パールシティ町屋
パールシティ町屋（東京都 荒川区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築37年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 荒川区町屋4丁目36番15-401号 |
|---|---|
| 交通 | 都電荒川線 東尾久三丁目駅 徒歩9分 ／ 日暮里舎人ライナー 熊野前駅 徒歩10分 |
| 築年 | 1988-12（築37年） |
| 総戸数 | 17 |
| 階数 | 地上7階建 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 大忠 |
| 建物管理会社 | (株)東急コミュニティ |
| 土地権利 | 敷地権持分 |
この物件の解説（宅建士視点）
パールシティ町屋は東京都荒川区町屋4丁目にある1988年築・地上7階建て全17戸のワンルームマンションです。都電荒川線と日暮里舎人ライナーが使える立地で、宅建士の視点から価格や建物状況を中立に解説します。
立地と交通
所在地は荒川区町屋4丁目で、都電荒川線「東尾久三丁目」駅から徒歩9分、日暮里舎人ライナー「熊野前」駅から徒歩10分です。2つの路線が使えるため、通勤や通学の行き先によって使い分けやすい立地といえます。どちらの駅も日常の移動範囲に収まり、生活の利便性は確保しやすいと考えられます。
用途地域は近隣商業地域で、市街化区域に含まれます。商業系の用途地域のため、周辺には店舗や事業所が混在しやすい環境です。実際の商店やスーパーの配置は今回のデータに無いため、現地を歩いて生活動線を自分の目で確かめてください。
建物と管理
建物は1988年12月築で、築年数は38年、地上7階建て、総戸数17戸です。構造は鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造、鉄骨とコンクリートを組み合わせた構造）で、権利形態は敷地権持分、分譲会社は大忠、管理会社は東急コミュニティです。総戸数が17戸と小規模なため、修繕費用を少ない戸数で分担する形になりやすい点は意識しておきたいところです。
築38年のため、給排水管や外壁の大規模修繕がどこまで進んでいるかが気になるところです。修繕履歴や長期修繕計画、修繕積立金の残高は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録と重要事項説明書で確かめてください。管理会社が大手である点は一つの安心材料ですが、実態は書類でしか判断できません。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件のみで、3件未満のため参考値です。内訳は危険（割高）が1件、安全・割安が1件と分かれており、この棟だけで傾向を断定することはできません。診断件数が少ない点は今後のデータ蓄積を待つ必要があります。
参考値として、平均実質利回りは1.54%、平均提示価格は1,150万円、家賃中央値は60,000円（家賃サンプル数1）でした。最終診断日は2025年12月25日です。家賃のサンプルが1件のみである点を踏まえ、この数字を相場の代表値として扱わないよう注意してください。
エリア全体（東京都荒川区）では診断件数75件のうち危険（割高）が50件と最も多く、平均実質利回りは3.59%、平均提示価格は2,528万円、家賃中央値は88,325円でした。この棟の参考値はエリア平均より利回りも提示価格も低い結果ですが、件数が少ないため単純比較はできません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から70mの地点（町屋４－２８－５）の地価公示（令和8年1月1日時点）は1平方メートルあたり518,000円で、前年の472,000円から9.7%上昇しています。用途地域は準工業地域、用途区分は住宅地で、建蔽率80%・容積率300%、防火地域に指定されています。地価が上昇している点はプラス材料ですが、将来も上がり続けるとは限りません。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで101件あり、価格中央値は2,700万円、単価中央値は1平方メートルあたり83.3万円、面積中央値は30平方メートルです。例えば東尾久の1LDK（35平方メートル、2020年築）が3,800万円、同じく1LDK（65平方メートル、2003年築）が3,700万円、1K（25平方メートル、2014年築）が2,200万円で取引されています。
ハザード情報では、洪水浸水想定が3〜5m、高潮が0.5m以上1m未満、液状化は「やや液状化しやすい」、地形は後背湿地とされています。浸水や液状化のリスクが示されている地域のため、自治体のハザードマップと防災情報を自分でも確認してください。
2路線利用可だが、割高診断は2件のみの参考値で断定はできません。
築38年のため修繕履歴と管理体制の確認が欠かせません。
地価は上昇傾向でも浸水・液状化リスクがあり防災確認が必要です。
- 長期修繕計画と修繕積立金の残高を管理組合に確認する
- 重要事項説明書で構造や敷地権持分の内容を確認する
- 家賃60,000円の根拠となる賃貸借契約書を確認する
- 割高診断は棟2件のみの参考値であることを理解する
- ハザードマップで洪水・液状化リスクを確認する
- 近隣の取引事例101件の価格帯を自分でも比較する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない。確認項目が揃うことと価格が妥当なことは別だから
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-01時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 4.1点7件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-18確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 荒川区）
相場（3.59%）に対し、この棟の平均実質利回りは -2.05ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（1.54%）は、東京都 荒川区相場（3.59%）より2.05ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 荒川区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 60,000円
この棟の家賃中央値（60,000円）は、東京都 荒川区の周辺相場中央値（88,325円）より 32.1% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／町屋４－２８－５（この棟から約70m） 令和8年1月1日 住宅地・防火地域
2024年第2四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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