に確かめる
- 現在の賃貸募集家賃と空室状況を自分で調べる
- 建物の耐震診断や修繕履歴を登記簿・重要事項説明書で確認する
- ハザードマップで浸水・液状化のリスクを自治体サイトで再確認する
- 周辺の取引事例を複数集めて価格の妥当性を比べる
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません（価格が妥当かは別の話です）。
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-25時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 4.3点8件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-24確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 豊島区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは +1.02ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（4.56%）は、東京都 豊島区相場（3.54%）より1.02ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 豊島区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 120,000円
この棟の家賃中央値（120,000円）は、東京都 豊島区の周辺相場中央値（86,500円）より 38.7% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／西池袋３－７－５（この棟から約146m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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