ガラ・ステージ神田神保町

物件サマリー

この物件の解説（宅建士視点）

東京都千代田区西神田に建つガラ・ステージ神田神保町は、都営新宿線神保町駅徒歩4分、総武線水道橋駅徒歩6分の2001年竣工・地上11階建・55戸のワンルームマンションです。割高診断の件数は1件のみで参考値、エリア全体では危険（割高）の判定が最も多く出ています。

立地と交通

ガラ・ステージ神田神保町は、都営新宿線神保町駅から徒歩4分、総武線水道橋駅から徒歩6分と、2つの路線を使える立地にあります。最寄り駅まで近く、複数の路線を選べるため、通勤や通学で行き先の選択肢が広がりやすい点は、賃貸需要を考えるうえで一つの強みになります。

所在地の用途地域は商業地域で、建物を建てられる割合（建蔽率）は80%、延べ面積の上限（容積率）は700%、火災に備えて建物の構造が制限される防火地域に指定されています。オフィスや店舗も建てやすい地域のため、住宅専用地域とは違う街の雰囲気になりやすい点は知っておくとよいでしょう。

建物と管理

この建物は2001年10月に竣工し、2026年時点で築25年です。構造は鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）で、地上11階建て、総戸数は55戸です。権利形態は所有権で、分譲は(株)シティウィングが行いました。築25年は設備の更新時期に差がかかりやすい年数なので、次の段落の確認先も参考にしてください。

管理はエフ・ジェー・コミュニティが行っています。修繕がいつ・どこまで行われたかや、修繕積立金の残り具合は今回のデータに含まれていないため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に確かめてください。建物は古くなるほど配管や外壁の修繕費がかさみやすいため、この確認は購入判断に直結します。

割高診断から見た相場ポジション

この棟の割高診断は1件のみ行われており、件数が少ないため参考値としてご覧ください。その1件の判定は「安全・割安」で、実質利回り3.59%、提示価格3300万円、家賃114,000円という内容でした。1件の結果だけで棟全体の価格が割安と決めることはできません。

一方、千代田区全体では診断の件数が85件あり、最も多い判定は「危険（割高）」で43件、「安全・割安」は36件、「注意」は6件でした。エリア全体の平均実質利回りは3.61%、家賃中央値は105,000円です。この棟の1件の結果とエリア全体の傾向は一致するとは限らないため、実際に検討する物件ごとに診断を取り直すことをおすすめします。

周辺の地価・取引・ハザードの読み方

国土交通省の地価公示によると、棟から133m離れた西神田1-3-6の令和8年7月1日時点の地価は1平方メートルあたり5,700,000円で、前年の5,250,000円から8.6%上昇しています。用途地域は商業地域で、建蔽率80%・容積率700%の防火地域です。地価が上がっていることは地域の需要の強さを示す一方、将来の価格動向を保証するものではありません。

周辺の取引事例は638件集計されており、期間は2024年第1四半期から2025年第4四半期です。価格の中央値は3700万円、1平方メートルあたりの単価中央値は130万円、面積の中央値は30平方メートルでした。例えば2025年第4四半期の神田神保町では、2001年築・20平方メートルの1Kが3000万円、2007年築・25平方メートルの1DKが4700万円、2014年築・25平方メートルの1Kが4600万円で取引されています。築年や面積で価格の差が大きいため、この棟と条件が近い事例を個別に探すことが大切です。

ハザード情報では、洪水の浸水想定は0.5〜3m、高潮は0.5m以上1m未満とされ、地盤はやや液状化しやすい谷底低地（傾斜1/100未満）に位置します。浸水や液状化のリスクは建物の対策状況や階数によって影響の大きさが変わるため、実際の被害想定は区のハザードマップと合わせて確認してください。

住んでいる人・検討した人の声

外部の口コミサイト「マンションレビュー」では、この棟の評点は4.1、件数は31件となっています。ただし今回のデータには具体的な良い点・気になる点の内容が含まれていないため、生活の実感に関する内容はマンションレビューの該当ページで直接確認してください。

評点だけでは住んでいる人が具体的に何を評価し、何に不満を感じているかはわかりません。実際に住んでいる人の声を知りたい場合は、口コミサイトの個別レビューや、可能であれば現地訪問で管理状況を確かめることをおすすめします。点数だけで判断せず、複数の情報を組み合わせて考えることが大切です。

※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-15時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。

外部サイトの口コミ・評判（参考情報）

• マンションレビュー 4.1点31件
  マンションレビューで詳細を見る →

上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-14確認）

この物件の割高診断サマリー

※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。

出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。

エリア相場ポジション（東京都 千代田区）

この棟の平均実質利回り（3.59%）は、東京都 千代田区相場（3.61%）より0.02ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。

出典: 当社「割高診断」の東京都 千代田区エリア匿名集計。

家賃相場・賃料分析

この棟の家賃中央値（114,000円）は、東京都 千代田区の周辺相場中央値（106,000円）より 7.5% 高い ＝ やや割高の水準です。

出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。

この棟の国土交通省データ

駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。

出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。

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