ルジェンテ南大塚
ルジェンテ南大塚（東京都 豊島区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築16年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都 豊島区 大塚 築2010 |
|---|---|
| 交通 | 大塚 |
| 築年 | 2010（築16年） |
この物件の解説（宅建士視点）
ルジェンテ南大塚は東京都豊島区大塚にあり、最寄りは大塚駅、2010年竣工（築16年）のワンルームマンションです。割高診断の件数は1件で参考値ですが、判定は「危険（割高）」でした。豊島区全体でも割高の判定が多く、価格が妥当かどうかは重要事項説明書や取引事例でしっかり確かめることが大切です。
立地と交通
ルジェンテ南大塚は東京都豊島区大塚にあり、最寄り駅は大塚です。駅から建物までの徒歩分数や距離は今回のデータに含まれていないため、実際の道のりは物件の案内図や重要事項説明書で確かめてください。通勤や買い物の便利さは、歩く時間によって大きく変わるため、現地を歩いて確認することをおすすめします。
この棟から90メートルほどの場所にある地価公示の地点は、商業地域に指定されており、建物を建てられる土地の割合を示す建蔽率は80%、延床面積の上限にかかわる容積率は600%、火災に強い建築を求める防火地域にもなっています。周辺は市街化区域に含まれる商業地域で、お店やオフィスが建ちやすい地域だとわかります。ただしこれは地価公示地点の数値であり、棟そのものの建築条件ではない点に注意してください。
商業地域はお店や施設が多く便利な一方で、人の出入りや車の音が気になる場合もあります。実際の雰囲気は時間帯によっても変わるため、平日と休日の両方で現地を確認すると安心です。
建物と管理
ルジェンテ南大塚は2010年に竣工した、築16年のマンションです。階数や総戸数、建物の構造、土地の権利の形式といった基本情報は今回のデータには含まれていないため、パンフレットや登記簿、重要事項説明書で確認してください。これらは住み心地や資産価値を考えるうえでも大切な情報です。
分譲した会社や管理を担当する会社の情報も今回は確認できていません。管理体制は住み心地や将来の修繕費に直結するため、管理組合の総会議事録や長期修繕計画を売主に求めて、実際の管理状況を確かめることが大切です。特に築16年という年数は、大規模修繕の実施状況を確認する目安にもなります。
良い点としては、竣工年が明確なため築年数がはっきりしていることです。一方で管理や構造に関する情報が今回は不足しているため、気になる点として重要事項説明書などで必ず補ってください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟について割高診断を行った件数は1件で、参考値としての扱いになります。判定は「危険（割高）」で、提示価格は4680万円、想定される家賃は147,000円、実質利回りは3.3%でした。件数が少ないため、この結果だけで棟全体の価格が高いと決めつけることはできません。
同じ豊島区全体での診断は289件行われており、「危険（割高）」が158件、「注意」が38件、「安全・割安」が86件、「判定不能」が7件という内訳でした。エリア全体でも最も多い判定は「危険（割高）」で、平均の実質利回りは3.54%、平均の提示価格は2683万円、家賃中央値は86,000円でした。棟の数字とエリアの数字を比べると、この棟は家賃も価格も平均より高い水準にあることがわかります。
良い点として、家賃147,000円という具体的な数字が得られている点は、賃貸需要を考えるための手がかりになります。気になる点は、提示価格に対して利回りが低めで、「危険（割高）」の判定が出ていることです。価格交渉や他の物件との比較を通じて、妥当な価格かどうかを見極める必要があります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国が公表している地価公示によると、棟から90メートルほどの地点（北大塚２－１２－２）の価格は1平方メートルあたり2,180,000円で、前年の1,880,000円から16%上がりました。地価が上がっていることは土地の需要が高まっているサインの一つですが、これは地価の動きであり、マンションの売買価格が同じように上がるとは限りません。
2024年第1四半期から2025年第4四半期までの周辺の取引事例は675件あり、価格の中央値は2400万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は105万円、面積の中央値は25平方メートルでした。これだけ件数が多いと、相場のおおまかな目安として参考にしやすいデータです。
例えば2025年第4四半期の西巣鴨では、40平方メートルの1R（ワンルーム）が4400万円、同じ面積の1LDKが4900万円で取引されています。北大塚では20平方メートルのオープンフロア（仕切りのない1室）が810万円で成約した例もあり、同じエリアでも面積や間取りによって価格の幅が大きいことがわかります。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は「なし」とされていますが、地盤がゆるいと揺れで液状化しやすい状態を示す「やや液状化しやすい」という評価がついており、地形は谷底にあたる低地です。高潮の情報はデータに含まれていないため、気になる場合は豊島区が公開するハザードマップで確認してください。
地価の上昇、取引事例の分布、ハザード情報を総合すると、エリアとしての将来性と住環境のリスクの両方を踏まえて判断することが大切です。良い点は地価が上がっている点、気になる点は液状化のリスクがある点です。
診断は参考値ですが「危険（割高）」の判定が出ており、価格の確認が欠かせません。
階数や構造、管理体制など基本情報が未取得のため、重要事項説明書での確認が必要です。
地価は上昇傾向ですが液状化リスクもあり、良い点と気になる点の両方を踏まえた判断が大切です。
- 駅からの徒歩分数・距離を物件概要図で確認する
- 階数・総戸数・構造・権利の形式を登記簿や重説で確認する
- 分譲会社・管理会社と管理体制を総会議事録で確認する
- 長期修繕計画の有無と修繕費の積立状況を確認する
- 液状化・地形などのハザードを区のハザードマップで確認する
- 周辺の取引事例と比べて提示価格が妥当か確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格が妥当かは別問題）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-10時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 豊島区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.24ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.3%）は、東京都 豊島区相場（3.54%）より0.24ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 豊島区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 147,000円
この棟の家賃中央値（147,000円）は、東京都 豊島区の周辺相場中央値（86,500円）より 69.9% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／北大塚２－１２－２（この棟から約90m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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