ピュアシティ東神奈川

物件サマリー

この物件の解説（宅建士視点）

ピュアシティ東神奈川は横浜市神奈川区西神奈川、東神奈川駅徒歩3分に建つ1990年竣工・24戸のRC造マンションです。割高診断は参考値ながら「危険（割高）」の判定が出ており、エリア相場や地価公示と合わせて確認したい点を解説します。

立地と交通

ピュアシティ東神奈川は、神奈川県横浜市神奈川区西神奈川1丁目に位置し、JR京浜東北・根岸線「東神奈川」駅から徒歩3分、京急本線「京急東神奈川」駅からは徒歩5分という立地です。2つの路線を使い分けられる駅近物件で、通勤・通学だけでなく横浜駅や東京方面へのアクセスも検討しやすい場所といえます。周辺は商業地域に指定されており、商業施設やオフィスが集まるエリアの一角にあります。

最寄りの地価公示（国が毎年公表する土地価格の目安）の地点（西神奈川1丁目10番10外、棟から約114m）は、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり840,000円となっており、前年の735,000円から14.3%上昇しています。用途地域は商業地域で、建蔽率80%・容積率500%の防火地域にあたります。地価の上昇は、周辺エリアの再開発や需要の高まりを示す材料の一つです。現地を訪れて、実際の町並みや建物の状況も確認しておくと安心です。

建物と管理

建物は1990年2月に竣工し、2026年時点で築36年が経過しています。地上7階建て、総戸数24戸の鉄筋コンクリート造（RC造）で、権利形態は所有権です。分譲会社は太平不動産、管理会社はユニオン・シティサービスとなっており、総戸数が24戸と比較的小規模な棟です。建物は小規模な分、管理組合の意思決定が行いやすい一方、修繕費用を集める区分所有者の数が少ないという面もあります。

修繕積立金の金額や積立状況、直近の大規模修繕の実施時期と内容、長期修繕計画の有無は今回のデータに含まれていないため、重要事項説明書や管理組合の総会議事録、長期修繕計画書を売主や管理会社に確かめてください。築36年を超えた建物では、今後の修繕費用の見通しが資金計画に大きく関わってきます。外壁や給排水管の修繕が本格化する時期に差し掛かることが多く、計画の有無は重要な確認ポイントです。

割高診断から見た相場ポジション

この棟の割高診断は1件のみで、3件未満のため参考値として扱い、この数字だけで物件全体の割高・割安を断定することはできません。その1件では「危険（割高）」の判定が出ており、実質利回りは3.29%、提示価格は2100万円、家賃は85,000円（家賃サンプル数1）でした。家賃や利回りはこの1件のデータに基づくものであり、他の部屋や時期によって数字が変わる可能性がある点も念頭に置いてください。

横浜市神奈川区全体で見ると、診断72件のうち「危険（割高）」が28件、「注意」が19件、「安全・割安」が24件、判定不能が1件で、多い判定は棟と同じ「危険（割高）」でした。エリアの平均実質利回りは3.74%、平均提示価格は1780万円、家賃中央値は65,000円となっています。棟の1件とエリア全体の傾向を見比べながら、価格交渉の材料として参考にするとよいでしょう。

周辺の地価・取引・ハザードの読み方

周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までの間に295件あり、価格の中央値は2200万円、単価の中央値は1平方メートルあたり90万円、面積の中央値は20平方メートルでした。例を挙げると、2025年第4四半期には3100万円（1LDK・20平方メートル・2018年築）といった成約が見られます。取引された部屋の多くは20平方メートル前後のワンルームで、価格には数百万円単位の幅があることがわかります。

ハザード情報では、洪水の浸水想定は「なし」とされています。一方で液状化は「やや液状化しやすい」とされ、地形は砂州・砂礫州となっています。砂州や砂礫州は地盤がやわらかい場合があるため、より詳しい地盤状況や浸水実績は今回のデータに含まれていないこともあり、横浜市が公開するハザードマップや地盤調査資料で確かめてください。液状化のリスクは地域全体の傾向を示すものであり、この棟固有の地盤調査結果ではない点にも注意してください。

住んでいる人・検討した人の声

マンションレビューでは評点4.5（9件）という評価が付いており、一定の評価を集めていることがうかがえます。ただし具体的な良い点・気になる点のコメント内容は今回のデータに含まれていないため、詳しい内容が気になる場合はマンションレビューのページで実際の投稿を確かめてください。件数が9件とまだ多くはないため、今後投稿が増えることで評価の傾向がより明確になっていく可能性があります。

※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-20時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。

外部サイトの口コミ・評判（参考情報）

• マンションレビュー 4.5点9件
  マンションレビューで詳細を見る →

上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-19確認）

この物件の割高診断サマリー

※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。

出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。

エリア相場ポジション（神奈川県 横浜市神奈川区）

この棟の平均実質利回り（3.29%）は、神奈川県 横浜市神奈川区相場（3.74%）より0.45ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。

出典: 当社「割高診断」の神奈川県 横浜市神奈川区エリア匿名集計。

家賃相場・賃料分析

この棟の家賃中央値（85,000円）は、神奈川県 横浜市神奈川区の周辺相場中央値（65,000円）より 30.8% 高い ＝ 割高の水準です。

出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。

この棟の国土交通省データ

駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。

出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。

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