東池袋パレス
東池袋パレス（東京都 豊島区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築51年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都豊島区東池袋2丁目63-1 |
|---|---|
| 交通 | JR山手線 池袋駅 徒歩7分 ／ 東京メトロ有楽町線 東池袋駅 徒歩10分 |
| 築年 | 1974-12（築51年） |
| 総戸数 | 101戸 |
| 階数 | 12階建 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 |
| 建物管理会社 | 新日本管財(株) |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
東京都豊島区東池袋にある東池袋パレスは、池袋駅徒歩7分に建つ築52年のワンルームマンションです。割高診断は4件中『安全・割安』が最多ですが件数は少なめです。宅建士の視点で立地・建物・相場データを整理しました。
立地と交通
所在地は東京都豊島区東池袋2丁目で、JR山手線池袋駅まで徒歩7分、東京メトロ有楽町線東池袋駅まで徒歩10分の場所にあります。池袋駅はJRのほか私鉄や地下鉄も乗り入れる大きな駅なので、通勤や通学のしやすさという点では良い立地といえます。
用途地域は商業地域で、建蔽率（敷地に対して建てられる建物の広さの割合）は80%、容積率（敷地に対して建てられる延べ床面積の割合）は700%です。さらに防火地域にも指定されています。これは建物が高く密集しやすいエリアという意味で、周辺に商業施設や飲食店が多い環境になりやすいです。
一方で、実際の周辺環境や騒音、日当たり、夜間の人通りといった住み心地に関わる情報は、今回の事実データには含まれていません。想像で良し悪しを判断せず、現地を歩いて自分の目で確認することをおすすめします。
建物と管理
建物は1974年12月に完成した鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）で、12階建て、総戸数は101戸です。2026年時点で築52年になります。権利形態は所有権で、土地ごと所有する形の物件です。管理会社は新日本管財株式会社となっています。
分譲会社名やブランド名のデータは取得できていないため、分かりません。築52年という年数は、建物によって状態の差が大きく出やすい時期です。給排水管の交換や外壁の補修といった大規模修繕がどこまで進んでいるかで、今後の修繕費の負担が変わってきます。
修繕履歴や長期修繕計画、直近の管理費・修繕積立金の金額については、事実データに含まれていないため分かりません。101戸という戸数の規模感は分かりますが、実際の管理状態は書類や現地確認でしか判断できない部分です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は4件行われており、内訳は『危険（割高）』1件、『注意』1件、『安全・割安』2件です。最も多い判定は『安全・割安』ですが、4件という件数はまだ多くはありません。実数として扱ってよいデータではあるものの、断定的な判断は避けたいところです。
平均実質利回りは4.63%、平均提示価格は1,873万円でした。家賃は4件のサンプルで中央値73,000円、最小66,204円、最大120,000円と幅があります。この幅が部屋の階数や向き、契約時期の違いによるものかどうかは、事実データからは分かりません。
比較対象としてエリア全体（豊島区・287件）を見ると、平均実質利回り3.55%、平均提示価格2,675万円、家賃中央値85,750円で、最も多い判定は『危険（割高）』でした。棟とエリアの利回り差は1.08ポイントで、この棟の方が高い結果です。ただしエリアは287件、棟は4件と母数の差が大きいため、単純に『この棟はお得』と読むのは早計です。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から329mの地点（東池袋３－１２－１２）の地価公示（令和8年1月1日時点）は、1平方メートルあたり2,570,000円で、前年の2,230,000円から15.2%上がったという結果でした。これは過去1年間の公示価格の変化を示すものであり、今後も同じ割合で上がり続けるかどうかを示すデータではありません。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで864件あり、価格の中央値は2,700万円、1平方メートルあたりの単価中央値は110万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例として、南池袋の1Kで築2016年・20平方メートル・3,600万円という事例や、上池袋の1LDKで面積35平方メートル・4,400万円という事例などがあります。これらは周辺全体の相場感を知る参考にはなりますが、東池袋パレスそのものの取引価格ではない点に注意が必要です。
ハザード面では、洪水浸水想定は『なし』、液状化は『しにくい』、地形は『ローム台地』とされています。高潮に関するデータは取得されていません。これらは公表資料をもとにした情報なので、購入を検討する際は自治体が出しているハザードマップの原本でも改めて確認することをおすすめします。
割高診断は4件で『安全・割安』が最多ですが、件数は少なく断定はできません。
築52年の建物なので、修繕履歴や管理費の実額を自分の目で確認する必要があります。
エリア全体は『危険（割高）』が多く、棟の数字だけで判断しないことが大切です。
- 現地に行き池袋駅からの徒歩7分の道のりを実際に歩いて確認する
- 築52年の建物なので大規模修繕の履歴と今後の計画を確認する
- 管理会社（新日本管財）に管理費・修繕積立金の実額を聞く
- 家賃66,204〜120,000円の幅がなぜ生じているか個別に確認する
- エリア全体は『危険（割高）』が多い点も踏まえて価格を見る
- ハザードマップの原本で浸水・液状化・高潮の情報を再確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認項目が揃うことと、価格が妥当なことは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-09-27時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 4 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 豊島区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは +1.09ポイント。やや割安寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（4.63%）は、東京都 豊島区相場（3.54%）より1.09ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 豊島区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 120,000円
- 73,000円
- 73,000円
- 66,204円
この棟の家賃中央値（73,000円）は、東京都 豊島区の周辺相場中央値（86,000円）より 15.1% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／東池袋３－１２－１２（この棟から約329m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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