朝日プラザ東池袋
朝日プラザ東池袋（東京都 豊島区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築41年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都豊島区東池袋2丁目21-6 |
|---|---|
| 交通 | JR山手線 大塚 徒歩8分 ／ 東京メトロ有楽町線 東池袋 徒歩8分 |
| 築年 | 1985-03（築41年） |
| 総戸数 | 169戸 |
| 階数 | 11階建 |
| 構造 | SRC造 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
朝日プラザ東池袋は、東京都豊島区東池袋2丁目に立つ1985年竣工・11階建て169戸のSRC造（鉄骨鉄筋コンクリート造）マンションです。JR大塚駅と東京メトロ東池袋駅の両方から徒歩8分で、宅建士の視点で立地・建物・価格の目安を中立に解説します。割高診断は参考値ですが安全・割安の判定でした。
立地と交通
朝日プラザ東池袋は、東京都豊島区東池袋2丁目21-6にあります。JR山手線の大塚駅と東京メトロ有楽町線の東池袋駅の両方から徒歩8分で、2つの路線を使い分けられる点は通勤・通学先の選択肢を広げます。周辺は商業地域（店舗やオフィスを建てやすいよう定められた地域）で、建蔽率80%・容積率600%・防火地域に指定されています。
最寄りの地価公示地点（東池袋４－３９－１３）は棟から172メートルの距離にあり、商業地域の土地として評価されています。商業地域は人通りや交通量が多くなりやすいため、静かな住環境を重視する方は、実際に現地を歩いて音や人の流れを確かめることをおすすめします。
建物と管理
建物は1985年3月に竣工し、2026年時点で築41年です。11階建てで総戸数は169戸、構造はSRC造（鉄骨鉄筋コンクリート造。鉄骨とコンクリートを組み合わせた丈夫なつくりです）です。権利形態は所有権で、土地も含めて所有する形になります。
分譲会社や管理会社、ブランド名については今回のデータに記載が無いため、重要事項説明書や管理組合の総会議事録・長期修繕計画を売主や管理会社に確かめてください。築41年の建物は、大規模修繕の実施状況や修繕積立金の残高が資産価値や将来の負担に直結するため、修繕履歴の確認は特に重要です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみのため、参考値として扱います。結果は「安全・割安」で、平均の実質利回り（支払った価格に対して得られる年間の実質的な収益の割合）は4.24%、平均の提示価格は1880万円、家賃の中央値は75,900円でした。ただし最終診断日は2023年5月29日で、現在の相場とは時点がずれている可能性があります。
同じ時期の豊島区全体では診断290件のうち「危険（割高）」が159件と最も多く、平均の実質利回りは3.54%、平均提示価格は2685万円、家賃中央値は86,000円でした。この棟のたった1件の結果だけで、エリア全体より割安と決めることはできないため、似た条件の物件をもう少し集めて比べることをおすすめします。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から172メートルの地点（東池袋４－３９－１３）の地価公示（国が毎年発表する土地の価格の目安）では、令和8年7月1日時点で1平方メートルあたり2,010,000円でした。前年の1,730,000円から16.2%上昇しており、商業地域・建蔽率80%・容積率600%・防火地域に指定されています。
2024年第1四半期から2025年第4四半期までの周辺の取引事例は882件あり、価格の中央値は2600万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は106.7万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例えば西巣鴨の1Rで4400万円（40平方メートル・築2004年）、北大塚のオープンフロアで810万円（20平方メートル・築1996年）といった事例があり、同じエリアでも面積や築年で価格の幅が大きいことが分かります。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は「なし」、液状化のしやすさは「液状化しにくい」、地形は「ローム台地」（水はけが良く地盤が安定しやすい台地）とされています。これらは国のデータに基づく目安であり、購入前には自治体が公開する最新のハザードマップも併せて確認してください。
住んでいる人・検討した人の声
住んでいる人や検討した人の声として、マンションレビューでは評点3.9（28件の評価）が付いています。具体的な良い点・気になる点の内容は今回のデータには含まれていないため、気になる方はマンションレビューのサイトで実際のコメントを確かめてください。
評点は多くの住民の感覚を反映する目安ですが、満足度は住む人によって異なります。騒音や管理の質、共用部分の使いやすさなど生活に関わる内容は、管理組合への聞き取りや現地見学で自分の目で確かめることをおすすめします。検討する際は複数の時間帯に足を運ぶと印象が変わることもあります。
朝日プラザ東池袋は2路線徒歩8分で、築41年のSRC造・169戸のマンションです。
割高診断は参考値（1件）で安全・割安でしたが、豊島区全体は危険（割高）が最多でした。
価格や管理体制の最終判断は、重要事項説明書・議事録・最新のハザード情報で確かめてください。
- 重要事項説明書で建物の構造・権利形態を確認する
- 管理組合の総会議事録・長期修繕計画で管理体制を確認する
- 分譲会社・管理会社を売主に確認する
- 直近の賃貸条件や空室状況を管理会社に確認する
- 周辺のハザードマップを自治体サイトで最新確認する
- 価格が周辺取引事例と比べて妥当か複数社で確認する
- これらが揃えば買ってよいという意味ではありません（価格が妥当かは別の話です）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-25時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 3.9点28件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-24確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 豊島区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.7ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（4.24%）は、東京都 豊島区相場（3.54%）より0.7ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 豊島区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 75,900円
この棟の家賃中央値（75,900円）は、東京都 豊島区の周辺相場中央値（86,500円）より 12.3% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／東池袋４－３９－１３（この棟から約172m） 令和8年7月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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