グラントゥルース巣鴨
グラントゥルース巣鴨（東京都 豊島区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築14年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都豊島区巣鴨1丁目 |
|---|---|
| 交通 | JR山手線 巣鴨駅 徒歩2分 ／ 都営三田線 巣鴨駅 徒歩2分 |
| 築年 | 2012-04（築14年） |
| 総戸数 | 43戸 |
| 階数 | 12階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 株式会社アクティリンク |
| 建物管理会社 | 株式会社日本コミュニティー |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
グラントゥルース巣鴨は東京都豊島区巣鴨1丁目、JR山手線・都営三田線「巣鴨」駅徒歩2分に立つ2012年竣工・12階建43戸、築14年のワンルームマンションです。管理は株式会社日本コミュニティーが担当します。割高診断は4件で安全・割安が多数派、宅建士の視点で立地と相場の位置づけを解説します。
立地と交通
グラントゥルース巣鴨は、JR山手線と都営三田線の巣鴨駅から徒歩2分の場所に建っています。2つの路線が使えるため、通勤や通学の行き先によって乗り換えを選べるのが特徴です。駅から近いことは、単身者向けのワンルームマンションにとって大きな強みと言えます。巣鴨駅周辺は商店街や生活施設が多く、日常の買い物にも便利な環境です。
建物から約81mの地点（巣鴨１－１８－９）には地価公示の調査地点があり、用途地域は商業地域、建蔽率80%・容積率700%、防火地域に指定されています。これは商業施設や高い建物が建てやすい地域であることを示しており、将来的に周辺の建物が高層化する可能性もあります。眺望や日当たりへの影響は、現地で確認することをおすすめします。
建物と管理
グラントゥルース巣鴨は2012年4月に竣工した、鉄筋コンクリート造12階建・総戸数43戸のマンションです。築年数は14年で、土地と建物の権利はどちらも所有権です。分譲は株式会社アクティリンク、管理は株式会社日本コミュニティーが担当しています。総戸数が43戸とまとまった規模のため、管理組合の運営体制も確認しておきたい点です。
大規模修繕がいつ・どの範囲で行われてきたか、管理費や修繕積立金がどのくらい積み立てられているかは、今回のデータには含まれていません。これらは購入を検討するうえで重要なポイントなので、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に求めて確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は4件行われており、件数はまだ少ないものの、実数として参考にできる範囲です。判定の内訳は「安全・割安」が2件、「危険（割高）」が1件、「判定不能」が1件で、全体では「安全・割安」が最も多い結果でした。平均の実質利回りは3.44%、平均の提示価格は2880万円でした（最終診断日2026年6月22日）。
同じ豊島区全体で見ると、診断件数289件のうち「危険（割高）」が158件と最も多く、平均の実質利回りは3.54%、平均の提示価格は2683万円でした。この棟の利回りはエリア平均より0.1ポイント低く、提示価格もやや高めの傾向ですが、差はわずかで、この棟だけが特別に割高・割安とは言えません。診断の結果は物件ごとの条件で変わるため、1つの目安として受け止めてください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から約81mの地点（巣鴨１－１８－９）の地価公示（令和8年1月1日時点）は1平方メートルあたり2,630,000円で、前年の2,230,000円から17.9%上がりました。用途地域は商業地域で、建蔽率80%・容積率700%、防火地域に指定されています。地価が前年より大きく上がったことはこのエリアの土地需要の強さを示していますが、今後の動きは次回以降の地価公示や取引事例で確認してください。
周辺の取引事例は554件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は2600万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は110万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例えば2025年第4四半期の巣鴨地区では、築1998年・20平方メートルの1Kが2400万円で成約しています。中古の取引価格は築年数や面積で変わるため、この棟の価格が妥当かどうかは、面積や築年数が近い事例と比べて確認してください。
ハザードマップの情報は今回のデータには含まれていないため、浸水や地震の際の危険度については豊島区が公開しているハザードマップで確認してください。地盤の強さや水害リスクは、地価や取引価格には表れない情報なので、別途チェックすることをおすすめします。
巣鴨駅徒歩2分で2路線使える立地は強みですが、地価の先行きは次の地価公示で確認してください。
割高診断は4件で安全・割安の判定が多い一方、件数はまだ少ない点に留意してください。
価格の妥当性は取引事例や管理状況の確認を通じて、個別に判断する必要があります。
- 大規模修繕の実施時期と今後の計画を管理組合に確認する
- 管理費・修繕積立金の金額と積立状況を確認する
- 現在の入居状況と家賃を管理会社に確認する
- 耐震性能など建物構造の詳細を重要事項説明書で確認する
- 豊島区のハザードマップで浸水・地震リスクを確認する
- 周辺の取引事例と面積・築年数を比べて価格の妥当性を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格の妥当性は別の判断が必要）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-11時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 5 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 豊島区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.12ポイント。やや割高寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（3.42%）は、東京都 豊島区相場（3.54%）より0.12ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 豊島区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 110,000円
- 103,000円
- 100,000円
- 94,000円
- 94,000円
この棟の家賃中央値（100,000円）は、東京都 豊島区の周辺相場中央値（86,500円）より 15.6% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
登録住所が町丁目までのため、町丁目の代表点で国土交通省のデータを引いています（棟の位置とは数百mずれることがあります）。
地価公示／巣鴨１－１８－９（町丁目の代表点から最寄り） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・町丁目の代表点から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
登録住所が町丁目までのため、町丁目の代表点で想定最大規模の浸水想定区域・地形分類を判定した参考値です。棟の実位置では区分が異なることがあります。用途地域は区画ごとに変わるため、座標が確かな棟のみ表示しています。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は町丁目の代表点で、棟の実位置とは数百mの誤差があります。用途地域は座標が確かな棟のみ表示しています。
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