アムス東池袋
アムス東池袋（東京都 豊島区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築24年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都豊島区東池袋２丁目１４−７ |
|---|---|
| 交通 | 大塚駅 徒歩3分 ／ 向原駅 徒歩4分 |
| 築年 | 2002-04（築24年） |
| 総戸数 | 42戸 |
| 階数 | 12階建 |
| 建物管理会社 | パートナーズ |
この物件の解説（宅建士視点）
アムス東池袋は東京都豊島区東池袋にある2002年築・12階建て42戸のワンルームマンションです。大塚駅徒歩3分と交通は便利ですが、割高診断では3件すべてが危険（割高）でした。立地・建物・相場を中立に解説します。
立地と交通
アムス東池袋は大塚駅から徒歩3分、向原駅から徒歩4分という2駅を使える立地にあります。複数の駅を選べることは、通勤・通学で電車が止まったときの代替路線を持てるという点で安心材料になります。
国交省データでは、この場所の用途地域は商業地域・市街化区域とされています。商業地域は店舗やオフィスも建てやすい区分で、住宅専用の地域より人通りや建物の種類が多くなりやすく、便利さと賑やかさは表裏一体である点を覚えておきましょう。
総戸数42戸・12階建という規模から考えると、エレベーターの台数や共用部の広さなど住み心地に関わる具体的な設備情報は今回のデータに無いため、販売資料や内見時に管理会社へ確認してください。
建物と管理
アムス東池袋は2002年4月に竣工した12階建て、総戸数42戸のマンションです。築24年にあたり、管理はパートナーズが担当しています。
建物の構造や土地の権利形態（所有権か借地権かなど）、分譲した会社の情報は今回のデータに無いため、重要事項説明書や登記簿で確かめてください。
管理会社名は分かっていますが、清掃の頻度や修繕積立金の額、過去の大規模修繕の実施状況といった具体的な管理体制は分からないため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に求めてください。築24年という年数は、一度は大規模修繕を経験している可能性がある時期なので、特に確認の価値があります。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は3件で、サンプルの扱いは実数として扱ってよいとされています。3件すべてが危険（割高）の判定でした。平均実質利回り（投資額に対して1年間に得られる家賃収入の割合）は3.34%、平均提示価格は2,953万円です。家賃は中央値101,150円で、85,000円〜107,100円の範囲でした（最終診断日2025年8月28日）。
豊島区全体では287件の診断があり、危険（割高）が158件と最も多く、平均利回り3.55%、平均提示価格2,675万円、家賃中央値85,750円でした。この棟の利回りはエリア平均より0.21ポイント低く、価格の割に家賃収入が伸びていない可能性があります。
ただし、この棟の診断件数は3件とエリア全体287件に比べると少ないため、判定自体は実数として扱えますが、1件ごとの事情（部屋の階数や向きなど）が結果に影響しやすい点には注意してください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から112m離れた東池袋2-12-9の地価公示（国が毎年発表する土地の値段の目安）は、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり1,030,000円、前年の911,000円から13.1%上昇しました。この地点の用途地域は第一種住居地域で、建ぺい率60%・容積率400%、防火地域に指定されています。棟そのものの用途地域（商業地域）とは異なる点があり、同じ豊島区内でも地点ごとに規制が違うことが分かります。
周辺の取引事例は997件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格中央値は2,500万円、面積中央値は25平方メートルでした。例えば西巣鴨では2025年第4四半期に4,400万円（40平方メートル・1R・2004年築）や4,900万円（40平方メートル・1LDK・1997年築）の取引が、北大塚では810万円（20平方メートル・オープンフロア・1996年築）の取引がありました。面積や築年が異なる事例が混在しているため、単純な平均だけで判断しないことが大切です。
ハザード情報では洪水浸水想定なし、液状化しにくい、地形はローム台地とされています。地盤に関する良い材料がそろっていますが、高潮に関する情報は今回のデータに無いため、区のハザードマップで確かめてください。
2駅利用可で交通は便利ですが、用途地域は商業地域で住環境は賑やかになりやすい棟です。
割高診断は3件とも危険（割高）で、利回りもエリア平均よりやや低めでした。
構造や権利、管理の詳細は資料未確認のため、重要事項説明書や管理組合資料で必ず確認しましょう。
- 建物の構造や権利形態は重要事項説明書・登記簿で確認する
- 長期修繕計画と修繕積立金の状況を管理組合に確認する
- 現在の入居状況と実際の家賃を賃貸借契約書で確認する
- 分譲時の価格や過去の売買履歴を売主に確認する
- 最新の用途地域・建ぺい率・容積率を役所で確認する
- 周辺の取引事例と提示価格を比較し割高感を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格の妥当性とは別問題のため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-01時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 3 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 豊島区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.2ポイント。やや割高寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（3.34%）は、東京都 豊島区相場（3.54%）より0.2ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 豊島区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 107,100円
- 101,150円
- 85,000円
この棟の家賃中央値（101,150円）は、東京都 豊島区の周辺相場中央値（86,000円）より 17.6% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この駅の賃貸需要
この物件が使う駅の「借り手がいるか」を、当社「みんなの家賃」の駅データで確認できます。売買の目線（上の家賃分析）とは別に、貸す側の目線で見た数字です。
出典: 当社「みんなの家賃」の駅データ（2026-07-16時点）。空室率・単身世帯の割合・人口の動きは駅周辺の統計にもとづく集計値で、この物件個別の空室リスクを示すものではありません。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・不動産取引価格情報）を当社が駅単位に集計（2026-07-16時点・集計対象 1棟）。地価は駅に紐づく物件の最寄り地価公示地点の中央値、取引価格は周辺の中古マンション小型住戸（35㎡以下・1R〜1LDK）の地区単位匿名データの中央値です。駅に紐づく物件が1棟のみのため、駅全体の相場ではなく参考値です。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／東池袋２－１２－９（この棟から約112m） 令和8年1月1日 住宅地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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