アートイン巣鴨
アートイン巣鴨（東京都 豊島区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築35年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都豊島区巣鴨1丁目40-5 |
|---|---|
| 交通 | JR山手線 巣鴨駅 徒歩5分 ／ 都営三田線 巣鴨駅 徒歩5分 |
| 築年 | 1991-11（築35年） |
| 総戸数 | 40戸 |
| 階数 | 7階建 |
| 構造 | RC造 |
| 建物管理会社 | フロントサイドコミュニティ(株) |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
東京都豊島区巣鴨にある「アートイン巣鴨」は、JR山手線・都営三田線巣鴨駅から徒歩5分の投資用ワンルームマンションです。1991年竣工・築35年のRC造7階建て40戸で、割高診断は参考値（2件）ですが提示価格はエリア平均より低めの傾向が見られます。
立地と交通
アートイン巣鴨は東京都豊島区巣鴨1丁目にあり、JR山手線巣鴨駅と都営三田線巣鴨駅のどちらからも徒歩5分です。2つの路線が使えるため、通勤や通学の行き先によって乗り換えの選択肢が増えるのは利便性の面で評価できる点です。駅までの距離は近く、徒歩での移動もしやすい立地と言えます。
巣鴨駅は複数の路線が使える駅のため、入居者を探すときに通勤先の選択肢が広がりやすい傾向があります。ただし、駅からの実際の歩きやすさ（坂道や交差点の数など）は今回のデータには無いため、現地を歩いて確認することをおすすめします。
建物と管理
建物は1991年11月に竣工したRC造（鉄筋コンクリート造）7階建てで、総戸数は40戸です。権利形態は所有権で、土地も含めて所有できるタイプです。築年数は35年で、昭和後期から平成初期にかけて多く建てられた構造の建物です。
管理会社はフロントサイドコミュニティ株式会社です。分譲会社やブランド名は今回のデータに記載が無いため、売買契約前に重要事項説明書で確認してください。また、築35年という年数を踏まえると、修繕の計画や実施状況は資産価値に直結するため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に求めることをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件のみで、件数が3件に満たないため参考値として扱います。内訳は「危険（割高）」が1件、「安全・割安」が1件で、数が少なく判定が割れているため、この棟だけでは割高か割安かを断定できません。
参考値として見ると、平均実質利回りは3.8%、平均提示価格は1775万円でした（最終診断日2025年2月10日）。家賃はサンプル2件で中央値70,000円、範囲は65,000円から75,000円でした。
同じ豊島区全体では、診断件数287件のうち「危険（割高）」が158件と最も多く、平均実質利回りは3.55%、平均提示価格は2675万円、家賃中央値は85,750円でした。この棟の提示価格や家賃はエリア平均より低めですが、診断件数が少ないため、この棟単体の価格の妥当性を判断するには追加の診断データが必要です。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の地価公示によると、棟から104m離れた巣鴨1-35-6の地点（令和8年7月1日時点）では、1平方メートルあたり1,200,000円で、前年の1,060,000円から13.2%上昇しました。用途地域は第一種住居地域、建蔽率60%・容積率400%、防火地域に指定されています。地価が上昇しているというデータですが、これは1地点のみの数値であり、今後も同じ傾向が続くとは限りません。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで548件あり、価格中央値は2600万円、1平方メートルあたりの単価中央値は110万円、面積中央値は25平方メートルでした。例として、2025年第4四半期には千石地区で2005年築・35平方メートルの1Kが3300万円、巣鴨地区で1998年築・20平方メートルの1Kが2400万円、1990年築・15平方メートルの1Kが1200万円で取引されています。
ハザード情報では、洪水浸水想定は「なし」、液状化は「しにくい」、地形は「ローム台地」とされています。高潮の想定は今回のデータに記載が無いため、必要であれば区のハザードマップで確認してください。
巣鴨駅2路線徒歩5分と交通は便利ですが、築35年で管理状態の確認が欠かせません。
割高診断は参考値（2件）ですが、提示価格や家賃はエリア平均より低めの傾向が見えます。
地価は上昇傾向で洪水想定なし・液状化しにくいなど、周辺環境は比較的安定しています。
- 重要事項説明書で建物の耐震性能や修繕履歴を確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主に求める
- 登記簿で所有権・抵当権の状況を確認する
- 賃貸借契約書で現在の家賃・契約期間を確認する
- 現地で巣鴨駅からの実際の徒歩時間を確認する
- ハザードマップで最新の浸水・液状化情報を再確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格が妥当かは別だから）。
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-03時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 豊島区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.26ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.8%）は、東京都 豊島区相場（3.54%）より0.26ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 豊島区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 75,000円
- 65,000円
この棟の家賃中央値（70,000円）は、東京都 豊島区の周辺相場中央値（86,500円）より 19.1% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／巣鴨１－３５－６（この棟から約104m） 令和8年7月1日 住宅地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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