レックス目白プライムシティ
レックス目白プライムシティ（東京都 豊島区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築18年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都豊島区目白5丁目5-5 |
|---|---|
| 交通 | 西武池袋線 椎名町駅 徒歩7分 ／ 西武新宿線 下落合駅 徒歩11分 |
| 築年 | 2008-03（築18年） |
| 総戸数 | 30戸 |
| 階数 | 地上11階建 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
レックス目白プライムシティは東京都豊島区目白にある2008年3月竣工、地上11階建・総戸数30戸の投資用ワンルームマンションです。西武池袋線椎名町駅徒歩7分、西武新宿線下落合駅徒歩11分も利用できます。宅建士の視点で立地や相場データを中立に解説します。
立地と交通
レックス目白プライムシティは東京都豊島区目白五丁目にあります。最寄りは西武池袋線椎名町駅で徒歩7分、西武新宿線下落合駅も徒歩11分で利用できるため、2つの路線を使い分けられる立地です。池袋や新宿方面への通勤・通学がしやすい点は、賃貸需要を考えるうえでの強みになります。椎名町駅・下落合駅ともに急行は停まりませんが、各駅停車での移動には便利な位置です。
この棟がある場所の用途地域は商業地域で、市街化区域に位置しています。近くの地価公示地点（南長崎1-3-3、棟から217m）は近隣商業地域・建蔽率80%・容積率400%・防火地域とされています。この地点の価格は1平方メートルあたり1,090,000円で、前年の951,000円から14.6%上がりました。ただし地価公示の地点は棟そのものの場所ではないため、正確な立地評価は重要事項説明書や現地確認を合わせて行ってください。
建物と管理
建物は2008年3月に竣工し、築18年です。地上11階建て、総戸数30戸、構造は鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造、鉄骨と鉄筋コンクリートを組み合わせた丈夫な構造のことです）となっています。権利形態は所有権で、土地も建物とあわせて所有できるタイプです。築18年ということもあり、設備や外壁の状態は実際に見て確認したいポイントです。
分譲会社・管理会社・ブランド名は今回のデータに記載がないため、重要事項説明書や管理規約、管理組合の総会議事録で確認してください。管理体制や修繕積立金の状況は、日々の住み心地や将来の修繕費に直結するため、購入前に必ず把握しておきたい項目です。管理が行き届いているかどうかは、資料だけでなく現地の共用部の様子からも判断できます。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は診断件数1件のみのため、参考値として扱います。判定は「注意」で、平均実質利回りは3.51%、平均提示価格は3150万円でした。家賃は中央値109,900円（サンプル数1）です。件数が少ないため、この結果だけで割高・割安を断定することはできません。
エリア全体（東京都豊島区）での診断件数は290件で、内訳は危険（割高）159件、注意38件、安全・割安86件、判定不能7件です。多い判定は「危険（割高）」で、平均実質利回りは3.54%、平均提示価格は2685万円、家賃中央値は86,000円でした。この棟の提示価格3150万円・家賃中央値109,900円は、いずれもエリアの平均・中央値より高めの数字になっています。
なお、この棟の診断の最終日は2023年12月17日です。時間が経っているため、最新の家賃や価格は改めて確認することをおすすめします。診断の件数が今後増えることで、相場の位置づけはより正確になっていくと考えられます。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省のデータによると、棟の周辺（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）の取引事例は615件あり、価格の中央値は2500万円、1平方メートルあたりの単価中央値は105万円、面積の中央値は25平方メートルです。例えば2025年第4四半期には、目白で5800万円・30平方メートル・1DK（2010年築）、中落合で2700万円・30平方メートル・1K（2017年築）、長崎で1200万円・20平方メートル・1R（1993年築）という取引がありました。間取りや築年によって価格の幅が大きいことが分かります。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は「なし」、液状化は「液状化しにくい」、地形は「ローム台地」とされています。大きな水害リスクや液状化リスクは低めですが、ハザードマップは更新されることがあるため、購入前に最新版を自治体のサイトで確認してください。
住んでいる人・検討した人の声
外部の口コミサイト「マンションレビュー」では、評点3.7（件数20）という評価が公開されています。具体的な良い点・気になる点の内容は今回のデータに含まれていないため、気になる方はマンションレビューの該当ページで内容を確認してください。口コミは個人の感想であり、建物全体の評価を保証するものではない点も踏まえて読むとよいでしょう。
提示価格と家賃はエリア平均より高めですが、診断は参考値レベルの1件のみです。
分譲会社や管理会社の情報が無く、管理体制は書面で確認する必要があります。
地価は上昇傾向で水害・液状化リスクは低めですが、将来の価値は保証されません。
- 管理会社・管理規約は重要事項説明書で確認する
- 長期修繕計画と修繕積立金の残高を管理組合に確認する
- 現在の入居者の有無や賃貸条件を売主に確認する
- 地価公示地点は棟から217m離れているため現地も確認する
- 周辺の取引事例615件と提示価格を自分でも比較する
- 診断件数が1件のみのため追加の診断で裏付けを取る
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認と価格の妥当性は別問題のため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-25時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 3.7点20件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-24確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 豊島区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.03ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.51%）は、東京都 豊島区相場（3.54%）より0.03ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 豊島区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 109,900円
この棟の家賃中央値（109,900円）は、東京都 豊島区の周辺相場中央値（86,500円）より 27.1% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／南長崎１－３－３（この棟から約217m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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