アクサス巣鴨 sta.

物件サマリー

この物件の解説（宅建士視点）

アクサス巣鴨 sta.は東京都豊島区にあり、巣鴨駅が最寄りの築20年（2006年築）の投資用ワンルームマンションです。棟の割高診断は2件で参考値ですが、2件とも「安全・割安」の判定でした。周辺の地価公示は前年より12.5%上昇しています。購入を検討する際は複数の視点から確認することが大切です。

立地と交通

アクサス巣鴨 sta.は東京都豊島区にある投資用のワンルームマンションで、最寄り駅は巣鴨駅です。駅からの徒歩分数や具体的な住所番地、周辺にどんな商店街や施設があるかは今回のデータに含まれていないため、物件概要書や地図サイトを確認し、できれば実際に駅から歩いてみることをおすすめします。ワンルーム投資では駅からの距離が入居者の集まりやすさに影響しやすいため、距離の確認は特に重要です。

周辺の用途地域は第一種住居地域（建てられる建物の種類や大きさを決める地域区分）で、建蔽率60%・容積率300%、準防火地域に指定されています。これは比較的住宅が多く落ち着いた街並みが想定される地域ですが、実際の商店街の様子や日当たり、騒音などの生活環境は、現地を歩いて自分の目で確認することが大切です。

建物と管理

アクサス巣鴨 sta.は2006年に竣工し、2026年時点で築20年を迎えたマンションです。階数や総戸数、構造、権利形態（所有権か借地権かなど）は今回のデータに無いため、重要事項説明書か登記簿で必ず確かめてください。築20年という年数は、大規模修繕の時期を考えるうえでも目安になります。また、分譲時のパンフレットが手元にあれば、仕様や設備の詳細もあわせて確認できます。

分譲会社や管理会社、ブランド名の情報も今回のデータには含まれていません。日々の清掃や設備の点検、将来の修繕計画がどのように立てられているかは、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に求めて、必ず自分の目で確認してください。管理の質は入居者の満足度にも影響する部分です。

割高診断から見た相場ポジション

割高診断とは、物件の提示価格や想定される家賃などをもとに、同じような条件の物件と比べて割高か割安かを示す指標です。ここではこの棟の診断結果と、エリア全体の診断結果を順番に見ていきます。数字だけでなく、何件のデータにもとづく判定かも合わせて確認することが大切です。

この棟の割高診断は2件しかなく、件数が少ないため参考値として扱います。2件とも判定は「安全・割安」でした。平均の実質利回り（投資額に対して実際に得られる利益の割合）は3.67%、平均提示価格は2460万円、家賃の中央値は86,500円です（家賃サンプル数2件）。最終診断日は2026年6月22日です。診断件数が少ない分、この結果だけで安心するのは早いといえます。

同じ豊島区全体で見ると、診断289件のうち「危険（割高）」が158件と最も多く、平均実質利回りは3.54%、平均提示価格は2683万円、家賃中央値は86,000円でした。棟の診断は2件と少なく、「安全・割安」という結果だけで判断せず、エリア全体の傾向もあわせて見る材料の一つとして受け止めてください。

周辺の地価・取引・ハザードの読み方

南池袋２－３９－９の地価公示地点（棟から121m、地価公示とは国が毎年示す土地価格の目安のことです）は、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり828,000円でした。前年の736,000円から12.5%上昇しています。ただし地価公示はあくまで目安であり、個別の物件価格と必ずしも一致するものではありません。

周辺の取引事例は849件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は2700万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例えば2025年第4四半期には東池袋で築2015年・20平方メートルの1Kが3100万円で取引されています。地価や取引額は時期によって上下するため、これらの数字が今後の値上がりを保証するものではありません。

ハザードマップ（洪水や地震などの被害が想定される範囲を示す地図）の情報は今回のデータに含まれていないため、国土交通省や豊島区が公開しているハザードマップで、浸水想定区域や地震の揺れやすさを確認してください。災害リスクは建物の資産価値や保険料にも関わるため、購入前に必ず目を通しておきたい情報です。

※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-12時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。

この物件の割高診断サマリー

※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。

出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。

エリア相場ポジション（東京都 豊島区）

この棟の平均実質利回り（3.67%）は、東京都 豊島区相場（3.54%）より0.13ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。

出典: 当社「割高診断」の東京都 豊島区エリア匿名集計。

家賃相場・賃料分析

この棟の家賃中央値（86,500円）は、東京都 豊島区の周辺相場中央値（86,500円）より 0% 同水準 ＝ ほぼ相場どおりの水準です。

出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。

この駅の賃貸需要

この物件が使う駅の「借り手がいるか」を、当社「みんなの家賃」の駅データで確認できます。売買の目線（上の家賃分析）とは別に、貸す側の目線で見た数字です。

出典: 当社「みんなの家賃」の駅データ（2026-07-16時点）。空室率・単身世帯の割合・人口の動きは駅周辺の統計にもとづく集計値で、この物件個別の空室リスクを示すものではありません。

出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・不動産取引価格情報）を当社が駅単位に集計（2026-07-16時点・集計対象 1棟）。地価は駅に紐づく物件の最寄り地価公示地点の中央値、取引価格は周辺の中古マンション小型住戸（35㎡以下・1R〜1LDK）の地区単位匿名データの中央値です。駅に紐づく物件が1棟のみのため、駅全体の相場ではなく参考値です。

この棟の国土交通省データ

登録住所が町丁目までのため、町丁目の代表点で国土交通省のデータを引いています（棟の位置とは数百mずれることがあります）。

出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は町丁目の代表点で、棟の実位置とは数百mの誤差があります。用途地域は座標が確かな棟のみ表示しています。

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