ワンルーム投資は買った後に家賃が上がる？2戸で月1万円上がったオーナーの実例

買った後に、家賃って上がると思いますか。

この動画のゲストMさんは2戸のワンルームを保有していて、その2戸とも家賃が上がりました。合わせて毎月1万円。毎月の収支は今プラスになっています。

こうのすけは冒頭で「これは僕にとって珍しいケースではありません」と言っています。たくさんのオーナーを見てきた中で「満足しています」と言い切れる方は正直そんなに多くない。だからこそ、何がうまくいったのかをそのまま聞いた、という回です。脚色も聞き取り直しもなし。

前回の対談（7社に会い6社を断って2戸買った理由）の続きで、今回は「買った後」だけを聞いています。管理の手間、空室、家賃の交渉、確定申告、そして本音の満足度。

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買った後の本音：実感がない、後悔もない

買った後の素直な気持ちを聞かれたMさんの答えは「あんまり実感がない」でした。マンションを1室所有しているという感覚が、日常的に何かをするわけではないので、意外となかった。

不安については「決断して始めたので、やめておけばよかったという感情は全くなかった」。

想像と違ったことも1つあります。購入前に「家賃を徐々に上げていくことが運用のポイント」と教わっていたのに、購入してすぐ来た更新のタイミングで、入居者に家賃アップを拒否された。「あげられない」という状態になり、そこは驚いたそうです。この続きは家賃交渉の章で。

運用のリアル：手間・空室・確定申告

確定申告についてこうのすけは「今はAIもあるので、計算のシミュレーションを全部投げればできる」と補足しています。税理士法に触れない範囲のシミュレーションツールを使ってもいいし、税理士に直接聞いて対策するのも当然いい。「面倒だからワンルーム投資はやらない」ほどの理由にはならない、という趣旨です。

家賃交渉の経緯：拒否から5,000円アップへ

1戸目の更新で入居者に拒否されたあと、どうなったか。不動産会社の担当者とこうのすけが連携してフォローし、交渉を対応した結果、最終的に5,000円アップで合意しました。購入早々に賃料アップで、月々の収支はプラスに。「ここは想像と違って良かった部分の1つ」とMさん。

2戸目も更新で5,000円アップ。2戸合わせて月1万円の家賃アップです。

こうのすけの解説です。入居者からすれば家賃が上がるのは嫌に決まっている。でも今の相場感で見て、宅建業法や民法の視点でも、家賃相場の範囲であれば上げてもいいものは実際にある。そこを見て入居者と交渉すれば上がる。迷って上げられなかった、不動産会社がちゃんと対応してくれなかった、という場合は交渉のやり方を教えることもできる、と。

大事なのは「拒否されたら終わり」ではないことです。相場の根拠を持って、適正な範囲で、事前に打ち合わせてから交渉する。Mさんは「上げることで退去が出るリスクもあると思うので、これぐらいなら上げても良さそうという妥当な金額を事前に相談して進められた」と話しています。

家賃1,000円＝評価30万円の意味

動画で必ず出てくるキーワードが「家賃1,000円アップで評価30万円アップ」です。金融機関の評価利回りを4%とすると、家賃1,000円は年間1万2,000円で、これを4%で割り戻すと約30万円。

Mさんは2戸で月1万円上がったので、単純計算で評価が約300万円上がったことになります。「ワンルーム投資は毎月の手出しが基本という感覚でいた中で、徐々に家賃を上げていける物件を見つけることが大事なポイントなんだと体感した」というのがMさんの言葉です。

こうのすけはさらに、更新で5,000円なら退去時には1万〜2万円上げられるケースも実際にある、と付け加えています。まだ1度も空室がないので、その余地はこれから。時代が変われば物件価格の上昇も少なからずあり、出口もイメージしやすくなる。

収支：月5,000円のプラスに

2戸のプラスで、月の収支は約5,000円のプラスになっています。「購入後1〜2年でプラス5,000円になっているので、現状は安定的に進み続けてくれれば」とMさん。「逆に不安要素なくないですか」とこうのすけが聞くほどの状態です。

ただし記事として一言。これはMさんが、相場より安い家賃で、割高でない価格の物件を買った上で、交渉を実際に行った結果です。どの物件でも自動的に起きることではありません。

