センシア山手大塚
センシア山手大塚（東京都 豊島区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築23年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 豊島区北大塚2丁目 |
|---|---|
| 交通 | 山手線 大塚駅 徒歩4分 |
| 築年 | 2003-11（築23年） |
| 総戸数 | 117 |
| 階数 | 9 |
| 構造 | RC造 |
| 分譲会社 | 東武不動産(株) |
| 建物管理会社 | 東京互光株式会社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
センシア山手大塚は、東京都豊島区北大塚2丁目にあり、山手線大塚駅から徒歩4分、2003年11月竣工のRC造9階建て、総戸数117戸です。割高診断（参考値）と周辺の地価データから、宅建士の視点で良い点と気になる点を中立に整理します。
立地と交通
センシア山手大塚は、東京都豊島区北大塚2丁目にあり、山手線大塚駅から徒歩4分の距離に建っています。山手線は新宿・渋谷・池袋などの主要駅に乗り換えなしで行けるため、通勤や通学の利便性は高いといえます。駅近の物件は入居者からの人気が集まりやすい傾向がありますが、実際の需要は時期や条件によって変わります。
大塚駅の周辺は商業施設や飲食店が集まる、人の行き来が多いエリアです。国土交通省の地価公示によると、棟から119m地点の用途地域は商業地域に指定されており、商業地域特有の賑やかさや、夜間でも人通りがある環境が想定されます。静かな住環境を重視する人には、現地を実際に歩いて確認することをおすすめします。
建物と管理
センシア山手大塚は2003年11月に竣工した、RC造（鉄筋コンクリート造）9階建てのマンションです。総戸数は117戸で、権利形態は所有権です。分譲会社は東武不動産(株)、管理会社は東京互光株式会社です。築23年で、1棟あたりの戸数が多いため、スケールメリットを生かした管理がされているかは個別に確認したいポイントです。
具体的な管理体制、例えば清掃の頻度や修繕積立金の残高、長期修繕計画の内容については、今回のデータには含まれていません。これらは建物の老朽化対策に直結するため、管理組合の総会議事録や長期修繕計画書を売主や管理会社に確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断の件数は1件で、3件未満のため参考値として扱います。判定は「安全・割安」で、平均実質利回りは4.04%、平均提示価格は2800万円でした。家賃は104,000円（サンプル数1件）で、2023年3月25日時点の診断です。診断件数が少ないため、この結果だけで棟全体の価格が割安と断定することはできません。
一方、東京都豊島区全体では診断件数291件のうち、最も多い判定は「危険（割高）」で159件、「安全・割安」は86件でした。エリアの平均実質利回りは3.54%、平均提示価格は2687万円、家賃中央値は86,000円です。棟とエリアの利回り差を示すデータは今回ありませんでしたので、単純な優劣の比較はできません。周辺の取引事例など複数の情報を合わせて判断することをおすすめします。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国土交通省の地価公示によると、棟から119m離れた北大塚２－１２－２の地点では、令和8年7月1日時点の価格は1平方メートルあたり2,180,000円で、前年の1,880,000円から16%上昇しています。この地点の用途地域は商業地域で、建蔽率80%、容積率600%、防火地域に指定されています。地価の上昇は周辺エリアの需要の高さを示す一つの材料ですが、将来も上昇が続くとは限りません。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までの期間で582件あり、価格中央値は2400万円、単価中央値は1平方メートルあたり105.35万円、面積中央値は25平方メートルです。件数が多く、複数年にわたる相場の傾向をつかみやすいデータといえます。
例えば2025年第4四半期の西巣鴨では、40平方メートルの1Rが4400万円、同じく40平方メートルの1LDKが4900万円で取引されています。北大塚では20平方メートルのオープンフロア（仕切りのない1部屋タイプ）が810万円で取引された例もあります。間取りや面積、立地が異なるため、単価の比較には注意が必要です。
ハザード（災害リスク）に関する情報は、今回のデータには含まれていません。地震や浸水のリスクは生活の安全に直結するため、国土交通省の「重ねるハザードマップ」や豊島区が公表している防災地図を使って、現地の想定リスクをご自身で確かめてください。購入を検討する際は、価格や利回りだけでなく、こうした防災面の情報も合わせて確認することが大切です。
住んでいる人・検討した人の声
口コミサイト「マンションレビュー」では、センシア山手大塚の評点は3.8（33件）となっています。具体的な良い点や気になる点のコメント内容は今回のデータには含まれていないため、気になる方はマンションレビューの該当ページで直接確認してください。評点だけでなく、投稿されたコメントの内容や投稿時期も合わせて見ることをおすすめします。
大塚駅徒歩4分で利便性は高いですが、周辺は商業地域で賑やかな環境です。
この棟の診断は1件のみで参考値です。エリア全体は「危険（割高）」が最多でした。
管理体制やハザードは未確認のため、資料を取り寄せて個別に判断してください。
- 長期修繕計画と修繕積立金の残高を確認する
- 管理組合の総会議事録で管理状況を確認する
- 重要事項説明書で構造や権利関係を確認する
- 賃貸借契約書で家賃や契約期間を確認する
- ハザードマップで浸水・地震リスクを確認する
- 周辺の取引事例と比較して価格の妥当性を見る
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認項目と価格の妥当性は別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-26時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 3.8点33件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-25確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 豊島区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.5ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（4.04%）は、東京都 豊島区相場（3.54%）より0.5ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 豊島区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 104,000円
この棟の家賃中央値（104,000円）は、東京都 豊島区の周辺相場中央値（86,500円）より 20.2% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
登録住所が町丁目までのため、町丁目の代表点で国土交通省のデータを引いています（棟の位置とは数百mずれることがあります）。
地価公示／北大塚２－１２－２（町丁目の代表点から最寄り） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・町丁目の代表点から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
登録住所が町丁目までのため、町丁目の代表点で想定最大規模の浸水想定区域・地形分類を判定した参考値です。棟の実位置では区分が異なることがあります。用途地域は区画ごとに変わるため、座標が確かな棟のみ表示しています。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は町丁目の代表点で、棟の実位置とは数百mの誤差があります。用途地域は座標が確かな棟のみ表示しています。
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