グリフィン横浜・ベイグランデ弐番館
グリフィン横浜・ベイグランデ弐番館（神奈川県 横浜市神奈川区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築18年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 神奈川県横浜市神奈川区東神奈川2丁目41-2 |
|---|---|
| 交通 | 京急本線 / 京急東神奈川駅 徒歩4分 ／ JR京浜東北・根岸線 / 東神奈川駅 徒歩5分 |
| 築年 | 2008-11（築18年） |
| 階数 | 11階建 |
| 建物管理会社 | 株式会社ASIAN STAR |
この物件の解説（宅建士視点）
グリフィン横浜・ベイグランデ弐番館は、横浜市神奈川区東神奈川にある2008年11月竣工・11階建の投資用ワンルームマンションです。京急東神奈川駅徒歩4分、JR東神奈川駅徒歩5分の2路線利用が可能です。割高診断は参考値（2件）で危険（割高）判定が多く、エリア平均より利回りは低めです。
立地と交通
この棟は神奈川県横浜市神奈川区東神奈川2丁目にあります。京急本線の京急東神奈川駅まで徒歩4分、JR京浜東北・根岸線の東神奈川駅まで徒歩5分と、2つの路線を歩いて使える場所です。通勤・通学の選択肢が多い点は、入居者を探すときの魅力の一つになります。
用途地域は商業地域で、建物を建てられる範囲（建蔽率）は80%、延べ面積の上限（容積率）は400%と定められています。商業地域は店や事務所が集まる地域で、駅周辺らしい立地だと分かります。防火地域にも指定されているため、建物の耐火性についても確認しておくと安心です。
建物と管理
建物は2008年11月に竣工した11階建てで、2026年時点で築18年です。管理会社は株式会社ASIAN STARが担当しています。総戸数や構造、権利（土地の所有形態）、分譲会社は今回のデータに無いため、重要事項説明書か登記簿で確かめてください。
管理体制（清掃や修繕の進み方）がどうなっているかは今回のデータでは分からないため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に求めて確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件のみのため、参考値として見てください。2件とも「危険（割高）」の判定で、平均実質利回りは1.46%、平均提示価格は3520万円でした。家賃のサンプルは1件で、家賃中央値は105,000円です。件数が少ないため、この数字だけで棟全体を判断するのは避けましょう。
横浜市神奈川区エリア全体では72件の診断があり、危険（割高）28件・注意19件・安全・割安24件・判定不能1件という内訳で、こちらも多い判定は「危険（割高）」でした。エリアの平均実質利回りは3.74%、平均提示価格は1780万円です。この棟の平均利回り1.46%は、エリア平均の3.74%より低く、提示価格はエリア平均より高めという位置づけになります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国土交通省の地価公示によると、この棟から247m離れた東神奈川1丁目2番2外の地点（令和8年1月1日時点）は、1平方メートルあたり695,000円で、前年の620,000円から12.1%上昇しています。これは周辺の土地の価格動向を示すものであり、この棟自体の価格を表すものではありません。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までに257件あり、価格の中央値は2300万円、単価の中央値は95万円/m2、面積の中央値は20m2でした。例えば2025年第3四半期には東神奈川で40m2の1LDK（2017年築）が3900万円で取引されています。間取りや築年によって価格の幅が大きいため、個別の事例はそのまま当てはめず参考程度に見てください。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は「なし」、高潮は0.3m未満、地形は砂州・砂礫州で「やや液状化しやすい」とされています。液状化のしやすさは地震の際の建物への影響に関わるため、購入を検討する場合は自治体の液状化マップや地盤調査報告書も合わせて確認してください。
割高診断は2件のみで参考値ですが、2件とも危険（割高）判定でエリア平均より利回りが低めです。
総戸数・構造・権利形態など基本情報が未記載のため、契約前に書面で必ず確認してください。
周辺は商業地域で地価は上昇傾向ですが、やや液状化しやすい地形のため地盤情報も確認を。
- 総戸数・構造・権利形態を重要事項説明書や登記簿で確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 家賃や利回りの最新データを売主や管理会社に求める
- 液状化マップや地盤調査報告書を自治体で確認する
- 周辺の取引事例を複数集めて価格の妥当性を検討する
- 割高診断の件数が少ないため他の情報と合わせて判断する
- これらが揃えば買ってよいという意味ではない（確認と価格妥当性は別のため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-05時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（神奈川県 横浜市神奈川区）
相場（3.74%）に対し、この棟の平均実質利回りは -2.28ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（1.46%）は、神奈川県 横浜市神奈川区相場（3.74%）より2.28ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の神奈川県 横浜市神奈川区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 105,000円
この棟の家賃中央値（105,000円）は、神奈川県 横浜市神奈川区の周辺相場中央値（65,000円）より 61.5% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／東神奈川１丁目２番２外（この棟から約247m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第3四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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