2戸目の決断：なぜ1戸で止めなかったのか

1戸から2戸にした理由をMさんはこう説明しています。ワンルーム投資の戦略を教わったとき、基本は1戸で持つものではなく、複数戸持つのが1つの手法だと勉強した。だからまず2戸やってみようと思った。

こうのすけの理屈はこうです。1戸で収支・売却・出口という中長期のメリットが実際にあるなら、2戸買えば複利が生まれる。1戸より2戸、2戸より3戸と複数持っていくことは大切、と。

2戸目の心理面は「1戸目より心理的なハードルは低かった」。契約の流れを一度経験しているので、どう進むかが分かっていてスムーズだった。1戸目で基準ができているので、2戸目はその基準からずれていなければ問題ない、という感覚です。

買う前と後で変わったこと

• 事業をやっている感覚が生まれた。 会社員をしながら別の事業をやっているような感覚。確定申告もそうだが、1つの事業を始めた意識になり、収入と支出を気にするようになった
• 経済や金利を意識するようになった。 所有している物件がどうなっていくか、金利の変動がないか。不動産投資に関わる部分が頭の中にある
• 生活面は変わらない。 日常的に物件に対して作業があるわけではない
• 今後は法人化や新しい分野も漠然と。 会社員が本業のまま、資産運用や起業にもつながればという思い

満足度は10点満点中10点

現時点の満足度を聞かれたMさんの答えは10点でした。理由は、購入早々にプラスに転じたこと、大きなトラブルや損失にまだ遭遇していないこと。「無欲に住んでいるというか、ありがたい話」と。

こうのすけは「ワンルームはダメだ、苦しい、という声が多い中で10点という人はなかなか珍しい」と受けています。

サポートについては「交渉や管理はお任せしているので手をかけることがない。気になった点は相談すれば教えてもらえるし、今後のプランも一緒に考えてもらえる」。動画では、複数の不動産会社で買った物件も1つのダッシュボードで収支や出口を見える化できる会員向けの仕組み（プレミアムオーナーズ）が紹介されています。不動産会社ごとに管理がバラつくケースが多いので、まとめて見える化する、という趣旨です。

これから始める人へ

迷っていた頃の自分に声をかけるなら、とMさん。「不明点や不安な点を解消して、納得して、自分で覚悟を決めた上で進むべき」。

納得しやすくするための指標は「なぜこの物件なのか、どうしてこの計画で先に進めていけるのかを、一緒に分析してもらった上で、自分の中で落とし込む」こと。

こうのすけからの補足は、順番です。

1. 家賃診断で、今の家賃が相場に対して割安か割高かを見る
2. 割高診断で、物件価格が相場に対して割高かを見る。両方とも割高なら絶対に買わない
3. 物件ごとの出口戦略シミュレーションで、売却想定価格や譲渡税、変動要素まで数値化する

どんな人に向いているかについては、Mさんは「不動産投資の最初の段階でできるもの。長期投資を考えている人。短期で儲けたい人には向かない」。こうのすけの表現では「インデックス投資の上位互換。中長期でどうしたら資産が拡大できるかという思考の人」。何百万・何千万の利益を短期で取りたい人には、もっとリスクの高いものが合う、と。

まとめ

Mさんがやったことは、実はそんなに特別ではありません、と動画は締めます。

1. 買う前に「なぜこの物件なのか」を納得できるまで分析したこと
2. 買った後に、家賃を上げられるタイミングを見逃さなかったこと

この2つです。同じようにやれば同じ結果になる、というのがこうのすけの主張です。逆に言えば、これから買おうとしている物件が割高なのか、家賃を上げられるのかは、確かめてみないと分からない。

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やっていただきたいことは1つだけです。割高診断（無料・60秒）で、提案されている物件、または今持っている物件が割高かどうかを確かめてください。

※本記事は、こうのすけのYouTube動画（顧客対談）の内容をもとに、中立的な情報提供を目的として作成しています。対談の内容は個人の体験であり、家賃の上昇や収支のプラスを保証するものではありません。特定の物件・会社の購入や売却を勧誘・推奨するものではなく、誹謗中傷を意図するものでもありません。投資判断は必ずご自身の責任で行ってください。