Le'a横濱反町駅前
Le'a横濱反町駅前（神奈川県 横浜市神奈川区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築11年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 神奈川県横浜市神奈川区反町3丁目22-1 |
|---|---|
| 交通 | 東急東横線 反町駅 徒歩2分 ／ JR京浜東北・根岸線 東神奈川駅 徒歩13分 |
| 築年 | 2015-10（築11年） |
| 総戸数 | 26戸 |
| 階数 | 地上9階建造 |
| 構造 | RC造 |
| 分譲会社 | 株式会社グリップ |
| 建物管理会社 | 日神管財株式会社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
Le'a横濱反町駅前は、横浜市神奈川区反町3丁目にある2015年築・地上9階建て26戸のワンルーム投資用マンションです。反町駅から徒歩2分の駅近物件で、割高診断は参考値ながら2件とも「危険（割高）」の判定でした。立地と価格のバランスを事実データから確認します。
立地と交通
Le'a横濱反町駅前は、東急東横線反町駅から徒歩2分、JR京浜東北・根岸線東神奈川駅からも徒歩13分という二路線が使えるエリアに建っています。駅前に近い立地のため、通勤や通学の行き帰りがしやすい点は良い点と言えます。所在地は神奈川県横浜市神奈川区反町3丁目22-1です。
建物が建つ場所の用途地域は商業地域、市街化区域に指定されています。商業地域は店舗やオフィスも建てやすい区分で、人の流れが集まりやすい傾向があります。一方で周辺の商店街の様子や生活環境の詳しい状況は今回のデータに無いため、現地を歩いて確認するか、仲介会社の案内図面で確かめてください。
建物と管理
この建物は2015年10月に完成したRC造（鉄筋コンクリート造）で、地上9階建て、総戸数は26戸です。築年数は11年で、権利形態は所有権となっています。分譲した会社は株式会社グリップ、管理を担当しているのは日神管財株式会社です。
総戸数26戸という規模は、ワンルーム投資用マンションとしては中規模の部類に入ります。戸数が多いほど管理費・修繕積立金の負担が各戸で分散しやすい傾向がありますが、実際の金額や積立の進み具合は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録や長期修繕計画を売主や管理会社に確認してください。
具体的な修繕履歴も今回のデータには含まれていません。建物の維持状態は資産価値に直結する部分なので、購入前に修繕計画書と合わせて現地の外観・共用部の様子も見ておきたいポイントです。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件のみのため、参考値として見てください。2件とも「危険（割高）」という判定が出ており、平均の実質利回り（投資した金額に対して実際に得られる利益の割合）は3.25%、平均の提示価格は2345万円でした。家賃は79,000円から84,000円の範囲で、中央値は81,500円です（最終診断日2026年3月31日）。
横浜市神奈川区全体で見ると、72件の診断のうち「危険（割高）」が28件、「注意」が19件、「安全・割安」が24件、「判定不能」が1件という内訳でした。エリア全体の平均実質利回りは3.74%、平均提示価格は1780万円、家賃中央値は65,000円です。この棟の家賃中央値81,500円はエリアの家賃中央値65,000円より高く、提示価格もエリア平均より高めですが、診断件数が少ないため、この棟だけの特徴と決めつけることはできません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国の地価公示によると、棟から264m離れた松本町２丁目１８番１２の地点（令和8年7月1日時点）の価格は1平方メートルあたり497,000円で、前年の459,000円から8.3%上昇しています。この地点は近隣商業地域の商業地で、建蔽率80%、容積率300%、準防火地域に指定されています。地価の上昇は周辺エリアの需要を示す一つの材料ですが、この棟自体の価値を直接保証するものではありません。
2024年第1四半期から2025年第4四半期までの周辺取引事例は462件あり、価格の中央値は2250万円、単価の中央値は1平方メートルあたり91.25万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例として、泉町の2000年築1LDK（40平方メートル）が2025年第4四半期に3800万円、反町の2015年築1K（20平方メートル）が3000万円、反町の2025年築1K（20平方メートル）が3300万円で取引されています。これらは周辺の参考情報であり、この棟の実際の取引価格とは別のものです。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は「なし」ですが、液状化については「液状化しやすい」とされ、地形は三角州・海岸低地です。高潮に関するデータは今回の情報に無いため、横浜市が公開しているハザードマップで確かめてください。
割高診断は参考値ですが2件とも危険（割高）で、家賃・価格ともエリア平均より高めです。
地価は上昇傾向ですが、液状化しやすい地盤のため地盤調査が欠かせません。
管理体制や修繕計画は今回のデータに無く、総会議事録で必ず確認してください。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 修繕積立金・管理費の金額と今後の増額予定を確認する
- 家賃相場は賃貸サイトの最新掲載状況も合わせて確認する
- 液状化しやすい地盤のため地盤調査報告書を確認する
- 周辺取引事例と実際の売買価格を比較して割高度を確認する
- 高潮リスクは横浜市のハザードマップで別途確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません（価格の妥当性とは別のため）。
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-06時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（神奈川県 横浜市神奈川区）
相場（3.74%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.49ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.25%）は、神奈川県 横浜市神奈川区相場（3.74%）より0.49ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の神奈川県 横浜市神奈川区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 84,000円
- 79,000円
この棟の家賃中央値（81,500円）は、神奈川県 横浜市神奈川区の周辺相場中央値（65,000円）より 25.4% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／松本町２丁目１８番１２（この棟から約264m） 令和8年7月1日 商業地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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