菱和パレス飯田橋
菱和パレス飯田橋（東京都 文京区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築27年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都文京区水道2丁目4-1 |
|---|---|
| 交通 | 東京メトロ有楽町線 江戸川橋駅 徒歩7分 ／ 東京メトロ東西線 神楽坂駅 徒歩10分 |
| 築年 | 1999-09（築27年） |
| 総戸数 | 35戸 |
| 階数 | 9階建 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造陸屋根 |
| 分譲会社 | 株式会社菱和ライフクリエイト |
| 建物管理会社 | 株式会社サニーライフ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
菱和パレス飯田橋は東京都文京区水道2丁目にある1999年築・9階建35戸のワンルームマンションです。江戸川橋駅・神楽坂駅から徒歩圏で、宅建士の視点で立地・建物・価格のポジションを中立に整理します。
立地と交通
菱和パレス飯田橋は東京都文京区水道2丁目4-1にあります。最寄り駅は東京メトロ有楽町線の江戸川橋駅で、徒歩7分です。東京メトロ東西線の神楽坂駅も使え、徒歩10分です。2つの路線が使えるため、通勤・通学先によって使い分けができる立地です。
建物がある場所の用途地域は準工業地域で、市街化区域に含まれます。近くの地価公示地点（水道町４－２２、棟から136m）は商業地域の商業地として評価されていますが、これはあくまで参考地点の情報です。建物そのものの正確な用途地域や建築条件は、重要事項説明書で確認してください。
建物と管理
菱和パレス飯田橋は1999年9月に竣工した、築27年のマンションです。9階建てで総戸数は35戸、構造は鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造の陸屋根です。権利形態は所有権で、分譲は株式会社菱和ライフクリエイト、管理は株式会社サニーライフが行っています。
修繕の状況や管理組合の運営方針などの詳しい管理体制は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に確認してください。築27年の建物なので、大規模修繕の実施時期も合わせて確認すると安心です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断の件数は1件のみです。3件未満のため参考値として扱い、この1件の結果だけで断定はできません。その1件では判定は「危険（割高）」、提示価格は2500万円、家賃は77,440円、実質利回りは3.1%でした。
エリア全体（東京都文京区）では診断件数が112件あり、判定の内訳は危険（割高）が73件、注意が14件、安全・割安が25件です。エリアの平均実質利回りは3.4%、平均提示価格は2734万円、家賃中央値は85,000円でした。この棟の利回り3.1%は、エリア平均の3.4%よりやや低い水準です。
文京区全体でも「危険（割高）」の判定が最も多く、エリアとしても価格が高めに出やすい傾向があります。ただし診断の結果は入力した条件によって変わるため、実際の購入判断は別途、価格交渉や収益計算を自分でも行ってください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の地価公示によると、棟から136m離れた水道町４－２２の地点は、令和8年1月1日時点で1㎡あたり2,010,000円です。前年の1,700,000円から18.2%上昇しました。用途地域は商業地域（商業地）、建蔽率80%、容積率500%、防火地域に指定されています。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで888件あり、価格の中央値は3500万円、1㎡あたりの単価の中央値は122.9万円、面積の中央値は30㎡です。例えば関口エリアでは、2025年第4四半期に築1983年・40㎡・1DKが3800万円、築1980年・60㎡・1LDKが5300万円、築2014年・45㎡・1LDKが7500万円で取引されています。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は0.5〜3m、高潮は1m以上3m未満とされています。液状化は「やや液状化しにくい」、地形は谷底低地（傾斜1/100以上）です。実際の購入前には、自治体のハザードマップと重要事項説明書で詳しい内容を確認してください。
住んでいる人・検討した人の声
外部の口コミサイト「マンションレビュー」には、この棟について評点3.5（件数21）の情報があります。良い点・気になる点の具体的なコメント内容は今回のデータでは確認できないため、詳しく知りたい方はマンションレビューの該当ページで直接確認してください。
棟の診断は1件のみで参考値、危険（割高）の判定も断定はできません。
エリア全体では112件中73件が危険（割高）、価格は相場より高めの傾向です。
浸水・液状化などのリスクもあり、購入前に重説とハザードマップの確認が必須です。
- 重要事項説明書で構造・権利関係を確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 現在の家賃や入居状況を管理会社に確認する
- ハザードマップで浸水や液状化のリスクを確認する
- 周辺の取引事例と比べて価格が妥当か確認する
- マンションレビューの口コミ詳細を直接確認する
- これらが揃えば買ってよいという意味ではない。価格が妥当かは別だから
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-11-09時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 3.5点21件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-11-08確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 文京区）
相場（3.4%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.3ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.1%）は、東京都 文京区相場（3.4%）より0.3ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 文京区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 77,440円
この棟の家賃中央値（77,440円）は、東京都 文京区の周辺相場中央値（85,000円）より 8.9% 安い ＝ やや割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／水道町４－２２（この棟から約136m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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