パールシティ川崎
パールシティ川崎（神奈川県 川崎市川崎区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築37年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 神奈川県川崎市川崎区堀之内町1-16 |
|---|---|
| 交通 | 京浜急行電鉄本線 京急川崎駅 徒歩5分 ／ JR京浜東北線・根岸線 川崎駅 徒歩7分 |
| 築年 | 1989-10（築37年） |
| 総戸数 | 50戸 |
| 階数 | 11階建 |
| 構造 | SRC造 |
| 分譲会社 | 株式会社大忠 |
| 建物管理会社 | 株式会社クレアスコミュニティー |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
パールシティ川崎は神奈川県川崎市川崎区堀之内町にある1989年築・11階建50戸のワンルームマンションです。京急川崎駅徒歩5分、JR川崎駅徒歩7分の立地で、割高診断は参考値ながら「注意」判定、エリア全体では「危険（割高）」が最多となっています。
立地と交通
パールシティ川崎は、京浜急行電鉄本線の京急川崎駅から徒歩5分、JR京浜東北線・根岸線の川崎駅からも徒歩7分という、2つの路線を使い分けられる場所にあります。所在地の堀之内町は用途地域が商業地域で、建物を建てられる土地の割合（建蔽率）は80%、延べ面積の上限（容積率）は500%と高く定められている、建物が密集しやすい地域です。
所在地は防火地域にも指定されており、建て替えの際は燃えにくい構造にする必要がある地域です。二駅が使える利便性は賃貸需要を考えるうえでの強みといえますが、商業地域特有の人通りや店舗の音を気にする人もいます。実際の雰囲気は、平日・休日それぞれの時間帯に現地を歩いて確認することをおすすめします。
建物と管理
パールシティ川崎は1989年10月に竣工し、築37年が経過した11階建て、総戸数50戸のマンションです。構造はSRC造（鉄骨と鉄筋コンクリートを組み合わせた構造）で、土地と建物をまるごと所有できる所有権タイプです。分譲した会社は株式会社大忠、管理を担当しているのは株式会社クレアスコミュニティーです。
築37年を超えると、配管や外壁の大規模修繕がどこまで進んでいるかが住み心地や将来の修繕費に直結します。今回のデータには修繕の実施状況や総戸数50戸という規模が将来の資金計画にどう影響するかは含まれていないため、管理組合の総会議事録や長期修繕計画書を売主や管理会社に確認することをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみのため、参考値として受け止めてください。その診断では、実質利回り（支払った金額に対して年間どれくらいの収入があるかを示す割合）が4.25%、提示価格は1170万円、想定家賃は53,000円で、判定は「注意」でした。件数が少ないので、この1件の数字だけで割高・割安を決めつけることはできません。
一方、川崎市川崎区全体では71件の診断があり、「危険（割高）」が32件と最も多く、「安全・割安」も30件と僅差でした。エリア平均の実質利回りは3.75%、平均提示価格は1954万円、家賃中央値は75,930円です。この棟の家賃53,000円はエリアの中央値より低く、広さや間取りの違いが影響している可能性があるため、同じ条件の部屋同士で比べる必要があります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から136m離れた地価公示地点（宮本町５番７）では、令和8年1月1日時点の価格は1平方メートルあたり844,000円で、前年の740,000円から14.1%上昇しました。公的に発表される土地の価格（地価公示）が上がっていることはこのエリアの土地需要の強さを示しますが、マンション一室の価格が同じように上がるとは限りません。
周辺では2024年第1四半期から2025年第4四半期までに630件の取引があり、価格の中央値は2400万円、1平方メートルあたりの単価中央値は108万円、面積の中央値は20平方メートルでした。2025年第4四半期には堀之内町で20平方メートル・1Kの部屋が2900万円、宮本町では1986年築・25平方メートルの部屋が1200万円で取引されており、築年数や広さで価格に差が出ることが分かります。
国のハザードマップでは、この地域は洪水で0.5〜3mの浸水が想定され、高潮でも1m以上3m未満の浸水想定があります。地盤は三角州・海岸低地で、液状化しやすいとされています。購入前には川崎市のハザードマップで最新の想定を確認し、保険の条件や止水対策の有無を管理会社に聞いておくと安心です。
住んでいる人・検討した人の声
外部の口コミサイト「マンションレビュー」では、この棟の評点は4.8（6件の評価）となっています。評価は高めですが、件数が6件とまだ少なく、具体的な良い点・気になる点のコメントは今回のデータに含まれていません。入居者の生活感をより詳しく知りたい場合は、マンションレビューの該当ページで最新のコメントを直接確認することをおすすめします。
築37年のSRC造で、修繕履歴や長期修繕計画は売主・管理会社に確認が必要です。
棟の診断は1件で参考値、エリアは「危険（割高）」が最多のため慎重な判断が必要です。
洪水・高潮・液状化のリスクがある地域のため、ハザードマップと保険を必ず確認しましょう。
- 大規模修繕の実施履歴と長期修繕計画を管理会社に確認する
- 総会議事録で管理組合の運営状況を確認する
- 地震保険や水災保険の加入条件をハザードマップと合わせて確認する
- 家賃53,000円が今も続いているか、最新の募集状況を確認する
- 周辺の取引事例と比べて提示価格が割高でないか複数社で査定を取る
- 確認項目が揃っても価格が妥当とは言えないため、買ってよいという意味ではありません
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-21時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 4.8点6件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-20確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（神奈川県 川崎市川崎区）
相場（3.75%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.5ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（4.25%）は、神奈川県 川崎市川崎区相場（3.75%）より0.5ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の神奈川県 川崎市川崎区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 53,000円
この棟の家賃中央値（53,000円）は、神奈川県 川崎市川崎区の周辺相場中央値（75,930円）より 30.2% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／宮本町５番７（この棟から約136m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
無料面談を受けた方のリアルな声（全22件）
こうのすけの無料の個別面談（不動産投資セカンドオピニオン相談）を受けた方の、実際のアンケート回答です。下の枠内をスクロールしてご覧いただけます。
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22※ 実際に無料の個別面談を受けた方のアンケート回答です（プライバシー配慮のため氏名を伏せ、一部表現を調整／アイコンはイメージです）。記載は個人の感想であり、成果・効果を保証するものではありません。
同じエリアの物件
- ガーラプレシャス川崎川崎市川崎区
- プレール・ドゥーク川崎II川崎市川崎区
- アイル川崎ステーションプラザ川崎市川崎区
- ライオンズマンション川崎貝塚第2川崎市川崎区
- シャンボール互恵ビル川崎市川崎区
- SYFORME KAWASAKI-IKEDA川崎市川崎区
