菱和パレス小石川後楽園
菱和パレス小石川後楽園（東京都 文京区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築26年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都文京区春日2-4-9 |
|---|---|
| 交通 | 東京メトロ丸ノ内線 後楽園駅 徒歩9分 ／ 東京メトロ東西線 飯田橋駅 徒歩12分 |
| 築年 | 2000-01（築26年） |
| 総戸数 | 54戸 |
| 階数 | 地上6階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 建物管理会社 | 株式会社クレアスコミュニティー |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
菱和パレス小石川後楽園は、東京都文京区春日にある2000年築・地上6階建て54戸の投資用ワンルームマンションです。丸ノ内線後楽園駅徒歩9分。割高診断は参考値ながら「危険（割高）」の判定が出ており、価格や周辺地価の確かめ方を宅建士の視点で整理します。
立地と交通
菱和パレス小石川後楽園は、東京都文京区春日2-4-9に位置します。最寄りは東京メトロ丸ノ内線後楽園駅で徒歩9分、東京メトロ東西線飯田橋駅からも徒歩12分で利用できます。2つの路線を使い分けられる点は、通勤や外出の選択肢を広げる良い点です。
周辺の用途地域は第1種住居地域で、市街化区域に含まれます。近くの地価公示地点（棟から193m、春日２－２４－１１）は商業地域にあり、令和8年1月1日時点の価格は1平方メートルあたり2,430,000円で、前年の2,040,000円から19.1%上昇しています。地価の動きは参考情報であり、将来の資産価値や売却価格を保証するものではありません。
建物と管理
建物は2000年1月に竣工した、鉄筋コンクリート造・地上6階建て、総戸数54戸のマンションです。築26年が経っており、建物の劣化や設備の更新状況は今回のデータに無いため、修繕履歴は管理組合の総会議事録や長期修繕計画で確かめてください。土地の権利形態は所有権で、これは建物だけでなく土地も自分の持ち分として持てる権利のことです。
管理会社は株式会社クレアスコミュニティーです。分譲時の会社名やブランド名は今回のデータに無いため、分譲時の資料か登記簿、重要事項説明書で確かめてください。清掃や修繕の実際の運用状況も、管理組合の総会議事録を売主や管理会社に求めて確認することをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみで、参考値として扱います。判定は「危険（割高）」で、平均実質利回りは3.41%、平均提示価格は2525万円、家賃は86,000円（1件のみのサンプル）でした。診断件数が少ないため、この結果だけで物件の良し悪しを断定することはできません。
文京区全体では112件の診断があり、「危険（割高）」が73件、「注意」が14件、「安全・割安」が25件で、エリア全体でも割高判定が多い傾向です。エリアの平均実質利回りは3.4%、平均提示価格は2734万円、家賃中央値は85,000円で、この棟の数値と大きくは離れていません。ただし棟側のサンプルは1件のため、単純な比較には注意が必要です。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国土交通省の地価公示によると、棟から193m離れた春日２－２４－１１地点（商業地域、建蔽率80%、容積率600%、防火地域）の価格は、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり2,430,000円、前年の2,040,000円から19.1%上昇しています。地価の上昇は、必ずしも物件の資産価値の上昇を意味しません。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで907件あり、価格の中央値は3600万円、1平方メートルあたりの単価中央値は125万円、面積の中央値は30平方メートルでした。例として、2025年第4四半期に小石川地区で25平方メートル・1Kが4400万円、50平方メートル・1LDKが8400万円で取引されています。物件ごとに築年や間取りが異なるため、単純な比較はできません。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は「なし」、液状化は「やや液状化しにくい」とされています。地形は谷底低地（傾斜1/100以上）で、周囲より低い谷状の土地であることを示します。高潮の情報は今回のデータに無いため、文京区が公表するハザードマップで確かめてください。
住んでいる人・検討した人の声
外部の口コミサイト「マンションレビュー」では、評点4、件数23件という評価が確認できます。具体的な良い点・気になる点のコメント内容は今回のデータに無いため、マンションレビューの該当ページで実際のコメントを確かめてください。
口コミの件数が23件と比較的多い点は、住んでいる人や検討した人の関心が一定数あることを示しますが、評点だけで物件の価値を判断するのは避け、実際の部屋見学や管理状況の確認と合わせて検討することをおすすめします。
割高診断は棟1件のみで参考値ですが、エリア全体も「危険（割高）」が多く、価格には注意が必要です。
地価公示は1年で19.1%上昇していますが、これは将来の資産価値上昇を保証するものではありません。
修繕履歴や管理状況、分譲会社名など不明点は、管理組合や重要事項説明書で必ず確かめましょう。
- 重要事項説明書で構造・権利関係・用途地域を確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画で修繕状況を確認する
- 分譲会社やブランド名を登記簿や資料で確認する
- 家賃や利回りの最新情報を複数の媒体で確認する
- マンションレビューなど口コミの具体的内容を確認する
- 高潮など他のハザードは自治体のマップで確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格が妥当かは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-28時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 4点23件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-27確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 文京区）
相場（3.4%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.01ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.41%）は、東京都 文京区相場（3.4%）より0.01ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 文京区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 86,000円
この棟の家賃中央値（86,000円）は、東京都 文京区の周辺相場中央値（85,000円）より 1.2% 高い ＝ ほぼ相場どおりの水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／春日２－２４－１１（この棟から約193m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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