クレヴィア文京白山
クレヴィア文京白山（東京都 文京区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築16年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都文京区白山4丁目37-26 |
|---|---|
| 交通 | 都営三田線 千石駅 徒歩5分 ／ 都営三田線 白山駅 徒歩10分 |
| 築年 | 2009-12（築16年） |
| 総戸数 | 69戸 |
| 階数 | 地上12階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 伊藤忠都市開発(株) |
| 建物管理会社 | 伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
クレヴィア文京白山は、東京都文京区白山にある2009年12月築、地上12階建て69戸の投資用ワンルームマンションです。都営三田線千石駅から徒歩5分の立地で、割高診断は参考値ながら「危険（割高）」の判定が出ています。エリア全体のデータと合わせて確認したい点をまとめました。
立地と交通
クレヴィア文京白山は東京都文京区白山4丁目にあり、都営三田線の千石駅まで徒歩5分、白山駅まで徒歩10分です。2つの駅が使える立地で、通勤や通学のルートを選びやすい点が特徴です。周辺の詳しい生活環境（スーパーや学校など）は今回のデータに無いため、現地を歩いて確認することをおすすめします。
建物がある場所は近隣商業地域という、お店と住宅が混ざって建てられる地域に区分されています。建蔽率80%、容積率400%と、同じ敷地にまとまった建物を建てやすい決まりになっており、周辺は商業施設と住宅が入り混じった街並みになりやすいエリアです。
建物と管理
この建物は2009年12月に竣工した鉄筋コンクリート造（鉄の骨組みをコンクリートで固めた丈夫な造り）で、築年数は17年、地上12階建て、総戸数は69戸です。権利形態は所有権で、分譲会社は伊藤忠都市開発、管理会社は伊藤忠アーバンコミュニティです。
管理費や修繕積立金の金額、これまでの大規模修繕の実施状況は今回のデータには含まれていません。購入を検討する際は、管理組合の総会議事録や長期修繕計画を売主や管理会社に求めて確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟について当社で診断した件数は1件のみのため、参考値として扱います。判定は「危険（割高）」で、平均提示価格は2370万円、家賃は82,450円、実質利回り（投資した金額に対して実際に得られる利益の割合）は3.42%でした。1件の結果だけで棟全体の傾向を決めつけることはできません。
東京都文京区全体では診断件数112件のうち「危険（割高）」が73件と最も多く、平均提示価格は2734万円、家賃中央値は85,000円、平均実質利回りは3.4%でした。エリア全体でも割高判定が多い傾向があり、この棟だけが特別というわけではなさそうです。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から330m地点の地価公示（本駒込2-9-5）は、令和8年の価格が1平方メートルあたり1,720,000円で、前年の1,520,000円から13.2%上昇しています。用途地域は近隣商業地域、防火地域に指定されています。
周辺の取引事例は542件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格中央値は2700万円、単価中央値は1平方メートルあたり111.1万円、面積中央値は25平方メートルです。例として、千石地区の1Kで2200万円（20平方メートル・2001年築）や2300万円（25平方メートル・2006年築）などの事例があります。
ハザード情報では、洪水浸水想定は0.5m未満、地盤は液状化しにくいローム台地とされています。ただし災害リスクは時期や調査方法で更新されることがあるため、最新の自治体ハザードマップでも確認してください。
住んでいる人・検討した人の声
マンションレビューには9件の評価があり、評点は5点となっています。具体的な良い点・気になる点のコメントは今回のデータには記録されていないため、詳しく知りたい方はマンションレビューの該当ページで直接確認してください。
診断は参考値ですが「危険（割高）」の判定で、エリアも割高傾向が強い点は共通しています。
地価は上昇傾向ですが、取引事例や築年の違う物件と見比べて価格の妥当性を確認してください。
管理費や修繕計画など建物の運営状況はデータに無く、重要事項説明書での確認が必要です。
- 管理費・修繕積立金の金額を重要事項説明書で確認する
- 長期修繕計画と修繕履歴を管理組合に確認する
- 現在の賃借人の賃料・契約条件を売主に確認する
- 地価公示や取引事例と提示価格を比べて妥当性を見る
- 最新の自治体ハザードマップで浸水・液状化リスクを再確認する
- 診断件数が1件のため追加の診断や類似物件と比較する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格が妥当かどうかは別問題のため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-11-08時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 5点9件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-11-07確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 文京区）
相場（3.4%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.02ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.42%）は、東京都 文京区相場（3.4%）より0.02ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 文京区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 82,450円
この棟の家賃中央値（82,450円）は、東京都 文京区の周辺相場中央値（85,000円）より 3% 安い ＝ やや割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／本駒込２－９－５（この棟から約330m） 令和8年7月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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