大塚台パークサイドハイツ
大塚台パークサイドハイツ（東京都 豊島区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築37年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都豊島区南大塚3丁目37番5号 |
|---|---|
| 交通 | JR山手線 大塚駅 徒歩3分 |
| 築年 | 1989-09（築37年） |
| 総戸数 | 128戸 |
| 階数 | 14階建 |
| 構造 | 鉄骨・鉄筋コンクリート造 |
| 建物管理会社 | サンユービルコンサルタンツ(株) |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
大塚台パークサイドハイツは東京都豊島区南大塚、JR山手線大塚駅徒歩3分に建つ築37年・128戸のワンルーム投資向けマンションです。割高診断は参考値1件のみで、豊島区全体でも危険（割高）判定が最多という状況です。価格や管理状況は複数の資料で確認することをおすすめします。
立地と交通
大塚台パークサイドハイツは、東京都豊島区南大塚3丁目に位置し、JR山手線大塚駅から徒歩3分という駅近の立地です。山手線は都心の主要エリアをぐるりと結ぶ路線で、新宿や池袋、東京方面へのアクセスが良いことで知られています。ワンルーム投資では、駅からの近さが入居者募集のしやすさに直結しやすいため、この徒歩3分という距離はプラスの材料として評価できます。
国土交通省の地価公示によると、棟から136m離れた東池袋2-12-9の地点（令和8年1月1日時点）は1平方メートルあたり1,030,000円で、前年の911,000円から13.1%上昇しています。この地点は第一種住居地域・建蔽率60%・容積率400%・防火地域です。ハザード情報では洪水浸水想定はなく、液状化しにくいローム台地とされています。ただしハザード情報は地点により変わるため、より詳しい内容は豊島区のハザードマップもあわせて確認すると安心です。
建物と管理
この建物は1989年9月に竣工し、14階建て・総戸数128戸という規模の鉄骨・鉄筋コンクリート造マンションです。鉄骨・鉄筋コンクリート造とは、鉄骨の骨組みに鉄筋コンクリートを組み合わせた構造で、高層の建物によく使われます。権利形態は所有権で、土地の権利も含めて購入する形になります。竣工から37年が経過しており、設備の老朽化や修繕の進み具合を事前に確認しておきたい年数です。128戸という総戸数の多さは、管理組合の運営や修繕費の積み立てのしやすさにも関わる点です。
管理はサンユービルコンサルタンツ(株)が担っています。ただし長期修繕計画の内容や修繕積立金の金額、直近の大規模修繕の実施時期といった具体的な情報は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録や長期修繕計画書を売主や管理会社に求めて確かめてください。築37年という年数を考えると、修繕の履行状況を確認することは、将来の住みやすさや資産性を考えるうえで欠かせないポイントです。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみのため、参考値として見る必要があります。判定は「危険（割高）」で、平均実質利回りは3.77%、平均提示価格は2000万円、家賃は75,000円（1件のデータ）でした。最終診断日は2024年7月20日です。診断件数が少ないため、この結果だけで価格が高いか安いかを断定することはできません。あくまで一つの目安として受け止めるのがよいでしょう。
比較のため豊島区全体の診断295件を見ると、危険（割高）が159件、注意が40件、安全・割安が88件、判定不能が8件で、こちらも多い判定は「危険（割高）」でした。エリアの平均実質利回りは3.54%、平均提示価格は2699万円、家賃中央値は86,250円です。この棟の数字とエリア全体の数字を並べて見比べると、自分が検討している価格や利回りがどのあたりに位置するのか、考えるヒントになります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国土交通省の周辺取引事例（2024年第1四半期〜2025年第4四半期、1000件）では、価格の中央値は2500万円、1平方メートルあたりの単価中央値は105万円、面積の中央値は25平方メートルでした。これはワンルームよりやや広めの部屋も含む、周辺エリア全体の取引をまとめた数字である点に留意してください。
例として西巣鴨の取引では、2025年第4四半期に35平方メートルの1LDK（築2004年）が4400万円、40平方メートルの1R（築2004年）が4400万円、40平方メートルの1LDK（築1997年）が4900万円で成約しています。いずれも大塚台パークサイドハイツとは別の建物の事例ですが、このエリアの価格感をつかむ参考になります。
地価公示は棟から136m離れた地点で前年より13.1%上昇していますが、これは過去のデータであり、今後も同じように上がり続けるとは限りません。また国土交通省のデータでは、この地点の用途地域は第一種住居地域、棟がある場所自体の用途地域は商業地域とされており、地点ごとに条件が異なる点に注意が必要です。実際の用途地域や建築条件は、区役所の都市計画課などで最新の情報を確認してください。
住んでいる人・検討した人の声
外部の口コミサイト「マンションレビュー」では、この棟について評点4（5点満点）、件数8件という結果が出ています。良い点や気になる点の具体的なコメント内容は今回のデータには含まれていないため、実際に住んでいる人や検討した人の声が気になる方は、マンションレビューのサイトで個々のコメントを確かめてみてください。
診断は参考値1件のみで、豊島区全体でも危険（割高）判定が最多のため、価格の見極めが欠かせません。
大塚駅徒歩3分という駅近の立地は魅力ですが、築37年の建物は修繕状況の確認が重要です。
地価公示は前年より上昇していますが、将来の価格を保証するものではありません。
- 長期修繕計画と修繕積立金の状況を管理組合に確認する
- 重要事項調査報告書で建物の構造や権利関係を確認する
- 現在の空室状況と実際の賃料を最新データで確認する
- 管理費や修繕積立金の金額をサンユービルコンサルタンツに確認する
- 提示価格が周辺の取引事例に見合うか複数の資料で確認する
- マンションレビューの口コミ内容を実際に読んで確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認項目と価格の妥当性は別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-11-07時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 4点8件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-11-06確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 豊島区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.23ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.77%）は、東京都 豊島区相場（3.54%）より0.23ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 豊島区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 75,000円
この棟の家賃中央値（75,000円）は、東京都 豊島区の周辺相場中央値（86,500円）より 13.3% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／東池袋２－１２－９（この棟から約136m） 令和8年1月1日 住宅地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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