プリムローズ駒込
プリムローズ駒込（東京都 豊島区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築22年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都豊島区 |
|---|---|
| 交通 | 駒込駅 |
| 築年 | 2004（築22年） |
この物件の解説（宅建士視点）
プリムローズ駒込は東京都豊島区にあり、駒込駅が使える築22年（2004年竣工）のワンルームマンションです。診断の件数はまだ2件の参考値ですが、どちらも安全・割安の判定でした。エリア全体は危険（割高）が多い中での結果なので、詳しく見ていきます。
立地と交通
最寄りは駒込駅です。駅からの徒歩分数や具体的な道順は今回のデータに無いため、地図サービスや現地の案内板で確かめてください。駒込駅が使える立地は、都心方面への移動手段の一つになりますが、実際の通勤・通学の便は人によって感じ方が変わります。
周辺にどんなスーパーや学校、病院があるかといった生活環境の情報も今回のデータには含まれていません。住みやすさや入居者の付きやすさに関わる部分なので、現地を歩いてみるか、豊島区の生活情報サイトで確認することをおすすめします。
建物と管理
この建物は2004年に竣工し、2026年時点で築22年です。階数や総戸数、構造、権利形態（土地と建物の持ち方）は今回のデータに無いため、重要事項説明書か登記簿で確かめてください。
管理会社や分譲会社の名前も今回のデータには無いため、管理組合の総会議事録や長期修繕計画を売主や管理会社に求めて確認してください。築22年という年数は、大規模修繕がいつ行われたか、今後いくらかかりそうかを見極める上で大事な節目になります。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件で、3件未満のため参考値です。2件とも「安全・割安」の判定でした。平均実質利回りは3.7%、平均提示価格は3150万円、家賃中央値は120,000円という結果ですが、件数が少ないため今後の診断が増えると結果が変わる可能性があります。
一方、エリア全体（東京都豊島区）の診断は289件あり、最も多い判定は「危険（割高）」で158件でした。エリアの平均実質利回りは3.54%、平均提示価格は2683万円、家賃中央値は86,000円です。この棟の結果はエリアの傾向とは異なりますが、棟の診断件数が少ないため、どちらが実力を表しているかは慎重に見る必要があります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の地価公示によると、棟から121m離れた南池袋２－３９－９の地点（令和8年1月1日時点）は1平方メートルあたり828,000円で、前年の736,000円から12.5%上昇しています。用途地域は第一種住居地域、建蔽率60%、容積率300%、準防火地域です。地価の上昇はエリアへの需要を示す材料の一つですが、個別物件の価格が妥当かどうかとは別の話です。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで849件あり、価格の中央値は2700万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例えば2025年第4四半期の東池袋では、2004年築・20平方メートルの1Kが3000万円、2015年築・20平方メートルの1Kが3100万円で取引されています。この棟と同じ2004年築の事例もあり比較の目安になりますが、間取りや階数、向きが違えば単純比較はできません。
ハザード情報（洪水や地震による想定被害など）は今回のデータに無いため、豊島区が公開するハザードマップで浸水や土砂災害のリスクを確かめてください。地価や取引価格だけでなく、災害リスクも購入判断に欠かせない材料です。
診断は参考値の2件のみですが、2件とも安全・割安の判定でした。
エリア全体は危険（割高）が最多のため、この棟の結果と単純比較はできません。
階数や管理体制など不明点が多く、購入前に書類と現地で確認する姿勢が欠かせません。
- 階数・総戸数・構造・権利形態を重要事項説明書か登記簿で確認する
- 管理会社と長期修繕計画、総会議事録を売主や管理組合に確認する
- 駅からの徒歩分数や周辺環境を現地と地図サービスで確認する
- ハザードマップで浸水や土砂災害のリスクを確認する
- 診断件数2件は参考値のため、他の取引事例とも比較する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格が妥当かは別のため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-12時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 豊島区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.16ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.7%）は、東京都 豊島区相場（3.54%）より0.16ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 豊島区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 120,000円
- 120,000円
この棟の家賃中央値（120,000円）は、東京都 豊島区の周辺相場中央値（86,500円）より 38.7% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
登録住所が町丁目までのため、町丁目の代表点で国土交通省のデータを引いています（棟の位置とは数百mずれることがあります）。
地価公示／南池袋２－３９－９（町丁目の代表点から最寄り） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・町丁目の代表点から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
登録住所が町丁目までのため、町丁目の代表点で想定最大規模の浸水想定区域・地形分類を判定した参考値です。棟の実位置では区分が異なることがあります。用途地域は区画ごとに変わるため、座標が確かな棟のみ表示しています。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は町丁目の代表点で、棟の実位置とは数百mの誤差があります。用途地域は座標が確かな棟のみ表示しています。
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