クレヴィア東京八丁堀 湊 ザ・レジデンス
クレヴィア東京八丁堀 湊 ザ・レジデンス（東京都 中央区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築11年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都中央区湊3丁目9-7 |
|---|---|
| 交通 | 東京地下鉄有楽町線 新富町駅 徒歩6分 ／ JR京葉線 八丁堀駅 徒歩7分 |
| 築年 | 2015-08（築11年） |
| 総戸数 | 67戸 |
| 階数 | 地上12階 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 伊藤忠都市開発株式会社 |
| 建物管理会社 | 伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
クレヴィア東京八丁堀 湊 ザ・レジデンス（東京都中央区湊）は、新富町駅徒歩6分・八丁堀駅徒歩7分の2015年竣工・67戸のマンションです。割高診断は1件の参考値で判定は「危険（割高）」、エリアの中央区も危険判定が最多です。管理や地価、ハザードも確認して検討しましょう。
立地と交通
クレヴィア東京八丁堀 湊 ザ・レジデンスは、東京都中央区湊3丁目にあります。最寄りは東京地下鉄有楽町線の新富町駅で徒歩6分、またJR京葉線の八丁堀駅まで徒歩7分です。2つの路線を状況に合わせて使い分けられる立地で、通勤や通学のルートを選びやすい点が特徴です。
この場所は用途地域で商業地域に指定されています。建物を建てられる土地の割合を示す建蔽率は80%、延べ面積の上限を示す容積率は500%です。商業地域はオフィスや店舗も建てやすい地域のため、周辺にはマンション以外の建物も混在しやすい特徴があります。
建物と管理
この建物は2015年8月に竣工し、2026年時点で築11年です。地上12階建てで、総戸数は67戸、構造は鉄筋コンクリート造です。土地の権利は所有権のため、建物と土地をまとめて所有する形になります。分譲は伊藤忠都市開発株式会社、管理は伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社が担当しています。
長期修繕計画や修繕積立金の金額、これまでの大規模修繕の実施状況は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を売主や管理会社に確かめてください。修繕費が今後上がる可能性もあるため、将来の負担額についても合わせて確認しておくと安心です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみのため、参考値として扱います。判定は「危険（割高）」で、平均の実質利回りは3.45%、平均提示価格は5200万円でした。家賃のサンプルも1件で、家賃は169,000円です。最終診断日は2023年2月20日で、現在の状況と異なる可能性があります。
エリアの東京都中央区全体では195件の診断があり、「危険（割高）」93件、「注意」14件、「安全・割安」85件、「判定不能」3件でした。多い判定はこの棟と同じ「危険（割高）」です。エリアの平均実質利回りは3.54%、平均提示価格は167165万円、家賃中央値は105,000円でした。
この棟の診断はまだ1件のみのため、エリア全体の傾向とそのまま比べて結論を出すことはできません。価格の妥当性を判断するには、今後の診断件数の積み上げや、個別の取引事例との比較が必要です。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
この棟から197メートルの入船3-8-9にある地価公示の地点では、令和8年1月1日時点の価格は1平方メートルあたり2,270,000円で、前年の1,900,000円から19.5%上昇しました。用途地域は商業地域、建蔽率80%、容積率500%で、防火地域にも指定されています。
周辺では2024年第1四半期から2025年第4四半期までに1,398件の取引があり、価格の中央値は4000万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は135万円、面積の中央値は35平方メートルでした。例えば2025年第4四半期には入船で20平方メートルの1Kが2800万円や2900万円、湊では25平方メートルの1Kが3600万円で取引されています。
国の資料では、この地点は洪水で0.5〜3メートルの浸水が想定され、高潮では1メートル以上3メートル未満の浸水想定もあります。地盤は液状化しやすいとされ、地形は干拓地（海や湖を干して造った土地という意味）です。実際の対策やリスクの詳しさは自治体のハザードマップや重要事項説明で確かめてください。
住んでいる人・検討した人の声
口コミサイトのマンションレビューでは、評点5、件数9件の評価が付いています。ただし良い点や気になる点の具体的なコメント内容は今回のデータに無いため、マンションレビューなど口コミサイトの本文を直接確認してください。
割高診断は1件のみの参考値で、判定は「危険（割高）」でした。
中央区全体でも195件中93件が「危険（割高）」で、傾向はこの棟と同じです。
地価は1年で19.5%上昇、液状化しやすい干拓地のため、管理資料とハザードマップも必ず確認しましょう。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 修繕積立金の金額と今後の増額予定を確認する
- 重要事項説明書で構造や権利関係の詳細を確認する
- ハザードマップで浸水・高潮・液状化のリスクを確認する
- 割高診断の件数が少ないため追加で相場を調べる
- 口コミサイトで具体的な住民の声を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格が妥当かは別問題だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-16時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 5点9件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-15確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 中央区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.09ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.45%）は、東京都 中央区相場（3.54%）より0.09ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 中央区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 169,000円
この棟の家賃中央値（169,000円）は、東京都 中央区の周辺相場中央値（105,000円）より 61% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／入船３－８－９（この棟から約197m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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