ヴェルト湯島
ヴェルト湯島（東京都 文京区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築22年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都文京区湯島3丁目 |
|---|---|
| 交通 | 東京メトロ千代田線 湯島駅 徒歩2分 ／ 東京メトロ銀座線 上野広小路駅 徒歩5分 |
| 築年 | 2004-08（築22年） |
| 総戸数 | 74戸 |
| 階数 | 10階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 株式会社ジー・ゲート |
| 建物管理会社 | 株式会社レーベンコミュニティ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ヴェルト湯島は東京都文京区湯島3丁目にある2004年竣工・10階建74戸のワンルーム投資用マンションです。千代田線湯島駅徒歩2分、銀座線上野広小路駅徒歩5分の二路線利用可能な立地です。割高診断は参考値ですが「危険（割高）」の判定で、価格が相場より高めとの結果が出ています。
立地と交通
ヴェルト湯島は、東京メトロ千代田線湯島駅から徒歩2分、東京メトロ銀座線上野広小路駅からも徒歩5分という、2つの地下鉄路線が使える場所に建っています。千代田線は大手町や霞ケ関、銀座線は上野や銀座方面へ乗り換えなしで行けるため、通勤や通学での移動の選択肢が広い立地といえます。
ヴェルト湯島の周辺は上野・湯島エリアで、飲食店や商業施設が集まる賑やかな商業地域です。賃貸需要を左右する周辺の人口動態や、同じエリアにある競合物件の空室状況は今回のデータに含まれていないため、現地の複数の賃貸管理会社や賃貸サイトの空室状況を確認して判断してください。上野駅や御徒町駅も利用圏内にあり、都心へのアクセスの良さは単身者からの人気につながりやすい要素です。
建物と管理
ヴェルト湯島は2004年8月に竣工した鉄筋コンクリート造・10階建て、総戸数74戸のマンションです。築年数は22年で、権利形態は所有権（土地と建物をすべて自分のものにできる権利）です。分譲は株式会社ジー・ゲート、管理は株式会社レーベンコミュニティが担っています。総戸数74戸という規模は、ワンルームマンションとしては中規模にあたります。
長期修繕計画の内容や修繕積立金の額、過去の大規模修繕の実施履歴は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録や長期修繕計画書を売主または管理会社に求めて確認してください。築22年の建物は修繕の計画性が資産価値に直結しますので、必ず契約前に目を通しましょう。分譲会社のジー・ゲートや管理会社のレーベンコミュニティに問い合わせれば、詳しい資料を入手できる場合があります。
割高診断から見た相場ポジション
ヴェルト湯島の割高診断は診断の件数が1件のみのため、参考値としてご覧ください。この1件では平均実質利回り3.25%、平均提示価格2780万円、家賃93,000円という条件で「危険（割高）」の判定が出ています。「危険（割高）」とは、実際に得られる家賃に比べて価格が高すぎる可能性がある、という意味の判定です。件数が少ないので、この結果だけで物件全体を判断することはできません。
文京区全体では診断の件数が112件あり、平均実質利回り3.4%、平均提示価格2734万円、家賃中央値85,000円で、多い判定はこちらも「危険（割高）」でした。判定の内訳は危険73件・注意14件・安全・割安25件で、エリア全体として割高傾向が目立ちますが、個々の物件ごとに価格や利回りは異なります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の地価公示によると、ヴェルト湯島から209m離れた上野１－１２－６の地点（商業地域、建蔽率80%、容積率600%、防火地域）は、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり2,160,000円です。前年の1,820,000円から18.7%上昇しており、地価は上昇傾向にあります。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで1,048件あり、価格の中央値は3500万円、面積の中央値は30平方メートルです。例えば2025年第4四半期の湯島地区では、20平方メートルで2200万円、15平方メートル・1Kで2200万円という取引がありました。地価の上昇が必ず物件価格の上昇につながるとは限らないため、個別の物件価格は不動産会社の査定や複数の取引事例と照らし合わせて確認してください。
ハザードマップによる浸水や地震の想定リスクは今回のデータに無いため、文京区が公開する地域のハザードマップや、売買時に説明される重要事項説明書で必ず確かめてください。駅近で地価が上がっている立地であることと、災害リスクの低さは別の観点ですので、両方を確認することが大切です。
住んでいる人・検討した人の声
口コミサイト「マンションレビュー」には19件の評価が集まり、評点は5点満点中3.8点となっています。具体的な良い点や気になる点のコメント内容は今回のデータに含まれていないため、気になる方はサイト上で実際の投稿を確認してください。件数がまとまっている点は、入居者からの評価の目安として参考になります。
割高診断は参考値で「危険（割高）」の判定、価格の妥当性は別途確認が必要です。
地価は上昇傾向ですが、建物の修繕計画や空室状況は別データで確かめましょう。
駅近2路線の立地は魅力ですが、良い点と気になる点を両方踏まえて検討を。
- 長期修繕計画と修繕積立金の額を管理組合に確認する
- 総会議事録で過去の大規模修繕の実施履歴を確認する
- 賃貸需要や空室状況を地域の賃貸管理会社に確認する
- ハザードマップで浸水・地震リスクを確認する
- 周辺の取引事例と提示価格を複数比較して検討する
- 割高診断は参考値である点を踏まえて再確認する
- これらが揃っても買ってよいとは言えません。確認と価格の妥当性は別だからです。
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-11-08時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 3.8点19件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-11-07確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 文京区）
相場（3.4%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.15ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.25%）は、東京都 文京区相場（3.4%）より0.15ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 文京区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 93,000円
この棟の家賃中央値（93,000円）は、東京都 文京区の周辺相場中央値（85,000円）より 9.4% 高い ＝ やや割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
登録住所が町丁目までのため、町丁目の代表点で国土交通省のデータを引いています（棟の位置とは数百mずれることがあります）。
地価公示／上野１－１２－６（町丁目の代表点から最寄り） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・町丁目の代表点から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
登録住所が町丁目までのため、町丁目の代表点で想定最大規模の浸水想定区域・地形分類を判定した参考値です。棟の実位置では区分が異なることがあります。用途地域は区画ごとに変わるため、座標が確かな棟のみ表示しています。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は町丁目の代表点で、棟の実位置とは数百mの誤差があります。用途地域は座標が確かな棟のみ表示しています。
無料面談を受けた方のリアルな声（全22件）
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22※ 実際に無料の個別面談を受けた方のアンケート回答です（プライバシー配慮のため氏名を伏せ、一部表現を調整／アイコンはイメージです）。記載は個人の感想であり、成果・効果を保証するものではありません。
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