東池袋パレス
東池袋パレス（東京都 豊島区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築51年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都豊島区東池袋2丁目63-1 |
|---|---|
| 交通 | JR山手線 池袋駅 徒歩7分 ／ 東京メトロ有楽町線 東池袋駅 徒歩10分 |
| 築年 | 1974-12（築51年） |
| 総戸数 | 101戸 |
| 階数 | 12階建 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 |
| 建物管理会社 | 新日本管財(株) |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
東京都豊島区東池袋にある「東池袋パレス」は、JR池袋駅徒歩7分の築52年・12階建て101戸のワンルームマンションです。診断は4件と少なめながら安全・割安の判定が多く、エリア平均より利回りが高めに出ています。購入前に耐震や修繕の記録を自分で確かめることが大切です。
立地と交通
東池袋パレスは東京都豊島区東池袋2丁目63-1に位置するワンルームマンションです。JR山手線池袋駅まで徒歩7分、東京メトロ有楽町線東池袋駅まで徒歩10分で、2つの路線を使い分けられる立地です。用途地域は商業地域にあたり、建蔽率80%・容積率700%という、建物を高く大きく建てられる密度の高い街区に建っています。
池袋駅は山手線に加えて複数の路線が乗り入れる大きなターミナル駅で、都心や副都心への移動がしやすい立地です。徒歩7分圏内はワンルーム投資で人気が出やすいエリアですが、実際の人口の増減や賃貸需要の強さそのものは今回のデータには含まれていません。豊島区が公表する人口統計や、賃貸サイトでの周辺物件の空室状況もあわせて確かめることをおすすめします。
建物と管理
東池袋パレスは1974年12月に竣工した、築52年の建物です。12階建てで総戸数は101戸、構造は鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造、鉄骨の骨組みをコンクリートで囲んだ丈夫なつくりです）で、権利形態は所有権となっています。管理会社は新日本管財(株)が担当しており、日常の清掃や設備点検などを行っています。
築52年と年数がかなり経っているため、耐震診断を受けているかどうかは特に重要な確認点ですが、今回のデータには記載がありません。管理組合の記録か売主を通じて、耐震診断の有無とその結果を確かめてください。また、修繕積立金の金額や長期修繕計画の内容についても今回のデータには含まれていないため、総会議事録や重要事項説明書を取り寄せて確認することをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は4件行われており、内訳は危険（割高）が1件、注意が1件、安全・割安が2件で、最も多い判定は安全・割安でした。平均の実質利回りは4.63%、平均提示価格は1,873万円です（最終診断日2025年12月25日）。診断件数自体は多くないため、この結果を絶対的なものとせず、今後の診断が増えれば傾向が変わる可能性がある点も踏まえておきましょう。
比較対象となる豊島区全体では、診断289件のうち危険（割高）の判定が158件と最も多く、平均実質利回りは3.54%でした。東池袋パレスの利回りはエリア平均より1.09ポイント高く出ており、家賃中央値は73,000円とエリアの86,000円より低めです。ただしこれらはあくまで過去に行われた診断結果の集計であり、今後の価格や家賃の動きを保証するものではない点に注意してください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国土交通省の地価公示によると、東池袋パレスから329m離れた「東池袋3-12-12」地点（令和8年1月1日時点）の価格は1平方メートルあたり2,570,000円で、前年の2,230,000円から15.2%上昇しました。用途地域は商業地域で、建蔽率80%・容積率700%の防火地域に指定されています。地価の上昇がこの先も続くかどうかは誰にも分からないため、最新の公示地価は国土交通省の地価公示サイトで必ず確認してください。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までの間に864件あり、価格の中央値は2,700万円、1平方メートルあたりの単価中央値は110万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例えば南池袋では2025年第4四半期に、築2016年・20平方メートルの1Kが3,600万円、築2015年・40平方メートルの1LDKが9,600万円で取引されています。これらはあくまで周辺の取引事例であり、東池袋パレス自体の取引価格を示すものではない点に注意してください。
ハザード情報を見ると、東池袋パレスの周辺は洪水浸水想定区域には該当せず、地盤は液状化しにくいローム台地とされており、比較的安定した地盤と考えられます。ただし高潮に関するデータは今回の情報には含まれていないため、豊島区が公表するハザードマップで浸水や高潮のリスクもあわせて確認してください。
築52年のSRC造・101戸で池袋駅徒歩7分という立地の強みと、老朽化への備えを両方確認したい棟です。
診断は4件とやや少なめですが安全・割安が多く、エリア平均よりも利回りが高めに出ています。
地価は上昇していますが将来の値上がりは保証されないため、耐震や修繕計画の実態を自分で確かめましょう。
- 耐震診断の実施記録を管理組合か売主に確認する
- 重要事項説明書で建物構造と権利関係を確認する
- 長期修繕計画と修繕積立金の残高を総会議事録で確認する
- 分譲会社やブランドは登記簿で確かめる
- 実際の賃料と空室状況を管理会社に確認する
- 診断件数が少ない点を踏まえ複数の資料で裏付ける
- これらが揃えば買ってよいという意味ではありません。価格が妥当かは別問題です
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-11時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 4 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 豊島区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは +1.09ポイント。やや割安寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（4.63%）は、東京都 豊島区相場（3.54%）より1.09ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 豊島区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 120,000円
- 73,000円
- 73,000円
- 66,204円
この棟の家賃中央値（73,000円）は、東京都 豊島区の周辺相場中央値（86,500円）より 15.6% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／東池袋３－１２－１２（この棟から約329m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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