パティーナ池袋
パティーナ池袋（東京都 豊島区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築18年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都豊島区上池袋3丁目11-6 |
|---|---|
| 交通 | 北池袋駅 徒歩2分 ／ 板橋駅 徒歩9分 |
| 築年 | 2008-06（築18年） |
| 総戸数 | 57戸 |
| 階数 | 5階建 |
| 建物管理会社 | タングラム |
この物件の解説（宅建士視点）
パティーナ池袋は東京都豊島区上池袋にある2008年築・5階建て57戸のワンルームマンションです。北池袋駅徒歩2分、板橋駅徒歩9分という立地で、割高診断は参考値1件で「注意」、豊島区全体では「危険（割高）」が最多という結果でした。
立地と交通
パティーナ池袋は東京都豊島区上池袋3丁目にあります。最寄りの北池袋駅までは徒歩2分、東武東上線の板橋駅までは徒歩9分で、複数の路線が使える立地です。駅に近いことは単身者向けの賃貸需要を考えるうえで一つの材料になります。
用途地域は第一種中高層住居専用地域（住宅を中心とした落ち着いたエリアに指定される区分）で、市街化区域内にあります。周辺の地価や取引の詳しい内容は、後ろの「周辺の地価・取引・ハザードの読み方」で紹介します。
建物と管理
建物は2008年6月に竣工し、2026年時点で築18年、5階建て・総戸数57戸です。鉄筋コンクリート造かどうかなどの構造や、敷地の権利が所有権か借地権かは今回のデータに無いため、重要事項説明書や登記簿で確認してください。
管理会社はタングラムです。日常清掃や設備点検の実施状況、修繕積立金の残高、長期修繕計画の有無は今回のデータに含まれていないため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を売主に求めて確認することをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみのため、参考値として扱います。判定は「注意」で、平均提示価格は2250万円、平均実質利回りは3.5%でした。家賃データは80,000円が1件のみ登録されています。
豊島区全体では288件の診断があり、内訳は「危険（割高）」158件、「注意」38件、「安全・割安」86件、「判定不能」6件で、最も多いのは「危険（割高）」でした。エリアの平均提示価格は2677万円、平均実質利回り3.55%、家賃中央値は86,000円です。この棟の利回り3.5%はエリア平均3.55%とほぼ同じ水準ですが、棟側の診断件数が少ないため、今後データが増えると結果が変わる可能性があります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の地価公示によると、棟から146m離れた上池袋3-5-5地点（令和8年1月1日時点）の価格は1平方メートルあたり730,000円で、前年の650,000円から12.3%上昇しています。用途地域は第一種中高層住居専用地域、建蔽率60%・容積率300%、準防火地域に指定されています。
周辺の取引事例は1,099件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格中央値は2600万円、単価中央値は1平方メートルあたり106.7万円、面積中央値は25平方メートルです。例として、2025年第4四半期に1K・20平方メートル（2004年築）が2100万円、同じく1K・20平方メートル（2009年築）が2500万円、1DK・30平方メートル（1975年築）が1200万円で取引されています。
ハザード情報では、洪水浸水想定は「なし」、液状化のしやすさは「しにくい」、地形は「ローム台地」とされています。ただし建物個別の耐震性能などは別途、重要事項説明書やハザードマップで確認してください。
住んでいる人・検討した人の声
外部の口コミサイト「マンションレビュー」には評点3（5点満点）、件数9件の登録があります。具体的な良い点・気になる点のコメント本文は今回のデータに含まれていないため、気になる方はマンションレビューのサイトで直接内容を確認してください。
北池袋駅徒歩2分と交通利便性は高い一方、建物構造や権利関係は要確認です。
割高診断は参考値1件で「注意」、エリア平均とほぼ同水準の利回りでした。
地価は12.3%上昇していますが、価格の妥当性は個別に専門家へ相談してください。
- 建物の構造と土地の権利を重要事項説明書・登記簿で確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主に求めて確認する
- 家賃80,000円の妥当性を複数の賃貸サイトで比較確認する
- 修繕積立金の残高や滞納状況を管理組合に確認する
- マンションレビューの口コミ本文をサイトで直接確認する
- 地価上昇12.3%の背景を自治体の公示資料で確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格が妥当とは別問題のため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-05時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 3点9件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-08-08確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 豊島区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.04ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.5%）は、東京都 豊島区相場（3.54%）より0.04ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 豊島区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 80,000円
この棟の家賃中央値（80,000円）は、東京都 豊島区の周辺相場中央値（86,500円）より 7.5% 安い ＝ やや割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／上池袋３－５－５（この棟から約146m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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